같은 급지 신축 59 vs 구축 84, 상급지 구축 59 vs 아랫급지 신축 84, 광명재개발 입주권 vs 철산주공 13단지 vs 철산역 신축/준신축, 지역별 갈아타기 할 상급지, 28~30평대 아파트 투자, 주택담보 후순위 대출, 5~6억대 아파트, 7억대 아파트, 12억대 아파트에 대해 알아보겠습니다.
*파랑(꼭 기억할 내용), 초록(개인적인 의견)
*이미지 출처: 네이버지도/호갱노노(25. 2. 9. 기준), 이미지의 시세는 영상이 업로드된 시기의 시세와 다릅니다.
421. 결국 어떤 아파트가 더 오를까: 신축 59 vs 구축 84
1) 같은 급지, 신축 59 vs 구축 84
-투자: 신축 59 선택, 신축 대단지 커뮤니티 수요
-가격 상승: 신축>준신축>재건축>애매한 구축 순
-예: 래미안공덕 3차 84㎡/마포프레스티지자이 59㎡ 17억 중반, 힐스테이트영통 24평/살구골 현대 7단지 36평
2) 상급지 구축 59 vs 아랫급지 신축 84
-투자: 상급지 구축 59 선택, 입지가 우선
-예: 래미안 공덕 3차 59 vs 래미안 길음센터피스 84
3) 판교 준신축(백현 5단지) vs 분당 재건축(정자역 상록우성)
-현대백화점/테크노밸리/강남 접근성이 중요하면 판교 (단점: 이미 16년차)
-넓은 평수에 재건축이 중요하면 우성 (단점: 언제 재건축될지 미지수)
422. 실거주 할까, 투자해둘까 (25. 1. 13.)
1) 비싼 전세: 투자로 최악
2) 6억 있다면: 최소한의 금액을 보증금으로 월세 살며 갭투자
-적정한 보증금/월세: 1인 가구 5000만/60만, 2인 가구 5000만/100만, 3~4인 가구 1억/100만
423. 남양주, 의정부, 평택, 오산에서 갈아타기 (25. 1. 14.)
1) 청라/김포/청라/양주
-호재: 검단(도시의 완성), 김포 (5/9호선 연장), 청라(7호선 연장/쇼핑몰 호재), 양주(GTX)
-핵심은 입지: 핵심 입지가 아니므로 호재는 힘이 없으며 외부수요가 들어오지 않음
2) 전월세로 살며 수도권으로 갈아타기
-청라/김포/청라/양주에서 서대문/신정동/철산동/일직동으로
-평내호평/덕소/진접에서 다산/하남미사로
-의정부/양주에서 노원구로
-평택/안성에서 동탄으로
424. 7억대 아파트, 12억대 아파트 (25. 1. 16.)
1) 영등포 경남아너스빌 vs 신성둔촌미소지움 vs 관악드림타운
-영등포 경남아너스빌: 98년식, 600세대, 지상/지하주차장 섞임, 조경은 없는 편, 영등포시장역/영등포구청역(2/5호선) 이용, 연식/학군/용적률(360%) 아쉬움, 59 (방3/화장실1/짧은 복도식) 9억/전세 5.3천
-신성둔촌미소지움 1차: 둔촌동역(5호선)/중앙보훈병원역(9호선) 역세권, 98년식, 460세대, 용적률 387%로 주상복합 수준
-관악드림타운: 03년식, 3544세대, 거래량 많은 대단지, 안전한 아파트, 59(방 2개) 8억/전세4.5억으로 방 3개 매물과 시세 차이, 마을버스로 7호선 숭실대입구역/2호선 봉천역으로 쉽게 이동
-결론: 영등포 경남아너스빌, 관악드림타운 중 매물별 비교
-대안: 영등포 삼환(2/9호선 급행역인 당산역 이용, 9.5억/전세 5억, 서울 중심 위치)
2) 신공덕래미안 1차 vs 도원삼성래미안 vs 금호두산
- 신공덕래미안 1차: 공덕역 역세권, 00년식, 834세대, 언덕, 시세는 마포래미안푸르지오쪽 신축 3개>공덕자이>신공덕삼성 순으로 움직임, 마포용강래미안과 시세 비슷하게 움직임, 59(방3,화장실 1) 전고점 13.1억/전세 6.3억
-마포용강래미안: 평지, 염리초 배정, 430세대, 마포/대흥역 이용
-도원삼성래미안: 01년식, 1459세대, 언덕이지만 공덕역 도보로 이동, 신공덕래미안 1차의 길 건너편에 위치했지만 구축과 빌라로 둘러싸여 분위기가 더 안 좋음
-금호두산: 94년식, 1267세대, 금호역 초역세권, 경사 있어 앞뒷동 시세 차이, 29평 12억/전세 6억, 용적률 높아 재건축/리모델링은 한참 뒤일 것
-결론: 신공덕 래미안 1차 선택 (교통/상품/환금성 장점)
425. 상급지 소단지 vs 바로 밑에 급지 대단지 (25. 1. 20.)
