송희구 작가님 유튜브 영상 정리 231~240 (ft. 부동산투자)

재건축(사업성, 용적률, 대지지분, 진행 속도), 갈아타기, 옥수동/일원동/목동/오금동에 대해 정리해보겠습니다. 

 

*초록: 개인적인 의견, 파랑: 기억할 부분

*이미지의 시세는 현재(25년 1월) 시점으로 영상 내용(23년 업로드)과 다를 수 있습니다. 

 

231. 전업 투자자들의 현실 (과대포장과 자만):  월급 만큼 현금흐름이 있다면 자신이 원하는 일만 할 수 있음

 

232. 재건축 아파트를 살 때 봐야할 것들 (23. 9. 19.)

 

[재건축]

1) 재건축의 이유: 낡은 건물, 녹물, 주차

2) 25년에는 서울 아파트의 절반이 30년

3) 투자가치/미래가치를 위해 재건축 투자 가능

-요건: 입지가치 좋을수록, 노후도가 높을수록, 용적률이 낮을수록, 대지지분이 높을수록 좋음

-4개 충족하는 아파트: 이촌 한강 멘션 등 비쌈

-2~3개 충족하는 아파트: 덜 비싸니 매수 가능

 

[재건축 투자 시 반드시 고려할 것]

1) 분양하면 비쌀 곳(주변 시세 높은 곳): 주엽역(3호선)근처 재건축 시 킨텍스 주변 시세

+) 현재 가격에 예상 분담금을 더한 뒤 주변 시세와 비교해 마진이 얼마나 있을지 계산해야겠습니다.

또 자금이 묶여있을 기간도 생각해야 할 것 같습니다. 

2) 용적률(일산 용적률 160%라서, 분당은 용적률이 일산보다 높지만 분양가 높아서 사업성 높음)

3) 대지지분(용적률 낮아도 작은 평수로 쪼개져있어 가구당 가진 대지지분이 작고 조합원 수가 많다면 일반분양 물건 수가 적어져 사업성이 안 나옴, 넓은 평수를 가졌다면 자금 사정이 여유로워 재건축에 적극적)

4) 조합 진행 속도

+) 이전에 영상에서 작가님이 알려주신 내용을 더해볼게요.

5) 조합 분위기(조합장 등): 단합이 잘 되는가

6) 평형: 균일한가

7) 부지: 너무 좁지는 않은가 (동배치 어려워 사업성 하락)

+) 비례율: 작가님이 보라고 하신건 아니지만, 100%이상이면 사업성 좋다고 합니다. 

 

233. 상급지 갈아타기 주의점 

 

1) 북서울자이 폴라리스 분양권 44평에서 강동구 고덕 소형평수 갈아타기

- 북서울자이 폴라리스: 1045세대, 24년식, 우이신설선 삼양역/4호선 미아역(빌라촌) 사이, 44평 매물은 13.8억이나 송파 가락동/장지동/상도동/분당 30평대와 가격이 비슷해 이 가격에 매도는 힘듦 (환금성/입지 부족)

- 강동구 고덕그라시움: 최고가 15억/23년초 10억대/시세 12억 중반

- 결론: 그라시움의 최고가를 생각하면 12억 중반은 거품이 아니지만 짧은 시간에 반등했으니 투자성 고려해 아르테온/고래힐 함께 고려. 부동산 통해 발품 팔면서 매물 파고들면 그라시움보다 1억은 저렴하게 매수 가능. 비슷한 위치/역세권/학군/세대수의 아파트를 1억원 저렴하게 산다면 투자 측면에서 좋음.

+) '17%나 떨어졌다니 당장 매수하자.'가 아니라 주변 아파트에 더 저렴하게 나온 매물이 있는지 봐야하나봅니다.

239번 영상 정리에 추가 설명이 더 있습니다. 

 

2) 학군때문에 둔촌주공 59 분양권을 팔고 올림픽선수촌 84 매수

-둔촌주공: 12032세대, 25년식으로 아주 우수한 아파트, 사전점검으로 공개되면 매수 수요 증가

-올림픽선수기자촌: 5540세대, 88년식, 재건축 언제 될 지 모름(세대수/어르신 많고 재건축에 미지근함)

-결론: 둔촌주공은 보유, 학군 좋은 저렴한 곳에 살기, 지역에서 시세를 리딩하는 단지는 대부분 좋은 곳

 

234. 상급지의 구축, 중상급지의 신축. 그것이 문제로다

 

1) 옥수삼성 30평, 양재우성 29평, 일원푸른마을 25평, 3인 가족 실거주

-옥수삼성: 1114세대, 99년식, 옥수역 초역세권, 최고가 17.8억/시세 14.5억

장점: 옥수초/중품아, 강남/강북 모두 가기 편함, 유해시설 적음, 빌라보다 아파트가 많아 전반적으로 생활수준 높은 편(부자도 많이 거주)

