송희구 작가님 유튜브 영상 정리 101~120 (ft. 부동산 투자)

송희구 작가님 영상을 계속 보고 있는데요,

확실히 가본 적 있는 곳에 대해 얘기해주실 때 느껴지는 게 더 많습니다. 

오늘도 영상을 정리해볼게요.

 

*가산디지털 단지: 가디로 표기

*회색(투자와 관계가 적은 내용), 파랑(꼭 기억할 내용), 초록(개인적인 의견)

101. 종잣돈 모으기 어렵다, 소액투자 해보고 싶다 (22. 10. 31.)

1) 지방

-인구가 몇 만 안 되어 공급이 약간만 있어도 시세가 흔들림

-토지값은 그대로에 건물은 감가상각되어 집값이 계속 떨어짐

-인구가 감소하면 시세는 더 빠짐

2) 결론: 근처 광역시, 수도권에 투자

-소도시는 시세 하락, 인구 유입되면 건물 노후화와 상관 없이 시세 상승 

-수도권에 산다면 서울 경기권에 집중 투자

-22년 당시 검단/청라/시흥/안산/부천 괜찮은 가격대 매물 대거 등장

> 범위를 좁혀 서울, 과천, 성남 부동산에만 집중해보겠습니다. 

 

102. 안산 부동산의 현재와 미래

1) 단점

-교통: 4호선 초지~신용산 61분 소요

-학군: 술집/모텔이 섞임, 학업성취도 낮음, 학원가 없음 

-신축/구축, 어수선한 곳/깨끗한 곳, 외국인 많은 곳/적은 곳 섞여있음

-현재는 반월공단 종사자 등 안산에 있어야하는 사람들이 주로 거주

2) 장점

-교통 호재(GTX, KTX보다도 신안산선: 안산, 광명, 구로디지털단지, 영등포, 여의도/30분)

-공원/녹지: 안산천, 호수공원 등 

-평지 

3) 초지역: 4호선, 서해선 이미 있고 신안산선 예정

-송도와 비교(지리적 위치 비슷, 서울 접근성 낮음, 자체수요, 평지, 공원), 접근성 좋아지면 송도보다 좋은 단지들 있을 것

+) 매수하고 싶은 곳과 입지가 비슷한 곳을 비교해보기

-안산레이크타운 푸르지오(신안산역 초역세권, 대형평수, 부촌 느낌), 초지역 푸르지오 3형제: 10억에 고점, 어디까지 내려갈지는 모르나 7억 초반에는 매수하기 괜찮음

+) 7억 5천을 찍고 올라가 25년 현재는 9.5억~10억을 오갑니다. 이전에 고점을 찍은 가격까지 다들 올라왔네요.

4) 재건축

-용적률 100% 미만 5층 미만 저층 아파트

-평형대 작고 경제력 낮아 재건축 적극성이 떨어지거나 오래 걸릴 수 있음

 

103. 높은 금리, 떨어지는 집값, 월세살까 전세살까 (22. 11. 4.)

-금리인상으로 월세 선호(월세 상승, 전세금 하락), 금리인하되거나 월세가 너무 오르면 전세 선호

1) 월세금이 싼 곳에 살기: 경기 오피스텔에 살기, 서울 빌라 살기

2) 입주물량 많은 곳에 전세 살기: 대출 없이 들어갈 수 있는 곳

3) 입주물량 많은 곳에 매수: 빠질 때가 매수 기회

-입지(강남 접근성, 사대문/여의도/가산디지털단지/용산/판교 직주근접, 학군)가 좋은데 가격 떨어지면 매수

+) 갈아타기 할 수 있도록 30%씩 빠지면 좋겠어요, 안되면 10%라도...

 

104. 나는 반드시 완벽한 사람이 되어야 한다고 생각하는 분들께 (22. 11. 6.)

-완벽은 없으니 계획과 달라졌어도 나를 미워하지 말고 하루 안에만 하기

-정직하고 투명하게 스스로를 바라보기

 

105. 뚝뚝 떨어지는 아파트값과 쭉쭉 오르는 금리 그리고 풀리는 규제 (22. 11. 8.)