1) 상급지(청담/삼성/잠원/대치) 소단지: 덜 오르고 잘 안 팔림
2) 남들 다 아는 단지가 안전
-청담삼성1차: 97년식, 158세대, 청담역 초역세권, 코엑스/강남구청/언북포 근처, 환금성 낮음, 84㎡ 2018 11.5억>현재 18억
-이편한세상 마포리버파크: 2018 11.5억/현재 21억
-반포한신타워: 96년식, 250세대, 한강/고속터미널역 근처, 환금성 낮음, 59㎡ 2018 13억/현재 19.8억
-고덕그라시움: 84㎡ 2018 9억/현재 20억
-성원대치 2단지: 92년식, 1758세대, 양재천 인근, 21평 18년 10억/현재 15.3억
-당산삼성래미안: 03년식, 1391세대, 33평 18년 10억/현재 17억
+) 성원 대치 2단지를 보고 세대수와 위치가 괜찮지 않을까 생각했는데 잘 못 오르는 모습이 의외였어요.
14~21평(방 2개)까지만 있는 단지라서 덜 오른 것 같은데, 그 외에 다른 요인이 있는지 궁금합니다.
426. 18평, 22평 아파트는 투자가치가 있을까? (25. 1. 21.)
1) 명일지에스 vs 길동우성 vs 양평한신 vs 선사현대
-명일지에스: 99년식, 772세대, 명일역 역세권, 용적률 380%(재건축/리모델링 불가), 20평대 방 2/화장실 1, 길 하나 차이로 래미안솔베뉴와 분위기가 확 차이나는 편이라 추천하지 않음
-길동우성2차: 94년식, 811세대, 빌라로 둘러싸인 나홀로단지, 차만 다니는 대로와 가까움
-양평한신: 96년식, 1215세대, 9호선 역세권, 근처에 회사 많은 편, 20평대 방 3/화장실 1, 환금성 우수, 하락장에도 거래 꾸준, 25평 8.8억/전세 5억, 한강 접근성 우수, 상업시설도 모두 있음, 20평대 매물이 잘 없고 금방 팔림
-선사현대: 00년식, 2938세대, 암사역 역세권, 24평 (방 2/화장실 1개) 9.4억 (방3/화장실 1개) 10.4억
-결론: 양평 한신, 선사 현대 중 선택
-대안: 신당삼성 24평, 방 3개 10억, 언덕이지만 청구역(5/6호선) 이용, 성동구권역, 긴 복도식이 아님
+) 옆쪽에 신당 8구역에 관리처분인가도 나있어 이후 신축이 들어서겠네요.
2) 5억으로 서울 남쪽 투자, 실거주 분리 추천
-사당우성 3단지: 10억/전세 5.2억, 리모델링은 언제 될 지 모름
-결론: 지역이 비슷하면 신축을 선택, 투자는 사당롯데캐슬골든포레(25평 11.3억/6.5억, 서울에서 귀한 최신축(21년식), 이수역까지 버스 9분, 커뮤니티 우수)
+) 지역이 비슷하면 신축이라고 하는데요,
이수역까지 13분 이상 걸리는 사당우성과 버스로 9분 걸리는 사당롯데캐슬골든포레 중 선택하는 게 어려웠습니다.
사당우성이 완전히 역과 더 가까웠거나 평지였다면 더 선택하기 힘들 것 같아요.
-대안: 신당삼성/남산타운도 같이 보기
3) 72(28평), 74(29평), 75(30평)은 어떨까?
-24평, 32평은 편의상 많이 사용하는 평형일 뿐, 사이에 끼인 평형도 괜찮음
-중요하게 봐야할 순서: 입지>환금성>동/층>평형
-49제곱미터: 신축 대단지면 괜찮음
-39제곱미터: 1인 가구만 살 수 있어 시세가 못 오름
427. 1시간 일하고 월300 벌기는 허상입니다: 무인카페 등은 관리가 안되어 많이 망해 비추천
428. 서울 경기 아파트 선택하기 (25. 2. 3.)
