441. 집 살 때 결정을 못하겠다고? (25. 2. 10.)
1) 가장 좋은 것은 없다: 괜찮은 아파트 중 하나를 고르기
2) 모든 아파트는 단점이 있다
3) 투자의 핵심은 실행력(용기)
442. 조금 더 나은 아파트를 골라보자: 10억, 12억, 16억 아파트 (25. 2. 11.)
1) 문정동 삼성래미안 vs 고덕 센트럴아이파크: 직장/자녀 학교 모두 강동구인 가족
-문정동 삼성래미안: 04년식, 1696세대, 30~60평대, 주차 1.92대, 문정역(8)/경착병원역(3)/개롱역(5) 모두 걷기엔 멀음, 가락시장역/오금역을 마을버스로 이용, 21년차이나 내부 수리만 하면 양호
-고덕 센트럴아이파크: 19년식, 1745세대, 상일동역 역세권, 주변 모두 신축으로 신도시 느낌, 전세/매매수요 충분
-대안: 고덕 아이파크 (14년차, 9호선 개통 시 도보 이용, 학군 우수)
2) 구의 현대프라임 59 vs 둔촌동 더샵파크솔레이유 59: 10~12억 아파트를 찾는 신혼부부
-구의 현대프라임: 2호선 초역세권, 구의동 학원가, 광남 초/중/고, 용적률 398%로 재건축/리모델링 어려움, 방 3개가 2개보다 훨씬 유리
(분당/현대프라임은 학군지로 방 3개인 59가 훨씬 유리, 헬리오시티/올림픽 파크포레온은 방 2개 59도 괜찮음)
-둔촌 더샵파크솔레이유: 23년식, 195세대, 초/중/고 인접, 9호선 중앙보훈병원역 인접
-결론: 구의 현대프라임이 세대수로 유리
3) 동작구 상도브라운스톤 32평 vs 영등포 당산 동부센트레빌 35평
-상도브라운스톤: 7호선 장승배기역 역세권, 노량진 뉴타운 개발로 긍정적, 투자금 6억 후반
-영등포 당산 센트레빌: 2/5호선 역세권, 투자금 6억
-대안: 상도의 신축/준신축 25평, 당산현대 5차(세대수/위치/환금성 더 우수) 중 선택
443. 아파트 살 때 봐야할 것들 (25. 2. 13.)
1) 역 자체의 위치: 서울 고속터미널에서 가까운 주요한 역인지
2) 환경
-역과 아파트의 거리
-경사
-분위기: 학생/어르신/직장인 분포(시간대별 다름), 빌라촌, 유흥시설
-상권: 업종
3) 아파트 상품성: 지하주차장, 계단식
-내부 수리만 하면 괜찮은지: 전세/월세/매매 거래량도 참고
-집 내부는 매수 전이 아니면 굳이 볼 필요 없음
444. 어떤 아파트를 사야할까 (25. 2. 17.)
1) 상계주공 3단지 24평 vs 석계역 한진한화 그랑빌: 7억대
-상계주공 3단지: 1987년식, 2213세대, 노원역(4/7호선) 더블 역세권, 재건축 대상, 대지지분 13.6평, 용적률 178%
잠실 장미 1차(대지지분 21평, 용적률 184%)도 초기단계이므로 재건축은 대지지분 25평 미만인 경우 시간이 아주 오래 걸림
-석계역 한진한화 그랑빌: 2002년식, 3003세대, 59제곱미터 방 3/화장실 1/계단식 7.6억, 1/6/7호선, 서울원 아이파크/장위뉴타운 호재로 동네 환경 변화
-삼선대우푸르지오: 08년식, 864세대, 언덕 있어 역과 거리감이 있지만 물리적 위치는 서울 중심에 가까움, 59제곱미터 방3/화장실 2 7.5억, 옆에 창경궁 롯데캐슬 호재
-결론: 한진한화 그랑빌/삼선대우푸르지오 중 괜찮은 매물 선택, 한진한화는 매물별 역과의 거리 확인, 삼선대우는 언덕이라 역과 거리 확인 필요
2) 사당대림 31평 vs 사당두산위브트레지움 24평
-대림: 90년식, 1152세대, 남성역 역세권, 재건축 예비안전진단 통과했지만 상당한 시간 소요 예상, 지리적 장점만 보고 매수, 20평대가 방이 2개라서 30평대가 더 인기, 31평 13억
-두산 트레지움: 남성역 초역세권, 11년식, 451세대, 24평 13억
-결론: 대안으로 신공덕 삼성래미안 1차 20평대 선택(00년식, 공덕역 초역세권, 방 3/화장실 1, 마포의 지역적 장점), 30평대가 필요하면 송파 가락금호/가락쌍용1차
3) 왕십리 뉴타운 텐즈힐 vs 당산센트럴 아이파크: 투자용 59제곱미터, 실거래가 15억
-비슷하게 좋으니 매물별 비교 (가격 조율 가능한지>로얄동/층>현재 전세금>투자금 적은 것(새로 전세 맞춘다면 더 높게 세팅할 수 있는 것)
-대안: 래미안 공덕 5차
445. 얼마 있어야 퇴사 가능? (25. 2. 19.): 20억 자가+월 500만원 현금흐름
>사람마다 다를텐데 제 목표는 부동산 1채(10억 투자금으로 20억 아파트를 갭투자) + 미국주식 (투자금 10억) 입니다.
