송희구 작가님 유튜브 영상 정리 121~140 (ft. 부동산 투자)

오늘도 영상을 보고 있는데요,

119번 영상에서 마포, 고덕, 과천을 비교할 때 결론이 너무나 충격적이었습니다. 

내일은 세 곳 시세를 정리해봐야겠습니다.

자세한 내용은 영상 링크를 참고해주세요.

*회색(경제와 관련이 적은 내용), 파랑(꼭 기억할 내용), 초록(느낀 점)

 

121. 분당, 광명, 평촌 아파트 질문 답변드립니다. 

1) 광명 하안주공 12단지: 6억대

광명사거리역 재건축/재개발 활발

단점: 소형평수(소득수준 낮아 재건축에 소극적일 수 있음), 학군, 전철역과 거리가 있음 

장점: 대단지라 재건축/리모델링 유리, 직선 도로, 용적률 155%로 양호

 

2) 분당 무지개마을 5단지 청구아파트

오리, 미금역과 1km 떨어짐

32평 7.5억

인프라 미흡, 용인 생활권

 

3) 평촌 한가람단지 

규모 작아 일산/성남보다 약함

인프라(롯대백화점, 시청/구청/검찰청/법원/한림대병원 등)

대부분 10~20평이라 재건축에 소극적일 수 있음, 용적률 200%내외로 사업성 낮음, 평촌역 도보 1km, 학원가와 멀고 좋은 학교 배정이 어려움 

 

4) 결론: 철산동(갭 3억) 또는 성남 야탑(갭 3억) 매수 

지역의 꼬리는 개발이 오래 걸림

10평대는 투자하지 않기: 시세 상승, 거래 어렵고 쉽게 가격 하락

 

122. 강남 살아본 후기

 

1) 단점: 차가 밀림, 매연 많음, 초중학교 과밀학급, 공원이 적음

2) 장점: 대중교통, 맛집, 회사가 많아 깔끔, 집 근처가 약속 장소, 좋은 학군

*수수한 사람들이 많다, 다른 사람 눈치를 보지 않는다

 

123. 결혼에 대하여 (남자만 보세요)

-계획과 비전, 자신감을 갖추기

 

124. 결혼에 대하여 (여자만 보세요)

-인품이 최우선, 경제력은 차순위, 딴짓(술, 게임, 자만심, 거짓말 등) 안하는 사람

-부자가 되는 과정 독서, 절제, 인내, 판단, 용기가 모여 단단한 사람이 됨. 내가 먼저 좋은 사람이 되어 비슷한 사람을 끌어당기기

 

125. 다산, 하남, 별내 중 어디가 투자가치가 있을까

 

1) 다산신도시

-8호선: 상권 top10 천호역, 최고 상권 중 하나인 잠실 지남, 전철 연장은 GTX보다 파급력이 셈

-다산자이아이비플레이스: 11억으로 비싼 편(영상 업로드 당시) +현재도 11억대가 최고가입니다. 

-8호선 근처, 초등학교가 있는 곳을 찾기 (신혼부부, 자녀 있는 부부가 많음)

-다산한양수자인리버팰리스: 왕숙천뷰, 초품아, 8호선 가까우니 둘러보기

*압구정/반포/성수/마포/잠실/여의도 시세가 비싼 이유는 한강변으로 도로가 통하기 때문

 

2) 다산 VS 별내와 비교

-별내: 8호선, gtx예정, 4호선 예정

-다산이 우위: 더 신축, 브랜드 아파트, 신도시 모양, 강변북로/올림픽대로 접근성 좋음

 

3) 다산 VS  하남

-하남: 연결성 우수(준 강동구)

-하남이 우위: 다산은 인프라/확장성이 부족

 

126. 혼자서 뜨거운 곳, 루원시티

 

1) 위치: 청라 옆, 동쪽 청라와 같은 생활권

2) 급한 하락세: 신축으로 영끌족이 많아 하락폭이 큼 (반토막) 

3) 교통: 가정역(~공덕역/45분, 서울역/50분), 7호선 이미 착공(27년 개통 예정, 이미 공사중이라는 건 매우 호재)

4) 루원시티 프라디움: 7호선 초역세권 예정, 18년도 입주한 신축, 서인천 IC 인근

-인천은 수도권으로 차로 이동하므로 고속도로 접근성이 중요

5) 루원 이편한세상 하늘채: 주변에 신축이 많은데 12년차, 주변 재개발구역이라 정리 필요, 공원과 거리 있음

7) 거래가 매우 활발: 송도/청라보다 신축, 검단은 아직 공사중, 7호선/고속도로 편리, 4억 중반대라 가격 좋음

8) 주상복합: 1세대 타워팰리스 형은 집값 안 오르고 통풍 안됨, 최근엔 일반 아파트와 같은 구조이나 용적률만 높음, 고층뷰 장점, 1층 상가 편리, 상가 동선을 잘 짜서 위례 대비 공실 적은 편

9) 청라가 우위: 인프라/도시 규모가 더 좋아 우위

10) 가정역 서쪽이 우위: 7호선 연장 호재, 공원/인프라 이용 유리, 고속도로와 완전히 붙어있지는 않으면서 접근성이 좋아 소음/분진에서 자유로움 

 

127. 부자들은 더 떨어지기를 기다리고 있습니다. 그들의 선택을 따라야 기회가 옵니다.

