송희구 작가님 유튜브 영상 정리 211~220 (ft. 부동산투자)

최상급지, 괜찮은 가격의 기준, 광교/강동/잠실/수지/분당/금호/마포/광명 아파트 비교, 안전마진에 대한 영상을 정리해보겠습니다. 

 

211. 강남 분위기는 이렇습니다: 과열조짐 또 보이기 시작 (23. 7. 30.)

 

1) 압구정: 매물이 적고 조금 괜찮은 가격이라면 바로 거래

-구축이라 평당 1억대, 신축이면 평당 2억대라는 소문으로 투자 몰림

 

2) 반포: 래미안 원베일리 사전점검 후 매수세, 모든 층 평당 1억 이상

-매물이 적고 호가가 너무 높거나, 전세 만기가 많이 남은 것만 남음

 

3) 도곡/대치/역삼: 매물은 압구정, 반포보다 많으나 추격매수세는 덜 함.

 

4) 구성남: 괜찮은 재개발 매물 있음(23년 초 대비 1억씩 반등), 포레스티아 등 선호도 높은 곳은 모두 반등.

 

5) 결론

-반등: 실거래가 많고 일자리/초등학교 있는 곳

-반등 실패: (광역시 아닌)지방 구축 아파트, 수도권 나홀로/300세대 이하 아파트

-최상급지 분위기: 압구정/반포>송파>마포/강동 순으로 상승하므로 최상급지 분위기 중요

-반등한 아파트 찾아보는 것도 공부

 

6) 매수할 때 볼 것: 시기보다는 가격 

-가격(하락률): 최고점 대비 30% 떨어지면 괜찮은 가격

-최고가: 비슷한 연식/세대수면 평형대별 최고가/실거래가 비교해 최고가 높은 것이 유리

-재건축: 안전진단 전후라면 20년 소요, 단계 지나며 시세 상승하면 매도

 

212. 결혼할 때 돈, 명예, 외모 보다 중요한 것들 (23. 8. 1.)

-밝은 분위기, 인품(거짓/꾸밈/지나친 겸손이 없는 것), 부모와의 독립, 흡연 여부, 서로 모습 그대로가 좋은가

-나 먼저 좋은 사람 되기

 

213. 이런 기준으로 아파트를 고르셨으면 합니다.

 

1) 광교호반베르디움, 광교센트럴뷰, 용인흥덕호반써밋레이크파크: 광교 센트럴뷰 추천

-광교: 신분당선/호수뷰 중요, 두가지가 없는 아파트보다는 분당 구축

-광교 센트럴뷰: 중흥 S클래스, 자연앤힐스테이트, 이편한세상광교가 오를 때 갭메우기로 함께 오름

-광교호반베르디움: 오를 때까지 시간차 있고 하락기엔 더 빨리 떨어짐

 

2) 목련 2단지, 목련 3단지, 목련 5단지 보유한 은퇴예정 다주택자: 두 채를 월세로 전환해 현금흐름 만들기

 

3) 잠실 올림픽공원 아이파크, 래미안 강동팰리스: 올림픽공원 아이파크 추천

-올림픽공원 아이파크: 25평 15억, 697세대, 19년 준공, 성내천/올림픽공원뷰, 강동구청역 800m, 아산병원 옆, 풍남동인데 잠실 권역, 주변시설 우수, 엘스/리센츠>파크리오>올림픽공원 아이파크 순으로 시세 오름

+) 학교도 바로 옆에 있고, 자연을 누리기도 너무 좋아보입니다. 시세가 어디를 따라오를 수 있는지가 중요한가봅니다. 

-래미안 강동팰리스: 36평 13.8억, 999세대, 17년 준공,  강동역 초역세권, 고층 한강뷰, 상업시설/천호동 로데오거리/빌라촌 근처, 배후세대가 없음

 

214. SNS속 부자는 거의 다 가짜입니다 : 투자는 외로운 게 당연, 내 성장에 몰입하기

 

215. 직장인이 월급의 노예라는 말에 동의 못해요: 내가 가진 것을 되돌아보고 잘 활용하기

 

216. 청약이라고 무조건 좋은 것은 아닙니다: 서울 경기권 과열 조짐

 

1) 롯데캐슬 이스트폴: 분양가 14.9억

-15억으로 매수할 수 있는 더 좋은 입지 아파트가 있음

-15억이라면, 휘경자이디센시아(분양가 10억)과 다른 아파트 하나 더 매수

-강변북로 옆, 구의역 근처, 인프라가 아직 매력적이지 않음

 

2) 광명센트럴아이파크: 분양가 13억

-13억은 비싼 편, 서울에 광명보다 입지 좋은 아파트가 있음

-철산 자이 더 헤리티지(분양가 10억)는 적정한 가격

-보라매 sk뷰 아파트: 1546세대,  20년형, 더블역세권(7호선/신림선), 최고가 17억/실거래가 13억 초반

-힐스테이트 상도 프레스티지: 882세대, 13년형, 숭실대입구역, 실거래가 12.5억

 

3) 결론: 항상 안전마진 두고 거래

-기존 아파트: 최고가보다 20~30% 낮은 가격

-분양: 1~2억 낮은 가격, 준공 때까지 돈을 묻어둘 가치가 있는지 확인

 

217. 살면서 느낀 것들 몇가지: 떠나간 연인에 대한 집착 (23. 8. 15.)