1) 길음래미안 1단지 vs 북아현동 두산
-길음래미안 1단지: 03년식, 1125세대, 4호선 길음역 역세권, 24평 계단식(방3/화장실 2) 8.2억, 언덕 보통/지역이 균질/서울 중심지에서 멀지 않음, 하락장인데도 가성비 아파트라서 조금씩 오르는 중, 6/8/9단지도 좋음, 나름 학군이 있고 아파트로만 이루어져 균질성이 높아 아이 키우기 좋음
-북아현동 두산: 99년식, 956세대, 24평 복도식(방3/화장실2) 8억 후반, 위치가 장점, 2호선 이용, 마포 생활권/서울 전역 빠르게 이동, 언덕/연식/복도식이 아쉬움
-대안: 길음역 금호어울림 센터힐(16년식, 490세대, 길음역 역세권, 신축), 신정뉴타운 롯데캐슬, 영등포 경남 아너스빌
2) 광명재개발 입주권 vs 철산주공 13단지 vs 철산역 신축/준신축
-15년 뒤 가장 비싸질 곳: 철산주공 13단지, 괜찮은 걸 소유한 1주택자는 초기 재건축 하나를 쭉 가져가도 좋으나 무주택자/갈아타기면 재건축이 많이 미뤄질 떄 리스크가 있음
-철산역 롯데캐슬 SK뷰 클래스티지 VS 철산 자이 더 헤리티지: 롯데캐슬SK뷰가 역에서 더 가깝지만 자이더헤리티지가 신축 대단지에 수영장 등 커뮤니티/조경이 우수할 거라서 조금 더 비쌀 듯, 시세는 일정 간격을 두고 둘 다 비슷하게 움직임
-철산자이더헤리티지 입주권/ 광명 11구역 입주권 : 향후 10년간은 11구역과 철산자이가 대장, 투자금이 기축보다 더 들어감, 철산 자이는 28년 입주이나 29년이라고 생각(4300세대 힐스테이트)
-기축(철산푸르지오하늘채/철산래미안자이/광명두산위브트레지움): 입지 가치는 철산자이/11구역과 비슷해 같은 흐름으로 상승/하락
-결론: 괜찮은 한 채가 이미 있다면 철산주공 13단지, 투자금 6억 이상이면 입주권, 투자금 3~4억대면 기축
+) 철산주공 13단지는 32평 기준 투자금 6억이 필요한데요, 금액은 입주권과 비슷하네요.
(이후 재건축 때 전세를 빼주고 분담금을 내게되면 투자금이 더 들어갈 것 같아요.)
429. 대출 총정리 (25. 2. 4.)
1) 대출 상한선: 세후소득 30년 원리금 상환액이 월급 실수령액의 30% 이하
2) 실거주 대출: 주택담보대출, 정부지원대출(신생아특례대출 등)
-9억 이상의 주택을 살 여력이 된다면 신생아특례대출을 받지 말고 일반 주택담보대출을 받아 더 좋은 걸 사기, 좋은 부동산이 더 오르기 때문
+) 좋은 대출보다 좋은 입지/상품의 부동산을 선택하는 게 맞겠습니다.
3) 갭투자 대출: 전세 끼고도 부족한 경우
-주택담보대출 후순위: 은행 투어를 하며 조건 확인, 대출 너무 많으면 세입자가 들어오지 않음, 집값의 15%이하로만 조달
-신용대출: 소득에 따라 개인차가 있으니 후순위 대출과 비교
-회사대출: 시중은행 금리보다 낮은 복지이니 최대한 활용
430. 서울 경기 가성비 아파트 모음 (25. 2. 6.): 5~6억대 아파트
*신축 대단지는 방 2개도 괜찮지만 준신축/구축은 방 3개 매물을 보기
1) 5억대 아파트
-인덕원 삼성래미안: 01년식, 586세대, 계단식, 24평(방3/화장실1) 5.9억/전세 3.8억, 농수산물도매시장역(동탄인덕원선)까지 700m
-안양 삼성래미안: 02년식, 1998세대, 1호선 초역세권, 계단식, 월곶판교선 예정(판교접근성), 24평(방3/화장실1) 5억후반/3.7억
-도덕파크타운1차: 02년식, 1117세대, 24평(방3/화장실1), 5억 후반, 언덕/철선역과 거리 있음, 광명 도시 개발 호재
-성복역리버파크: 98년식, 702세대, 성복역 도보권, 24평(방3/화장실1) 5.7억/전세 3.5억, 강남/판교 일자리 접근
2) 6억대 아파트
-이문동 쌍용: 신이문역 초역세권, 00년 준공, 1318세대, 이문 4구역 곧 이주/신축이 되면 수혜볼 것(신축인 휘경 sk뷰가 가장 많이 수혜를 보긴 함), 24평(계단식/방3/화장실1) 6억 후반~7억
-광명푸르지오: 07년식, 426세대, 광명 11/12구역 재개발 호재, 언덕 있지만 철산역 도보권, 24평 계단식(방3/화장실 2) 6.7억/전세 3.7억
-그대가프리미어: 10년식, 602세대, 15년차이나 신축과 비슷, 24평(방3/화장실 2) 6.7억, 삼성전자 도보권
-서홍마을 우남퍼스트빌: 04년식 (수지에서 신축인 편), 962세대, 24평(방3/화장실 2) 6.7억/전세 4억, 환금성 우수, 거래 꾸준, 성복역까지 멀어 마을버스로 수지구청역 이동
-미사 강변 트래지안: 15년식, 420세대, 초품아, 미사역과 조금 멀음, 미사조정경기장 인근, 강일ic의 막히는 구간을 지나지 않음
-창신쌍용 1/2단지: 92~93년식, 복도식, 창신역 역세권, 1/2/3/5호선으로 한 번 환승하면 서울 전역 이동
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