송희구 작가님 유튜브 영상 정리 241~250 (ft. 부동산투자)

이번에는 재건축 vs 신축, 광장동, 행당동, 가재울 뉴타운, 청량리, 평촌, 신정동에 대해 정리해보겠습니다. 

급하게 반등해 최고가를 찍은 대장아파트보다 안전마진 있는 그 주변 아파트들을 살펴보는 것도 좋다는 내용이 가장 기억에 남아요.

자세한 내용은 영상 링크를 참고해주세요.

*파랑: 기억할 내용, 초록: 개인적인 의견

 

241. 잘하는것도 없고, 관심분야도 없고 (23. 10. 12.): 관심있는 것을 생산자 입장에서 보기

 

242. 이건 가짜 행복이야 (23. 10. 15.): 행복은 소소하게 기분 좋은 순간이다

 

243. 어떤 아파트가 나중에 더 많이 올라갈까 (23. 10. 17.)

 

1) 9억대 아파트, 광장동 청구 25평 vs 행당동 대림 25평

- 광장동 청구: 654세대, 96년식, 교통 우수(광나루역 5호선/강변역 2호선, 강변북로, 강건너 잠실), 학군 우수(광남 초중고)

- 행당동 대림: 3404세대, 00년식, 행당한진과 같이 괜찮은 아파트로 꼽힘

- 결론: 학군때문에 광장동 청구 선택, 광흥창역 주변도 9억 갭이니 같이 보기

- 광장 극동 아파트: 재건축 찾는다면 같이 보기, 1/2차 448/896세대, 85/89년식, 재건축 시 한강뷰/교통/학군 장점

 

2) 구리 인창주공 6단지 21평에서 갈아타기: 인창동 더블역세권 vs 토평동 대림 이편한세상

-구리/남양주: 잠실/강남으로 이어질 수 있는 8호선이 핵심, 구리역/다산 신도시 신축 보기

(입지가 좋으면 구축도 신축 값을 따라 오르지만 구리/남양주 등 입지가 살짝 부족하면 신축이 올라도 구축은 잘 못 오름)

+) 제가 가지고 있는 집도 신축이 잘 오르고 구축은 잘 못 오르는 입지에 있는 것 같습니다.

 

3) 수서동 까치마을 14평 vs 잠실동 리센츠 12평: 급지 낮추더라도 20평대 매수

-10형대 아파트는 혼자 살아도 좁고, 20평대부터 맞벌이부부가 함께 돈을 쓰니 집값이 더 잘 오르고 환금성 좋음

 

244. 학생 때 잘 나갔던 친구. 지금은... (23. 10. 19.) : 학벌에 관계없이 어떻게 살아가느냐가 중요

 

245. 집값 뚝뚝 떨어지면 (23. 10. 22.) : 예상에 힘쓰기보다 대책 세우고 행동하기

 

1) 하락장의 특징: 가치 대비 저렴(매물이 많음), 규제 완화, 상급지와 시세가 줄어 갈아타기 쉬움

2) 해야 할 일: 환금성 좋은 (평소에도 실거래가가 찍히는) 아파트, 현금을 들고 있어야 함.

3) 주의점: 하락기가 길어지면 2019년도 가격까지 갈 수 있으나 2018년도 가격은 오기 어려울 것이라고 예상

 

246. 경기도 신축 아파트, 서울 구축 아파트 (23. 10. 24.)

 

1) 강북 미아동 꿈의숲해링턴플레이스 vs 서대문 남가좌동 DMC 클라시스 vs 강동구 강일리버파크 3단지

-미아동 꿈의숲해링턴플레이스: 1028세대, 19년식, 최고가 9.3억/시세 7억 중반, 옆에 아파트 단지 들어서며 시너지, 미아사거리 동쪽 빌라/상가 노후

-DMC 래미안 클라시스: 1114세대, 00년식, 최고가 9.5억/시세 7억 초반, 가재울 뉴타운은 신도시 느낌이라 살기 좋음, 전철역과 1km로 멀며 언덕이 있음

-강일리버파크 3단지: 987세대, 09년식, 고덕/미사 사이의 단지, 9호선 연장 호재, 최고가 10.3억/23년 초 7.2억/매물 8억

-결론: 강일리버파크는 예산 초과로 제외, DMC 래미안 클라시스 선택 (상암동 일자리, 강변북로 접근성, 미아보다 좋은 주거환경), 신정 뉴타운 롯데캐슬도 같이 고려(930세대, 14년식, 최고가 9.8억/시세 7.3억, 목동 학원가, 2호선 접근성 좋음)

출처: 아실, 신정동 재개발은 아직 진행중인가봅니다.