 

1) 쓸모없는 것에 집착하지 않기: 남과의 비교 등

2) 남의 이익에 신경쓰기: 내가 성공하려면 다른 사람에게 도움이 되어야 함

-내가 공부한 좋은 정보 공유하기 등

3) 잠을 잘 못자면 수면유도제 처방받기: 가장 좋은 휴식은 수면

4) 끼어들기 하면 끼워주기: 마음의 여유 갖기

5) 안 좋은 일을 피하지 않기: 이미 생긴 일은 떠넘기기보다 피하지 말고 해결

6) 퇴사 전에는 철저히 준비: 현금흐름 만들어두기, 스스로를 통제

 

218. 어떤 아파트를 골라야할지 고민입니다 (23. 8. 17.)

 

1) 수지 신정마을 8단지, 수지 벽산블루밍, 분당 무지개마을 1단지: 수지 신정마을 8단지 추천

-수지 특징: 강남/판교/수원 이동 편리, 신분당선, 학군

-수지 신정마을 8단지: 1239세대, 99년형, 24평 단일평수, 환금성 좋음, 최고가 8억/23년 초 5억 중반/시세 6억 중반

(선택 이유: 초역세권, 학군, 실거래량 최고, 단일평수라 리모델링/재건축 의견 모으기에 유리)

-수지 벽산블루밍: 97년형, 1~5단지가 하나의 단지처럼 형성, 더블역세권(동천/오리역), 남향/동향(가격차이 있음), 경부고속도로(분진/소음)

*같은 단지인데 가격 차이 큰 곳은 남향/동향 다른 곳인 경우가 많음

 

-무지개마을 1단지 대림아파트: 778세대, 95년형, 25평 8억 초/시세 6억 중후반, 오리역까지 1km, 상업시설과 멀어 조용함, 분당의 장점(중앙공원/학군/판교근처/부촌) 누리기 어려움

 

2) 래미안하이리버금호 25평, 래미안 공덕 5차 25평, 힐스테이트상도프레스티지 33평

- 래미안하이리버금호 25평: 847세대, 12년형, 신금호역 역세권/강변북로 접근성 좋음/길 건너면 강남, 언덕/초교 등교길 빌라촌, 최고가 15억/시세 11억 중후반

- 래미안 공덕 5차 25평: 794세대, 11년형, 최고가 14.9억/23년초 10억 중반/시세 13억

(대장과 비교: 마래푸 시세 따라가는데 업로드 당시 마래푸와 실거래가가 얼마 차이 안 남= 공덕 5차가 고평가인 것. 마래푸를 고려하는 게 좋음)

- 힐스테이트상도프레스티지 33평: 882세대, 13년형, 7호선 숭실대입구역, 언덕, 최고가 15.7억/시세 12.5억

(남쪽 동산으로 저층은 반지하뷰, 고층 산/시티뷰 선택)

-결론: 가족 4명이면 힐스테이트 상도 프레스티지 30평대, 가족이 3명이면 입지는 마포가 가장 좋지만 고평가니 마래푸 20평대 매수

 

219. 아파트를 선택하는 기준 몇 가지: 강동, 광명, 홍은, 돈암, 성북

 

1) 강동구 선사 현대 vs 배재 현대 vs 광명시 철산주공 13단지 

- 강동구 선사 현대: 2938세대, 00년식, 암사역 역세권/한강뷰/리모델링 추진(연수 더 필요)

-배재 현대: 448세대, 95년식, 고덕역 초역세권/학군 우수/9호선 연장 예정, 세대수 적어 리모델링 추진(진행 속도 빠름)

-철산주공 12/13단지: 1800/2460세대, 86년식, 광명시 전체적으로 신도시 되어가는 중/재건축할 것, 최소 10~15년 소요

-결론: 장기투자라면 철산주공

 

2) 20평대 5억 아파트: 성북동아에코빌 vs 돈암 삼성 vs 홍은동벽산

- 성북동아에코빌: 1253세대, 03년식, 급경사/인도와 차도 좁음/쾌적하지 않은 주변환경

- 돈암삼성: 1278세대, 99년식, 길음역 400m, 언덕(단지 내 평탄화)

- 홍은동벽산: 1329세대, 97년식, 3호선 홍제역과 1km/걷기 좋은 길이 아님

- 결론: 돈암삼성 추천, 주변환경 가장 쾌적하며 4호선이 6호선보다 좋은 노선이라서

- 비슷해서 고르기 어려울수록 객관적으로 중요한 몇 가지만 단순하게 비교하기

 

220. 중국경제가 심상치 않아요. 안전바 꽉 잡으세요.

 

1) 대출 못 갚는 사람 증가: 살던 집 매도, 전세를 월세로 전환해 전세/매매 매물 증가하며 집값 조정

2) 고액연봉자 증가: 대기업 연봉 상승, 월 평균 가구 소득 천만원 이상인 가정이 증가

3) 자산 양극화, 대중 똑똑해짐: 좋은 곳은 계속 오름, 별로인 곳은 계속 내림

4) 결론: 지역 내 선호하는 아파트를 매수