송희구 작가님 유튜브 영상 정리 151~160 (ft. 부동산 투자)

이번에는 리모델링 투자 주의점, 구성남/평촌, 서초/흑석/당산 아파트, 잠실/개포/도곡 아파트 비교, 많이 떨어진 것 VS 덜 떨어진 것 등 영상 내용을 정리해보겠습니다. 

*회색(투자와 관계 적은 내용), 파랑(꼭 기억할 내용), 초록(느낀점)

 

151. 진로의 기로에 서있는 분들께 드리는 영상 (23. 2. 26.)

- 직장에는 천장이 있음

- 좋아하는 일을 열심히, 꾸준히, 오래 하면 성과가 됨 

 

152. 과거 시세는 다르지만 현재 시세는 같아요. 어디가 좋을까요? (23. 2. 27.)
: 많이 떨어진 것 VS 덜 떨어진 것

 

1) 삼성 래미안 라센트: 성북구 월곡역 근처

-32평: 최고가 13.4억, 시세 10억 중반

2) 우장산 힐스테이트: 강서구 발산역 근처

-32평: 최고가 14억 중후반, 시세 10억 중반

3) 공덕 자이: 마포 애오개역 근처

-25평: 최고가 15.5억, 시세 10억 중반

4) 탑경남 7단지: 분당구 야탑역 근처

-49평: 최고가 14.5억, 시세 11.3억

5) 하락 이유 판단: 힘 없는 지역, 규제 영향, 영끌족이 던져서 등

6) 결론: 1순위는 공덕자이, 최고가 높고 입지가 좋기 때문

-현재 비슷한 시세라면 최고가 대비 많이 떨어진 것을 보기, 그 중에 우량한 아파트 찾기(직장, 교통, 학군)

-지역적(A보다 B지역)/시기적 비교(19년도 가격이면 괜찮음), 최고가/전세 흐름/시사 상승과 하락을 비교

7) 평형

-24/32평: 안전, 투자하기 좋음, 거래 활발, 평당가로 시세 더 많이 오름

-대형평수: 가족 구성원 적어 수요 적음

 

153. 아파트 전세가 하락은 오히려 기회입니다. (23. 3. 1.)

 

1) 전세가 빠지는 것의 장점

-역전세 맞을 가능성이 적음

-매매가에 영향 줄 정도로 전세가 빠지면 매수하기 좋음

2) 옥석 가리기

-상승장: 거품이거나 상승여력 있는 곳 판단

-하락장: 저평가이거나 잘 버티는 곳 판단

-전세 하락 시점: 버티는 지역은 왜 임차수요가 탄탄한지 (호재 등) 판단

-공부해보고 적정시세라는 판단이 들면 매수

 

154. 직장 다니면서 재밌게 살아가는 법(23. 3. 5.)

-회사에서는 회사일을, 그 외의 시간에는 내가 좋아하는 것을 열심히 해보기

 

155. 리모델링 아파트를 고민하고 계신분들 필수시청 (23. 3. 6.)

 

1) 재건축 VS 리모델링

재건축	리모델링
건물 부수고 다시 지음 용적률 낮은 곳	골조 남기고 다시 지음 용적률 높은 곳
세대수 많이 증가 (사업성 좋음) 임대주택/토지 기부 채납	세대수 조금 증가 (~100세대) 사업성 나쁨
재건축연한 30년 *25년 서울 아파트의 1/3 해당 *30년 서울 아파트의 50% 해당	리모델링 연한 15년 지하주차장 만듦(엘리베이터 연결) 복도식을 계단식으로 변경 평수 더 늘어남 절차가 재건축보다 간단
	집주인/건설사 비선호 골조를 남겨야해서 더 까다로움 높이/세대수 제한으로 한계 있음 갈등으로 진행 안될 수 있음

 

2) 리모델링 아파트 매수 전 확인하기

-몇 세대/평 늘어나는지

-추가 분담금 (부동산에서 1.5억이라고 하면 2~2.5억 생각)

-동호수 변경 가능 여부 (동호수 그대로일 확률 높아 원하는 곳 매수)

-건설사 (메이저 건설사인지, 브랜드가 좋아질지)

