송희구 작가님 유튜브 영상 정리 261~270 (ft. 부동산투자)

대단지 신축이 주변 아파트에 미치는 영향,  하남 미사, 인덕원, 구리 장지마을,  분당 야탑, 당산, 흑석동, 광장동, 행당동에 대해 알아보겠습니다. 

 

261. 하필 지금 태어나서 고생이 많아요 (23. 11. 28.): 열심히 살자

 

262. 비싸게 팔고 싸게 사고 싶어 (23. 11. 30.)

 

1) 푸른마을 인덕원 대우 vs 장지마을 금호 베스트빌 1단지 vs 가천대역 쌍용 스윗닷홈, 4인 가족

-푸른마을 인덕원 대우: 1996세대, 01년식, 인덕원역 700m/구축/초품아/환금성 좋음, 주변에 역과 먼 신축들 있음, 최고가 8.7억/저점 6.3억/시세 6.9억

-토평 금호 베스트빌 1단지: 704세대, 01년식, 24평 단일평수, 8호선 연장 호재(장자호수공원역 400m)/초중학교 인접/평온한 분위기, 남향과 동향으로 구성/24평 방 2~3개, 최고가 8억/시세 7억, (아이보리색) 개발압력 높은 토지로 토평 2지구 신규택지 지정

출처: 호갱노노 (25. 1. 27.)

-가천대역 쌍용 스윗닷홈: 191세대, 05년식, 초역세권/초품아, 세대수 적음

출처: 호갱노노 (25. 1. 27.)

-결론: 푸른마을 인덕원 대우 선택, 인덕원역(4호선/월곶판교선/인덕원동탄선/GTX C), 대단지, 환금성 우수

-대안: 4인 가족에 맞는 30평대를 원하면 철산 한신(1568세대, 92년식), 호가는 비싸나 호가는 호가일 뿐이니 급매 잡아보기

+) 직접 발품 파는 게 필요하겠습니다. 

 

2) 당산 센트럴 아이파크 42평 25억에 매도, 둔촌 신성미소지움 2채 매수 계획

-아파트를 매매할 때는 사람들이 이 동네에 그 돈을 쓸지 고민해보기

-당산 센트럴 아이파크: 25억에 매도하기 어려움, 신축/구조와 상관없이 입지/지역 이미지가 있음, 잠실 대단지 33평 22억대/래미안옥수리버젠 44평 22억/아크로리버하임 한강 영구조망 32평 22억, 적정가는 19억 가량(20억의 벽, 30평대 실거래가 16.5억임을 감안)

출처: 호갱노노 (25. 1. 27.)

- 둔촌 신성미소지움: 둔촌주공이 비싸도 주변 아파트가 소단지 구축이면 시세 함께 상승하기 어려움, 둔촌은 자체로 하나의 도시라서 주변 아파트는 전세가만 떨어짐, 10억이라면 더 신축에 좋은 아파트가 많음

 

 

263. 재테크는 필수일까? (23. 12. 3.) : 투자소득은 노력으로도 가능, 나이가 들수록 노동소득보다 투자소득이 중요

 

264. 학군, 자산가치, 실거주 다 만족하는 아파트 (23. 12. 5.) 

 

1) 분당 야탑 공무원 2차 20평대 vs 흑석동 청호 20평대 vs 성북구 동아에코빌 30평대, 4인 가족

-매화마을 공무원 2차: 1185세대, 95년식, 야탑역과 800m, 야탑역은 종합상권(먹자/병원/학원/운동/카페 등), 버스터미널 근처(지방 출장 잦은 사람들 수요), 외관은 깨끗하나 주차문제(80~90년식 아파트의 공통 문제), 연식이 적어 재건축은 아직, 최고가 9.8억/23년 초 6.2억/시세 7억

-흑석동 청호아파트: 349세대, 97년식, 용적률 131%로 좋지만 임대세대 많음/세대수 적음/언덕 가파름(한강쪽 흑석동은 언덕 양호하나 안쪽으로 가면 스키장 느낌)

-성북구 동아에코빌: 1253세대, 03년식, 6호선 상월곡역 역세권, 단지 내 경사가 가파른 편/주변이 심하게 낙후/인도 좁음/거주 만족도 낮음

-결론: 매화마을 공무원 2차 선택

-대안: 4인 가족에 맞는 30평대를 원하면 철산 한신, 1568세대, 92년식, 평지

 