10억 주식으로 원금 손실 없이 5%씩 배당받으면 월 300만원 가까이 사용할 수 있습니다.
부부 중 한 명이 일을 그만두게 되어도 버틸 수 있는 현금흐름이라고 생각합니다.
446. 내가 보는 집은 왜 안 떨어져? (25. 2. 20.)
1) 매수자의 지식이 상향평준화되어 비슷한 지역/아파트로 몰리기 때문에 상승하는 매물은 계속 상승
2) 전체 시장보다는 내가 매수할 아파트의 가격에 집중
447. 좋은 아파트를 사자 (25. 2. 24.): 서울/경기도 8, 10, 20억대 아파트
1) 3.5억 갭
-월곡 래미안 루나밸리: 07년식, 787세대, 6호선 월곡역 역세권, 계단식, 방3/화장실 2, 8.3억, 래미안에서 힘줘서 만든 느낌, 조경 양호, 단지 내 평탄화 우수, 내부순환로 인접해 답답한 느낌은 있음, 3.5억 갭
-서대문구 천연뜨란채: 06년식, 1008세대, 서대문역에서 약간 먼 편, 광화문 인접, 약간 오래된 느낌이나 도색 후 괜찮아질 듯, 북아현 뉴타운 호재, 3억 중반 갭
-길음뉴타운동부센트레빌: 03년식, 1377세대, 주변 신축으로 미아사거리역까지 가까운 느낌, 미아 2~4구역 재개발 호재, 동부센트레빌 바로 위쪽의 3/4구역은 5년 뒤 입주, 3.5억 갭/실거래가 5천 저렴
-결론: 셋 다 가성비 단지이므로 매물별 비교(역과 가까운 좋은 동/층, 수리 여부, 최고 실거래가 대비 가격 조정 가능 여부)
2) 힐스테이트 영통 33평 vs 목동센트럴아이파크위브 25평 vs 화서역 푸르지오 25평: 4~5억 갭투자
-힐스테이트 영통: 17년식, 반등 우수, 수원/동탄/기흥/화성 수요, 대부분 4베이로 구조 우수
-목동센트럴아이파크위브: 20년식, 3045세대, 2호선 지선인 신정네거리역과 거리가 있음,
-화서역 푸르지오: 스타필드, 신분당선 연장 호재
-결론: 투자라면 입지만 고려, 5억갭이면 대안으로 남산타운 20평대/행당한진 20평대/휘경 sk뷰 20평대/사당롯데캐슬 20평대/당산현대5차 20평대와 주변 아파트 확인
3) 올림픽 파크포레온 33평 vs 과천 4단지 31평 vs 이촌동 왕궁: 20억대
-올림픽 파크포레온: 25억, 공원뷰 고층/역과 멀고 아파트 뷰인 저층 간의 시세차이 큰 편
-과천4단지: 프레스티어 자이 27년 입주, 1445세대, 과천청사역 초역세, 역세권/학군/상권 양호, 84제곱미터 배정매물 21억
-왕궁: 74년식, 250세대, 31평 단일평수, 재건축 진행(대지지분 21.3평, 대지지분 148%, 완공 후 임대 포함 319세대, 분담금 높을 것), 시세 25억+분담금 15억=투자금 40억, 바로 옆 첼리투스 시세로는 별로 남지 않음
*재건축/재개발: 토지면적 넓고/조합원 수 일정 규모 이상이며/일반분양 많을수록 추가 분담금 줄어듦
공사비 850만원 기준 31평 소유자가 43평 받으려면 분담금 11억, 세대수 적은 경우 공사비 1200만원 기준(신반포 22차는 공사비 1300만원으로 추가분담금 15억 예상)
-결론: 왕궁아파트, LG한강자이~신동아 아파트 라인은 최상급지 중 하나, 한강 변 고층 신축의 힘
448. 세종시와 송도는 언제 다시 날아오를까 (25. 2. 25.)