1) 금리 인상 이유

-달러가 올라서, 인플레이션 잡으려고

2) 경기침체

-소비 위축되며 실업률 증가, 경제정책 완화(부자들이 돈을 쓰게 하는 유인책)

3) 개인이 해야 할 일

-무리한 투자 자제: 이자는 세후 소득의 30% 이하로만 대출받기

-부자들이 하는 일 관찰, 물어보기

-사고 싶은 곳 3곳 정해 분위기 체크: 네이버 실거래가/호가 매일 확인, 부동산 몇 곳과 친해져 물건 메세지 받기, 가끔 부동산 방문

-정신 잘 차리기: 하던 것 꾸준히 해나가기

 

106. 청라 국제도시 아파트의 적정가격과 장단점 (22. 11. 10.)

 

*검단/청라/송도/루원시티: 신도시

1) 분위기: 넓게 조성된 공원, 깔끔

2) 개발 예정: 아산병원, 스타필드, 야구장, 하나금융타운, 로봇랜드 등

-시세에 큰 영향은 없음

(일산도 인프라가 아주 우수하지만, 강남/기타 일자리/다른 도로 이동시 지리적으로 불리해 분당과 차이가 큼)

3) 일자리: 청라 하나금융타운, 로봇랜드, 아산병원

-시세에 큰 영향은 없음

(국민연금공단 옮겨간 전주/LS그룹 이전한 안양/중앙대병원 옮겨간 광명도 시세 그대로, 송도는 외국기업 유치 실패)

-편리성보다는 입지가치가 중요하지만 편리성 높아지면 환금성은 더 좋음

4) 교통: 7호선 연장 (청라역부터 가디/50분, 논현/80분 예상)

5) 결론: 시세 상승기는 검단/송도/가정지구 공급완료, 7호선 연장/쇼핑몰/야구장/청라시티타워 완공 후로 예상

6) 시세가 6억이나 빠진 이유

-시세가 3배 가량 많이 올랐고, 신축 더 들어설 예정

7) 가격 판단: 청라제일풍경채에듀파크 2차가 5억 초중반이면 투자 가치 있음

8) 청라(인천 내 생활) VS 검단(마곡/여의도 출근): 청라가 서울과 더 먼데도 시세는 우위

-위치: 김포와 가까운 인천, 서울과 더 가까움

-송도/청라처럼 시너지가 나는 도시 이미지는 없음

-인프라가 청라보다 떨어짐 

 

107. 작심 3일에서 작심 3년 하려는데 잘 안되는 분들만 (22. 11. 13.)

 

1) 노는 일: 시간은 돈, 놀면서 시간과 돈을 쓰는 건 돈과 돈을 쓰는 것

2) 나에게 투자, 직장 하나에만 매달리지 않고 여러가지 소득원 가지기(직장, 자산, 알바, 투자)

 

108. 3억 올랐다가 1억 떨어진 아파트 시세 객관적으로 평가하기 (22. 11. 14.)

 

-분당/동탄/하남/광명: 모두가 잘 아는 지역, 규모가 커 주변 시세만 봐도 괜찮음

-애매한 지역: 잘 알려지지 않고 도시 사이에 껴있는 곳, 인기 없고 가성비는 좋은 곳 

 

1) 주변 도시보다 상대적으로 저렴한가?

-광교 신도시와 판교 신도시 사이의 수지구가 상대적으로 가격이 낮아지자 매수 몰리며 시세가 상승

-덕양구 행신동은 덕은지구, 일산 사이에 위치하나 덕은지구는 모두 신축이므로 비슷한 일산과 비교

-행신은 서울과의 거리가 더 가까움

-일산은 인프라/학군/소득수준/인지도가 더 우위

-일산과 행신의 가격차이가 벌어졌을 때가 상대적으로 행신이 저렴한 때이므로 그 때 매수

+) 일산이 먼저 오르고 행신이 일산을 따라잡으니까 그 때 매수하라는 얘기인 것 같습니다. 

갭투자 때 가격 붙으면 사라는 얘기만 많이 들었는데, 가격이 벌어졌을 때 사야하는 경우도 있다는 걸 알았네요. 

반대로 보유한 아파트와 상급지 아파트의 가격이 평소보다 많이 벌어지면,

그 때는 갈아타기 하기보다 보유한 아파트가 따라잡기를 조금 더 기다려야할 때 일수도 있겠습니다. 어렵네요.