출처: 아실 중학교 학업성취도

 

2) 8억 초반대 아파트, 광명아크포레자이 27평 vs 안양샘대우한양 33평 vs 의왕래미안에버하임 33평

-광명아크포레자이: 2104세대, 21년식, 광명뉴타운, 광명사거리역과 거리가 애매, 광명 11구역 재개발로 연결될 것

-안양샘대우한양: 1072세대, 93년식, 평촌/금정역과 멀음, 학군지 없음

-의왕래미안에버하임: 696세대, 09년식, 평촌역/학원가와 멀음, 주변이 신축이라 분위기 좋음

-결론: 변화 많은 광명아크포레자이 선택, 북아현동 두산 24평/행당 신동아 아파트 24평 추천

247. 재건축을 기다릴지 아예 신축을 살지: 구축에 용적률 높아도 입지가 좋다면 매수

 

1) 부동산은 입지: 상급지를 매수 

-재건축 사업성은 후순위

-구역지정/안전진단 통과 같은 초기 단계면 빨라야 15년

-투자라면 90년대 아파트를 재건축만 보고 들어가지 말것 (차라리 신축 매수)

-재건축으로 수익 보려면 애초에 입지가 좋아야 함

 

2) 땅값의 서열은 잘 변하지 않음

-땅값은 일자리 접근성/학군/주민 소득수준/인프라/지역 이미지

-땅값 차이 때문에 둔촌주공은 20년차 잠실엘스/도곡렉슬 시세를 넘을 수 없음

 

3) 결론

-재건축 연안의 용적률 괜찮은 아파트 vs 재건축은 어렵지만 입지 좋은 아파트가 고민된다면, 입지를 선택

 

248. 너무 빠르게 오르는 것 같은 느낌

 

1) 딩크 부부, 청량리 한신 25평 vs 영등포 당산 한강 25평 vs 평촌 무궁화마을 경남아파트 33평

-청량리 한신: 960세대, 97년식, 초/중/고 인접, 청량리역 도보 1km, 청량리역 노선 많고 변화 중(입지 미래 가치 우수), 상품성은 좋지 않아 재건축 어려움, 최고가 9억/시세 6억 중반/2.5억 하락

-영등포 당산 한강: 265세대, 입지 우수하나 세대수 너무 적어 제외

+) 환금성이 없으면 탈락시키켜야 하는 것 같아요.

-평촌 무궁화 경남: 590세대, 94년식, 평촌학원가 옆, 전세수요 탄탄(초~고교까지 쭉 거주해 전출입 적음), 최고가 11억/시세 8억 중반/2.5억 하락

-결론: 청량리 한신 선택

청량리 한신	항목	평촌 무궁화 경남
우위	가격 (최고가 대비 하락률)
	학군	우위
=	상품가치	=
=	재건축/리모델링	=
우위	미래가치

 

2) 전세 원리금 상환이 600만원이라 저축 불가

-전세에서 나와 저렴한 지역에서 월세 거주 

 

249. 너는 잘 될 수 밖에 없어

 

-직장: 스트레스도 받고 성장에도 한계가 있음 

-그 외 시간: 유익하게 사용하기, 주말을 돈 버는 시간으로 사용

 

250. 반등의 속도가 너무 빠르다

 

1) 아파트 시세 상승 순서: 압구정/반포>도곡/역삼>잠실>성동/마포/강동

2) 최상급지(평당 1억인 압구정/반포): 신고가 매수도 가능

3) 그 외 지역 (청량리/왕십리/일산/송도/안양/과천/분당/서대문/목동/부천/하남/수원 등): 덜 반등한 아파트 보기

-몇 개월 전보다 2~3억씩 너무 빠르게 상승

-저점대비 많이 반등한 엘스/리센츠/마래푸/고덕 그라시움은 좋은 곳이나 안전마진 없어 보합기/하락기가 왔을 때 리스크

-조금이라도 안전마진이 있으려면 덜 반등한 곳을 보기 (같은 마포/강동에서도 덜 반등한 곳)

4) 덜 반등한 곳 시세 확인 방법

-네이버 실거래가: 대장단지 중심으로 점점 퍼져나가며 실거래가 확인 (중층 이상)

-같은 달에 몇 억씩 차이: 비선호동, 해가 안 들어오는 저층

-단, 수도권에서 23년 1월 대비 반등이 없다면 안 팔리는 곳이니 매수하지 않기(거래가 안 된 것과 덜 반등한 것을 잘 구별)

5) 마래푸 25평보다 마포자이더센트리지 25평을 사면 좋을 때

-마래푸: 23년 초 11억/시세 14억

-마포자이더센트리지: 927세대, 역과 거리 있긴 해도 상품성/세대수/위치 양호, 시세 11.5억, 마래푸와 2.5억 차이는 과함