-시세/가치보다 더 저렴하게 살 기회가 다가오니 현금 모으며 우량한 물건을 기다렸다가 매수

 

128. 비싼 아파트 한 채, 적당한 아파트 두 채 

 

1) 똘똘한 한 채

-수도권(전철역 있는 곳), 광역시(누구나 인정하는 중심부)

-하락기 매매가 다른 곳보다 덜 떨어진 곳(덜 똘똘할수록 많이 하락): 송도보다 광명

-전세가: 투자/투기가 없고 거주 만족도와 직결

-서울 일자리 접근성

-다른 사람들이 부러워할 물건 (부산 동래/마린시티, 대구 범어 네거리/수성구)

 

2) 사례

-상암동 보유자, 마포로 갈까, 노원구에 갭투자할까: 노원구 등 하나 더 매수하는 게 장기적으로 수익률은 더 높음

-일산 2채 매수할까: 일산 하나, 하남 하나로 분산투자

-경기도 우량한 매물이 19년도 가격으로 저렴해져 서울에서 강북/노원/도봉구보다 입지적으로 좋음

 

3) 갈아타기 VS 보유하기

-지방소도시: 인구유입 없는 곳이라면 갈아타기

-인구 늘어나는 수도권: 하락장을 버티며 입주장 끝난 반등장을 기다리는 게 세금에서 유리

-하락기에는 더 투자할 것을 보기

 

129. 인생이 힘들다면 이 영상을 봐주세요, 한결 좋아지실겁니다.

-인생은 즐기고 누리고 탐험하는 것

-제대로 일할 수 있는 나이인 지금부터 내 꿈에 맞는 일을 하기

-지금 직장이 좋다면 최고 자리까지 가보기

 

130. 부동산 규제가 풀리면 집값 방향은 어디로?

 

1) 투기과열지구 해제되면 하방압력이 강해짐

-양도세로 못 팔다가 규제 완화로 매도해 매물 증가

2) 무주택자는 매수해도 좋지만 월 납입금은 월급의 33%이하가 되도록 대출은 적당히

3) 갈아타기 기회 (아파트 잘 파는 방법: 공인중개사에게 수수료 더 많이 챙겨주기)

 

131. 플러스 마이너스 법칙 (부자가 되는 쉬운 사고방식)

 

1) 돈을 덜 쓰고 더 벌기

2) 시간을 덜 소비하고 더 축적하기: 공부/운동 등 나에 대한 투자는 실패가 없고 발전만 있음

3) 모은 돈과 축적한 경험/지식으로 내 길을 가야 함: 두려움을 버리고 실행해보기

 

132. 경제적 자유를 진정으로 바라는 분들만 보세요

-경제적 자유란, 새로운 것을 해볼 수 있는 시간적/재정적/정신적/육체적 자유

-퇴사/소비보다 원하는 의미있는 일을 마음껏 하는 것에 초점을 두기

 

133. 6년 전에는 같은 가격, 지금은 8억 차이 나는 아파트 비교

 

1) 분당 시범단지 삼성 한신 48평: 17년 평균 9억, 22년 17억

2) 과천 래미안슈르 32평: 17년 9억, 22년 13억, 신축

3) 도곡동 역삼럭키 33평: 17년 9억, 22년 20억, 역과 거리 멀고 주차 불편하며 용적률 높은 구축

+) 17년에 세 곳의 시세가 같았다니 너무 충격적... 제 선택의 결과도 시간이 지날수록 벌어지겠죠? 

4) 결론: 호재/신축과 관계없이 중심지에 가까운 (구축)아파트를 선택하는 게 정답

-동탄보다 구성남: 전철, 서울과의 절대적인 거리

-둔촌주공보다 헬리오: 강동보다는 송파구/준 잠실 입지, 무언가가 더 들어서기때문에/신축 대단지이기 때문에 입지가 약한 곳의 시세가 더 오르는 경우는 거의 없음

+) 입지가 전부라면 제가 고민중인 왕십리, 옥수, 마포 중에는 강남/도심권/여의도로 빠르게 갈 수 있는 옥수일까요?