단점: 언덕, 상품성 부족(연식)

-양재우성: 794세대, 91년식, 최고가 18억/시세 14.5억

단점: 아파트보다 회사/빌라 혼재된 곳, 환금성(22년 거래 0건), 학군 없음, 교통 불편

-일원푸른마을: 930세대, 94년식

장점: 입지 우수 (3호선 일원역 초역세권, 학군 우수/대치동 학원가 이용, 수서역 고속철도, 삼성서울병원, 강남 인프라, 쾌적)

단점: 30년차 구축(재건축 15년 이상 소요)

-결론: 좁고 불편해도 학군/투자라면 일원푸른마을 25평, 편하게 살다가 갈아타기는 옥수삼성 30평

-상급지의 가장 저렴한 곳 보다 약간 하급지의 대장에 투자: 나홀로 아파트/단지, 학군 없음, 교통 불편 등 단점이 커 환금성이 부족하고 시세가 안 오르며 더 하락

-강남/서초는 투자 자금이 많이 필요해 투자성(수익률) 안 좋은 곳이 꽤 많음

 

2) 경기 화성/서초 반포 직장인 2자녀 부부, 청량리역 신축에서 학군지/출퇴근 가까운 곳으로 이사 고민

-청량리 보유(좋아지는 입지, 이문/휘경 배후세대, 교통 중심지), 평촌 반전세(반포 접근성/학군 좋음), 남은 돈으로 한 채 더 투자

 

235. 나이 들어서 부자 되어봐야 무슨 소용: 조급해하지 말고 길게 보기

 

236. 그 가격이면 이 아파트도 같이 보셨으면 합니다.

 

1) 길동우성 2차 vs 제기동 한신휴플러스 vs 석계한진한화그랑빌

-길동우성 2차: 811세대, 94년식, 5호선 길동역 인근, 나홀로단지, 빌라촌(낙후, 재개발 어려움)

-제기동 한신휴플러스: 1070세대, 04년식, 바로 옆 청량리 6구역/제기 6구역 재개발(7~8년 후 1493세대 자이아파트)로 시너지, 최고가 8.5억/시세 6.5억

-석계한진한화그랑빌: 3003세대, 02년식, 1/6호선 석계역 역세권, 10~15분거리 7호선, 사대문 1호선/여의도 6호선+환승/강남 7호선, 최고가 9.2억/시세 6.7억

-결론: 한진한화그랑빌이 제일 낫지만(한진휴플러스가 조금 더 중심에 가깝지만 큰 차이는 없음, 광운대역 역세권 개발 호재, 1/6/7호선 이용 가능) 신촌럭키 아파트도 고려하기(855세대, 99년식, 최고가 9.4억/시세 7.6억, 대학 근처, 북아현 뉴타운 개발 호재, 준마포 입지, 강북쪽으로 갈수록 길이 안 좋고 차량이동 불편해 강변북로 접근성이 중요, 마용성 모두 한강 근처)

+) 강북에서 위쪽 지역이 나오면, 작가님은 강북 아랫지역(한강 근처)를 계속 보며 추천해주시는 것 같아요. 

강북으로 갈수록 도로가 불편한가봅니다. 

 

2) 분당 이매 성지 7단지 vs 이매청구 6단지 vs 목동 12단지: 14억 중후반대 재건축

-분당 이매 성지 7단지/이매청구 6단지 30평대: 거주성 좋음(방 3/화장실 2, 지하주차장, 녹물 없음), 재건축/리모델링 느림

-목동 12단지 27평: 투자성 높음(용적률 낮음, 토지 큼, 세대수/대지지분 많음), 거주성 나쁨(2~3중 주차, 녹물)

-결론: 몸테크/학군이면 목동, 쾌적한 주거공간은 분당 이매, 오름현대 같이 보기

-오금동 오금현대: 1316세대, 84년식, 방이/오금역 사이, 올림픽선수촌/헬리오시티 사이, 새아파트로 변하면 훨씬 더 괜찮은 동네가 될 것

+) 목동 재건축은 진행되려면 얼마나 걸릴지 궁금합니다. 

오금현대도 위치가 좋아보이는데요, 기사 내용을 조금 요약해볼게요.

"1984년 준공된 1316가구 규모 대단지 아파트로 방이역 역세권에 위치해 있다.

재건축할 경우 2000가구 이상 대단지로 일반분양물량이 1000가구를 웃돌 것으로 전망된다."