-이슈로만 끝나지 않을지

-시세가 오를 입지인지: 리모델링은 입지에 더해지는 보너스일뿐

 

156. 신축과 학군 중에 어떤게 더 중요한지 알아보아요

 

1) 구성남: 산성역/신흥역/수진구역 재개발 

-수진1구역이 모란역(8호선/수인분당선) 옆이라 이후 앞서나갈 것으로 예상하나 동네가 같으니 함께 움직일 것

-위례가 조금 더 상급지: 위례의 평지, 트램/위례신사선 때문

 

2) 평촌: 학군 우수

출처: 작가 송희구 유튜브 채널

-단점: 도시가 작아 인프라/시설 적음 (분당/일산 인구가 많음) 

-장점: 4호선(사당/신용산/충무로역), 용적률 200% 이상이라 리모델링 예정 (빠르면 15년 뒤), 15년 후 신축이 되면 상대적으로 낡은 과천과 시세 차이를 좁힐 것

*신축+학군지=대치, 도곡, 강동

 

3) 판단 기준: 내가 몇 년 뒤에 들어가서 살고 싶은가?, 시세가 많이 떨어진 곳인가?(전 고점까지 오를 여력 있음)

 

157. 2030이 부자되는 정석코스 (23. 3. 12.)

 

1) 돈이 이미 많다면 제일 좋은 것을 사기: 재건축은 압구정, 재개발은 한남뉴타운, 신축은 반포/청담

2) 가성비 좋은 더 오를 자산을 사기: 지식, 현명함(실행할 용기+지속할 끈기+내면의 힘), 종잣돈이 필요

3) 현명함: 독서로 기르기, 힘든 순간을 이겨낼 때가 성장 타이밍

 

158. 서초, 흑석, 당산 아파트 시세흐름 비교

 

1) 당산 삼성 래미안 4차: 2016 7억, 최고가 17.3억, 시세 15억 (마포보다 시세 살짝 아래)

-장점: 당산 대장, 2/9호선 초역세권, 수요가 많아 전세가가 잘 버팀 

 

2) 흑석 한강 센트레빌: 2016 7억, 최고가 18.5억, 시세 13.5억

-장점: 흑석역, 한강변

-단점: 확장성 부족, 언덕, 마트/음식점 등 편의시설 부족, 산이 있어 도보로 다니기 힘듦, 학군 형성 안됨

-주의: 위치는 준반포/준용산급이나 시세 분출이 어려움→ 흑석동은 9호선 옆, 한강뷰 있는 곳을 사야함

 

3) 서초힐스: 2016 7.3억, 최고가 15억, 시세 12억 중반

-장점: 가장 신축

-단점: 외딴 섬 느낌, 전철까지 버스로 이동, 사람들이 잘 모름(거래 적어 환금성 낮음)

 

4) 결론: 지역명보다는 입지

-서초구라도 전철/인프라 없으면 좋은 입지가 아님

-관심/거래량 많고 인프라/교통/학군 좋은 곳 매수

 

159. 인공지능 챗GPT 부동산, 집값 예측 가능할까 (23. 3. 16.): 인간과 사회의 본질은 그대로

 

160. 현재 시세가 비슷한 잠실, 개포, 도곡 중에 어떤 아파트를 선택하느냐(23. 3. 19.)

 

1) 개포 자이 프레지던스 : 23년 입주

-장점: 신축이라 깔끔, 커뮤니티 우수

-단점: 인프라 아쉬움, 전철이 수인분당선뿐, 역과 거리가 있음

2) 잠실 엘스: 08년 입주

-장점: 2/9호선, 삼성역/잠실운동장 개발, 한강공원 등 녹지 풍부

-단점: 구축, 송파구(강남구 아님), 커뮤니티는 아쉬움

3) 도곡렉슬: 06년 입주, 3002세대

-학군지인데 20평대 방 2개인 곳은 비선호라 잠실과 시세 비슷

4) 결론: 시세 비슷한 20평대로 비교

-입지(땅값): 방 개수 같은 30평대로 비교해 1등은 도곡

-투자: 도곡 렉슬의 20평대 방 3개 (래미안 도곡 카운티/래미안 그레이튼/대치아이파크 같이 비교)

출처: 작가 송희구 유튜브 채널