1) 신도시(공원/학교/아파트/상가+평지)이나 현재 시세가 오르지 않음
2) 입지가치가 좋은 곳에 매수
-매수 수요가 전국구인 곳
-새로운 시설보다는 입지가 우선
449. 재건축 정말 우리 생애 될까? (25. 2. 27.)
-시세: 너무 좋아서 재건축이 늦은 곳은 기대감/입지가치로 상급지 시세를 따라 오름
-조건: 임대주택/토지 기부채납 등 요구로 갈등
1) 올림픽선수 기자촌: 5540세대, 올림픽공원 인접, 올림픽공원/둔촌오륜역 5/9호선, 평지, 학군 우수, 아늑함, 대지지분 26.7평, 용적률 137%, 6~24층 구성, 리조트 느낌, 복층 구조도 있음
2) 올림픽 훼밀리타운: 88년식, 4494세대, 대지지분 20.4평, 용적률 194%, 1기 신도시보다 사업성 우수, 입지 우수, 48평 21~22억, 재건축에 조금 더 적극적, 조합원 많아 속도는 느릴 수 있음
3) 은마아파트: 삼성동 인접, 대치역 초역세권, 학군 우수, 상가 조합원과의 갈등
4) 목동 1~14단지: 1~3단지 2종 일반주거지역으로 용적률 낮으나 임대주택 건설 조건으로 3종 상향 고민중, 순차적 재건축 필요, 5.3만세대
450. 투자가치 높은 서울, 경기도 아파트 (25. 3. 4.)
1) DMC 에코자이 > 상도 푸르지오 클라베뉴 갈아타기
-사연: 판교 출퇴근, 학군/자녀키우기 좋고 투자가치 있는 곳
-DMC 에코자이: 34평 소유(19년 준공, 1047세대, 가재울 뉴타운, 6호선 증산역/경의중앙선 가좌역까지 1km, 단지 앞 마을버스 이용해 디지털미디어시티역까지 이동)
-상도 푸르지오 클라베뉴: 역세권 아님, 빌라로 둘러싸임, 판교접근성/육아환경/상승여력 모두 충족하지 못함
-갈아타기: 1.5~1.6배 시세로 갈아타기 (전에 10억 아파트였다면 16억으로)
-대안: 래미안 송파 파인탑 26평, 래미안 슈르 30평대, 서현역 인근 시범단지 삼성한신 32평
2) 30평대 16억대 마포용강래미안 vs 신정아이파크
-사연: 초등학교 입학을 앞둔 아이가 있음
-마포 용강 래미안: 03년식, 430세대, 입지 자체가 좋은 곳, 선호 학교인 염리초 배정되는 동이 있으니 확인, 염리초 배정의 중층 이상은 17억 이상
-신정 아이파크: 02년식, 590세대, 목동초/중학교 사이에 위치
-결론: 교통/상권 중요하면 마포용강래미안, 학군 중요하면 신정 아이파크, 과거 시세가 비슷하니 투자가치가 비슷, 둘 중 하나가 신축/재건축/대단지였다면 시세가 갈렸을 것
3) 신림푸르지오 2차 vs 동천 현대 홈타운 2차 vs 광교 상현 현대 30평대
-신림푸르지오 2차: 07년식, 349세대, 실거래가 7.2억, 관악휴먼시아 1~3단지 인근, 입지가 안 좋음
-동천 현대홈타운 2단지: 02년식, 1128세대, 30평대 8억, 동천역까지 도보 이용, 거주여건 양호, 환금성 우수
-광교 상현마을 현대: 01년식, 498세대, 30평대 7.5억, 상현역 역세권, 환금성 우수
-결론: 동천 현대홈타운, 광교 상현마을 중 선택
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