"추정비례율은 98.12%다. 일반적으로 100%를 기준으로 이보다 높으면 사업성이 좋다고 평가한다. 종전자산추정액과 추정비례율로 산정한 조합원 권리가액은 전유면적 84㎡(30평형) 14억8000만원(종전자산액 15억900만원)씩이다. 분양가 추정액은 전유 59㎡(25평형) 11억7000만원, 84㎡(34평형) 15억4000만원이다. 다만 관리처분계획 등 사업추진 과정에서 시장 상황과 감정평가, 조합원 분양신청 등에 따라 금액이 달라질 수 있다. 종전 84㎡(30평형)를 보유한 조합원이 재건축 후 비슷한 84㎡(34평)로 옮겨갈 경우 분담금은 6000만원 안팎이다. 59㎡(25평)를 분양받으면 3억1000만원 정도를 돌려받는다."

"규제 해제" 바람 타는 서울 재건축… 시장 회복만 기다린다

 

오금현대 '국평' 재건축 분담금 6000만원…59㎡ 최소 3억 '환급' - 머니투데이

 

237. 서울 최고의 건물들 (23. 10. 1.)

 

1) 강남교보타워: 강남역 도보권, 신논현역(9호선/신분당선)과 연결, 주변 도보/차량 이동 많음

2) 여의도 파크원: 오피스, 더현대 서울 상권과 조화, 

3) 신용산 아모레퍼시픽: 개방감, 깔끔함, 차갑지 않은 느낌

4) 잠실 롯데월드타워

5) 광화문 디타워: 낮밤 인구밀도 차이 큼

6) GT타워: 곡선 빌딩으로 짓기 어려움

 

238. 친한 친구한테 잔소리 듣고 싶은 사람 (23. 10. 4.): 돈을 아끼자.

 

239. 지금 집 사야하는게 맞나

 

1) 광명 하안주공 10단지 19평, 매수 금액보다 1억 하락했는데 재건축 보고 들고 갈까요, 갈아타기할까요?

-매수때보다 1억 떨어진 상태에서는 매도하지 않기

-갈아타기 가능한 경우: 최고점 때보다 현재 갭이 줄었을 때 (내 집 1억 하락, 원하는 집 3억 하락해 갭이 최고점일 때보다 좁혀긴 경우)

-하안주공은 재건축 사업성 낮음: 18~31평 작은 평수로 구성되어 대지지분이 작고 사업성 낮음 (목동 메인단지와는 상황이 다름) 

-결론: 하안주공 매도, 광명사거리 재개발/철산동 재건축/신축 매수

+) 내년 매도 계획이 있는데, 그 때 우리집은 하락하고 갈아탈 집과 갭이 줄지 않았다면 전세 주고 기다려야 하는 걸까요?

아니면 하안주공이 대장과 가격차이가 많이 떨어진 때라 갭을 메울 때 매도해야 하는건지 궁금합니다.

하안주공 10단지 당시 가격

하안 10단지보다 신축/역에 가까운 철산 푸르지오 하늘채 당시 가격

 

 

2) 은퇴를 앞둔 60대, 청약가점 59점, 분당 매화 1~2단지/상계주공 2단지/광교마을 40단지/남양주별내푸르지오

-분당 매화 1단지: 592세대, 95년식, 용적률 164%, 24평 최고가 9.5억/시세 7.5억, 상가 많아 복잡한 느낌

-상계주공 2단지: 2029세대, 87년식, 용적률 171%, 25평 최고가 8억/시세 6억, 세대수/용적률 괜찮지만 대지지분 작음, 플랜카드는 있지만 사업 진행을 의미하지는 않으니 건설사들의 어장관리인지 주의 필요

-광교마을 40단지: 1702세대, 2013년식, 용적률 189%, 공원으로 둘러싸임, 상현역까지 1km, 신축/호수/녹지 어우러져 살기 좋음

-하남 별내 푸르지오: 1100세대, 15년식, 용적률 194%, 신축 대단지, 역과 거리 멂, 도시가 외진 느낌

-대안: 은퇴 앞두었다면 신축 고려, 산성역 자이 푸르지오(언덕/변화하고 있어 공사중/투자가치 좋음), 하남 미사강변골든센트로(평지/완성형 도시/조용함/현재 거주하기 좋음), 청약도 좋으나 분양가에 유의(강남/송파/서초 분양가가 시세보다 저렴하나 10억 후반대 자금 필요)

-결론: 네 곳 모두 입지적으로 비슷, 투자로는 구성남, 재건축은 분당매화마을, 신축은 광교/하남미사 

 

240. 기다렸다가 집 사기 (23. 10. 10.)

 

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3) 갈아타기 할 때는 매도하고 바로 매수: 남들이 잘 아는 아파트 고르기

+) 2월 중순부터는 하루에 구를 하나씩 정해 손품을 시작해야겠습니다.

일단은 영상 보며 방향부터 정하는 걸로...