 

2) 절대 가격이 저렴한가?

-경기도 끝쪽을 제외하면 32평 기준 4억 초중반이 원가

-신축인데 4억 초중반이면 싼 것 (소규모, 나홀로 단지면 안 됨)

 

3) 해당 도시나 주변 도시에 시세 견인할 호재가 있나?

-재건축/리모델링/전철역 신설 등

-행신동은 용적률 200% 넘고 단지가 작아 옆 단지와 통합해 리모델링, 시간 오래 걸리므로 다른 호재 확인

 

4) 2019년 가격과 가까운가

5) 지역이 애매할수록 대단지 선택: 500세대 규모는 힘이 없음

 

109. 주 4일제는 우리를 가난하게 만든다

-주말은 소비를 촉진하기 위해 정부와 기업이 정한 것

 

110. 분당, 헬리오, 강남 일원동 중에 투자처를 찾고 있어요 (22. 11. 20.): 투자금 7~8억 

 

1) 송파구 헬리오시티 (매매 17억/고점 23억, 전세 10억, 갭 7억, 세금까지 총 8억)

-초대단지의 힘, 허접한 강남/서초보다 좋음, 신축 대단지는 급매가 나올 확률이 높음

-잠실 엘리트와 비교: 규제지역이라 실거주 필수, 헬리오가 잠실 시세 따라가므로 간격 확인

-잠실 시세가 헬리오와 비슷하면 규제 때문에 헬리오가 이득을 본거라 바른 시세가 아님

+) 잠실과 헬리오가 비슷하다면 헬리오 시세가 고평가일 수 있다는 얘기같습니다.

-20~21년 시세 급등해 급하게 조정

-공인중개사 3분 정도와 꾸준히 연락: 매물 많이 보유, 적극적, 문자 수시로 보내며 집주인과 협상 가능하신 분들

 

2) 분당 수내동 파크타운대림 (매매 13.5억, 전세 7억, 갭 6.5억, 세금까지 총 7.5억)

-매매가 하락 폭 낮음(학군 전국 탑, 재건축 개발 호재, 신축이 아니라 영끌이 적음)

 

3) 강남 일원동 푸른마을

-입지/상품면에서 헬리오시티가 더 우위

-도곡/대치/삼성동과는 따로 떨어진 섬의 느낌

-투자면에서 매력적이지 않음

 

 

 

111. 찐부자들이 소유하고 있는 이것 (22. 11. 23.): 품격과 따뜻함

-부자가 되는 것은 나를 부지런하고 긍정적이게 바꾸는 것부터 시작

 

112. 분당, 하남, 광명, 과천은 억울해요, 우리도 풀어주세요 (22. 11. 25.)

 

1) 규제 완화 이유: 거래가 줄어서, 미분양사태로 인한 건설사 부도를 막으려고

2) 규제 미해제 지역 공부: 서울, 경기 4지역 하락기에 사두면 무조건 이득인 곳

3) 규제 해제된 가성비 지역 공부: 안양, 수원, 일산, 안산 일부, 다산신도시

 

113. 둔촌주공의 핵심은 바로 이것입니다 (22. 11. 29.)

 

1) 시세 

-헬리오시티(17억), 고덕그라시움(14억 중반)의 사이인 15억 중반~16억이 적정할 듯

-분양가 13억은 안전마진이 있는 가격

2) 대상

-12억 넘으면 대출 불가, 실거주 의무있어 13억을 현금으로 가지고 있어야 청약 가능

-송작가님이라면 13억 현금 있을 때 토지 5/신축 5/아파트 3 분산

+) 우량한 자산 하나를 들고가는 게 최선이라고 생각했는데, 잘 알고 있으면 이렇게 포트폴리오를 짤 수도 있나봐요.

2025년 1월인 현재는 올림픽 파크포레온 입주권이 20~25억을 오가는데요, 

입주권을 매도하신 분들이 언제부터 투자하셨는지는 모르겠지만, 그 기간에 7~12억을 벌어간 셈일 것 같습니다. 

(입주권도 1년 미만 보유시 40%, 1년 이상 보유시 6~42% 과세가 된다고 하니 세금을 내면 수익이 줄겠죠?)

분양권도 실거주의무가 있지만 현재 가격으로는 7~12억 이득이라, 너무 훌륭한 수익률 같습니다, 부럽네요.