아직 부린이라 그런지 신축이 이어진 곳을 가면 혹하게 됩니다.  

 

134. 자신이 평균 이하라고 느끼는 분들만 보세요

-투자는 노력

-너무 많은 것을 동시에 하지 않기: 하나만 정해 잘해보기

 

135. 다니기 싫은 회사 그만 다니는 방법

1) 직장이 좋다면, 진급 노리기

2) 직장이 싫다면, 퇴근 후 자기계발 열심히

 

136. 약속이 취소되었는데 왜 기분이 좋지?

1) 친구나 대인관계 문제로 인한 스트레스

-상처되는 말을 주거나/받거나 난처하게 만들거나/난처해지거나

-나를 꾸며야하거나 경쟁심이 생긴다면 자유롭지 않은 관계인 것

2) 인간은 결국 혼자

-가족 챙기거나 혼자 휴일을 알차게 보내기

-갑자기 약속이 취소됐는데 기쁘다면 필요한 만남인지 생각해보기

-대인관계 때문에 힘과 시간을 쓰기보다 나 자신에게 시간을 할애해주기 

 

137. 아파트 채광과 통풍은 시세에 영향을 미치지 않아요. 더 중요한 것은... :임장하는 법

 

1) 네이버 지도에서 다닐 곳 순서 정하기: 대중교통, 편한 복장

2) 봐야할 것 조사

-재건축/리모델링: 진행 상황

-호재: 진행 상황

-로얄동/비선호동 매매/전세가 차이

3) 부동산 방문: '갭투자' 솔직히 말하기

-잘하는 분: 지역 잘 알고 많이 보유

-못하는 분: 화초 키움

4) 배정 학교와 거리: 부모의 마인드

*채광은 별로 중요치 않음

 

138. 책을 아무리 읽어도 제자리인 당신께 드리는 꿀팁

 

1) 유튜브 듣고 꼭 실천: 지도로 위치/실거래가/호가 확인하고 꼭 가보기

2) 독서 후 실천: 여러 번 반복해 읽고 매번 읽으면서 독서노트에 정리, 나를 천천히 바꿔가기 

 

139. 서울 마포, 고덕, 경기도 과천 중에 골라야한다면?: 예산은 12억

 

1) 마포 래미안 푸르지오 24평: 23년 1월 실거래가 11억대, 매물 12~13억, 최고가 17억

-언덕, 2/5호선 더블역세권, 여의도/도심권과 가까움

-교통: 서울 중심지로의 차/대중교통 접근성 우수, 인프라 좋음

2) 과천 래미안슈르 34평: 23년 1월 실거래가 12억대, 최고가 18.3억  

-과천의 신축 대비 많이 떨어짐, 신축에 연연하지 말자

-조용한 분위기

3) 고덕 그라시움 34평: 매물 12억대, 최고가 20억

-학군 중요하면 강동: 한영/배재/한영외고, 유해시설 없음, 학원가 우수, 수능만점자 배출

-이케아, 비즈밸리, 9호선 연장 호재

4) 지역 비교 기준: 시세의 상승과 하락, 미래가치, 저평가/고평가 구간 확인해야 함 

5) 결론

-마포는 입지 셋 중 최상이라 같은 평형/가격이면 마포가 맞으나 24평(자녀와 살기 좁음)이라 최고가가 낮음

-초급매 노려 8억 중반대(2018년 가격이라 매력적일듯)의 24평 고덕그라시움, 남은 3.5억으로 래미안슈르 갭투자

(또는 24평 래미안슈르 매수, 남은돈 고덕 그라시움 갭투)

-부동산도 지역적 분산투자 필수

-마포 24평 12억은 가격적으로 의문(강남/용산이라면 가능)

-한채 갈아타기보다 씨앗을 많이 뿌리는 게 장기적으로 자산 증식이 빠름

+) 와... 저는 "입지로 당연히 마포!" 였는데 이렇게도 생각할 수 있다니 대박이네요.

우량한 한 채를 목표로 하고 있었는데 여러 채가 투자로는 좋다고 하니, 더 고민이 됩니다. 

 

140. 노력은 하는데 언제 어떻게 무엇을 해야하는지 깜깜합니다. 

 

1) 잘되려면 원하는 분야 하나를 파기 (부동산이라면 토지/아파트/분양권/빌라/재개발/건물 중 하나)

2) 의문을 던지는 것은 잘 하고 있다는 것

-내가 지금 이걸 하는 게 맞나? 

-이게 맞는 것 같은데 언제 되는거지? 그럼에도 불구하고 계속 하면 된다.

-이걸 내가 왜 하지? 성공하고 나면 계속 할 동기를 찾기