2) 염리삼성래미안 vs 행당대림 vs 광진광나루 현대, 자녀교육/자산가치 고려

-염리삼성래미안: 574세대, 01년식, 6호선 대흥역 역세권/학원가 발달 중, 다양한 초중고 학교로 둘러싸임, 23년 거래량 2건으로 환금성 낮음

-행당대림: 3404세대, 00년식, 행당한진과 함께 사람들이 많이 찾는 곳이라 실패할 확률이 적음, 5호선 행당역 초역세권/초품아/학부모에게 인기, 리모델링 조합 설립 진행중이나 20년 걸릴 것으로 예상

-광나루 현대: 380세대, 96년식, 학군보다는 한강뷰가 우수, 구축으로 상품성이 아쉬움, 학군이라면 광나루역 남쪽을 고려

-결론: 염리삼성래미안, 행당대림 중 좋은 동/좋은 층/초 급매 매물 잡기, 보합세이니 0.5~1억 싼 매물 가능할듯

-대안: 광장현대 3단지 고려, 2/5호선 이용 가능, 평지/깨끗/광남 초중고 앞/사거리 학원가/염리와 행당은 학군때문에 이주하는 곳이나 광장현대는 이주를 받는 곳

 

265. 은행 직원의 부동산 상담 (23. 12. 7.) : 은행 직원은 부동산 전문가가 아님

 

1) 집값은 금리보다 경제 상황/심리/공급 영향 

2) 요즘은 집값이 짧고 굵게 움직임

 

266. 철 없어도 괜찮아요 (23. 12. 11.) : 나이에 맞는 행동이란 없다, 나이로 한계를 짓지 않기

 

267. 부동산 공부, 내가 뭘 잘못 하고 있길래? (23. 12. 12.): 부동산 강의 듣는 법

 

1) 강의 복습: 이론 복습, 임장, 지역 비교분석

2) 경험 축적: 지도보기/임장하기/거래하기 반복

3) 핵심에 집중: 세부적인 것에 집착하지 않기

 

268. 나에게 주는 연말 선물 (23. 12. 14.) : 글 쓰며 한 해 되돌아보기

 

269. 미래에 더 많이 오를 아파트 (23. 12. 17.) : 

 

1) DMC 호반베르디움 3단지 vs 지축역 센트럴푸르지오 vs DMC 자이더리버

-고양 DMC 호반베르디움 3단지: 716세대, 19년식, 숲으로 둘러싸임, 상암동 일자리 접근성, 전철 없고 장점이 없음

-지축역 센트럴푸르지오: 852세대, 19년식, 3호선 지축역 역세권/신도시/정비 양호, 33평 10억 중반 (싸지 않은 가격)

-DMC 자이더리버: 702세대, 22년식, 덕은지구/강변북로 근처/다리 건너면 가양동/ 한강뷰 나오는 세대 있음, 전철역 없음

-결론: 부동산은 건물값보다 입지, 입지에 전철은 기본, 10억대에 서울의 입지/미래가치/교통 좋은 곳이 많음

-대안: 신당삼성아파트(994세대, 99년식, 10.5억, 청구역 5/6호선 더블역세권), 광장현대 8단지(1568세대, 92년식)

 

2) 분당샛별마을라이프 22평 vs 산성역 포레스티아 23평 vs 미사강변리버나이 34평

-분당샛별마을라이프 22평: 796세대, 93년식, 7.7억(방 2개), 중앙공원 접근성 좋은 게 유일한 장점(재건축 사업성/역 접근성 낮음)

-산성역 포레스티아 23평: 영상 업로드 당시 가격으로는 추천하지 않음, 23년초 대비 1.5억 상승해 반등 적게 한(상승 비율 낮은) 아파트를 보는 게 안전마진이 좋음

-미사강변리버나이 34평: 미사신도시 호재(고덕비즈밸리에 상업시설/일자리, 고덕역 9호선 연장, 구리토평2지구 신규택지개발로 도시 확장), 역세권인 미사강변골든센트로, 미사강변센텀팰리스가 더 좋음

-대안: 강동 프라이어팰리스(1622세대/명일역 역세권), 배재현대 아파트(448세대/고덕역 초역세권/강동학군지 중심)

 

270. 저렴한 부동산으로 수익률을 극대화 해보자 (23. 12. 19.)

 

1) 지방투자 하지 말기: 대구/부산/광주/울산 인구 하락중, 경기/인천 인구 증가 중

2) 초기 재개발(조합설립은 마친 것이어야 함): 미래에 좋아질 곳에 묻어두고 기다리는 동안 꾸준히 투자