양도세는 아래를 참고해주시면 좋겠습니다.

알기 쉬운 양도소득세

3) 장점: 강동이지만 송파 생활권, 5(1개역)/9호선(2개역) 더블역세권, 올림픽공원,  

 

114. 부동산, 주식 말고 다른 투자도 있어요

 

1) 포트폴리오: 부동산>현금>외환

2) 외환투자

-달러 1100원 이하, 엔화 1000원 이하에서 매수

-외환은 돈을 사는 것이기때문에 리스크가 적음

-환율 하락시 매수 상승시 매도

+) 기축통화인 달러 가치보다 한화의 가치는 더 하락하기 때문에 환율은 장기적으로 상승하고 있는데요,

미국주식에 투자하면 달러를 보유하면서 투자수익까지 가져갈 수 있어 좋은 것 같아요.

달러나 엔은 기축통화라 투자리스크가 적다고 하는데요,

관심있으신 분들은 박성현 작가님의 달러투자 무작정 따라하기, 나는 주식 대신 달러를 산다 책을 참고하시면 좋겠습니다.

3) 건물 수익률: 비강남권 3%, 강남권 1~2%인데 예금 이자 5%면 높은 편

-건물값 2배 됨

-이자율 높은 정기예금

-자영업자, 대출 있으면 반드시 현금 보유

 

115. 내가 왜 이런데 돈을 썼지? 진심 후회...

 

1) 현명한 소비: 여행(직접 경험, 추억), 책(범위 넓은 간접경험), 자산

2) 후회한 소비: 습관적인 소비, 보상 소비, 의욕없이 다닌 학원비, 택시비, 커피

+) 카페 공간을 빌리지 않는 테이크아웃 커피, 만원 단위 돈이 쉽게 나가는 택시비는 정말 아깝긴 해요.  

 

116. 부자들만 알고 있는 은밀한 재미

-돈을 버는 건 매우 재밌다

 

117. 부자들이 바라보는 인스타그램... 카페, 호텔, 골프, 맛집, 자동차

-인스타의 핫플레이스 건물을 소유한 건물주가 되기

-자격지심다면 남들이 뭘 하든 상관이 없음

 

118. 부자들이 경제위기를 기다리고 있는 이유

1) 경기침체의 신호(회사 인원감축)가 있는지 확인

2) 경기가 유지된다면 부동산이 19년도 가격 정도면 매수하기 괜찮음

3) 침체가 오면 주가/부동산은 늪에 빠짐

-빠른 상승 뒤에는 빠른 하락, 빠른 하락 뒤에는 빠른 상승을 예상할 수 있지만 천천히 내리면 예측이 어려움

4) 정부 규제가 완화되면 현금을 보유하다가 매수

-기업 해고 모니터링

-매수 희망 지역, 상급지 아파트 시세 파악

-현금 확보: 비싼 보험 해지, 정기예금 5% 1년 가입, 알바 등

 

119. 인천 아파트 살거면 여기에 사세요

-서울 거주자는 인천 볼 필요 없음, 인천 거주해야하는 사람은 많이 올랐다가(수요 있음) 많이 떨어진 곳(기회 있음)을 보기

 

1) 송도 (신도시)

-중심상권(센트럴파크 근처): 지하철/쇼핑몰 등 편리성, 가격 덜 빠짐

-바다영구조망: 사치재, 바다 근처 매물이 더 많이 빠짐, 속초 바다 보이는 아파트 5억에 거래되는데 인천이 4억까지 빠진다면 매력적인 가격, 인천대교 중심으로 바다 낀 아파트 시세 확인

 

2) 청라 (신도시)

-7호선 연장 호재

-많이 올랐다 내린 7호선 들어설 곳

 

3) 검단 (신도시)

-입주물량 많아 당분간 상승 어려움

-공급 완료 후 부동산 분위기 바뀌면 다시 상승할 지역

-서울과 가장 가까운 전부 신축인 동네

 

4) 구월동(구도심): 롯백, 터미널, 시청, 스타필드, 숲세권, 고속도로 타기 편한 곳

 

120. 결혼하려는데 돈 때문에 머리가 아파요

 

-스튜디오 촬영, 예물, 여행 선물 사지 않기, 차 바꾸지 않기