송희구 작가님 유튜브 영상 정리 281~290 (ft. 부동산투자)

신도림, 분당(정자, 이매), 옥수동, 오금역, 답십리역, 청량리역 근처 아파트에 대해 알아보겠습니다. 

 

*이미지 출처는  호갱노노(2025. 2. 1.)로 영상 업로드 당시 시세와 다를 수 있습니다. 

 

281. 그냥 살까요, 갈아타기 할까요? 

 

1) 방화개화 37평 vs 목동우성 2차 32평 vs 마곡수명산파크 7단지 33평

-방화개화: 462세대, 94년식, 5호선 끝인 방화역 역세권, 37/48평으로 구성, 실거래가 7.9억, 겨래량 적어 환금성 낮음

-목동우성 2차: 1140세대, 00년식, 구로/양천구 경계, 목동보다 고척동 느낌, 양천구청역과 900m(버스 이용), 9억 실거래

-마곡수명산파크 7단지: 643세대, 08년식, 김포공항 활주로와 가까워 소음 우려, 5호선 마곡역이 멀어 버스 이용, 임대세대가 절반 이상

-결론: 신도림 대림 이편한세상 2차 (구로역 역세권, 백화점/이마트/홈플러스 가까움, 목동 오목교역까지 버스 15분), 연세가 있을수록 모든 편의시설이 가까운 곳 추천

 

2) 분당정자상록마을우성 46평 vs 옥수하이츠 32평 vs 오금현대 46평, 마포래미안푸르지오 30평대에서 갈아타기

- 분당정자상록마을우성: 1762세대, 95년식, 분당 탑티어, 재건축되면 좋아질 곳, 46평 대형도 거래 활발, 학군지 수요, 재건축 이슈

- 옥수하이츠: 774세대, 98년식, 옥수역 초역세권, 한강뷰, 구축, 옥수동 경사에 대한 저항감, 옥수동 소득수준이 높아 동네 분위기가 차분함

- 오금현대: 1316세대, 84년식, 용적률 177%, 평균대지지분 22.98평, 사업성 꽤 괜찮으나 시작단계, 입지 우수(3/5호선 오금역과 5호선 방이역 이용, 사거리 코너에 위치, 오금공원 옆, 잠실상권, 방이 학원가)

-결론: 마래푸는 충분히 좋은 곳으로 갈아타지 말기, 나이 들수록 신축에 사는 것을 추천

 

 

282. 숨고 싶은 현대인들 (24. 1. 18.)

 

1) 상황을 판단: 시간이 지나야 해결되는가, 지금 바로 할 수 있는 일이 있는가 

2) 행동하기: 건강한 방법(운동, 취미)으로 이겨내거나, 할 수 있는 부분을 판단해 행동하기

-바꿀 수 없는 것에 집착하거나 자책하면 아무 도움도 되지 않음

 

283. 손해보지 않는 부동산 투자 (24. 1. 12.)

 

1) 기본에 충실: 투자에서 유행 따라가지 말기

2) 임대차 보호법: 전세끼고 매수할 때 현재 거주중인 세입자가 임대차 보호법 썼는지 꼭 확인하기, 전세금 3개월 전 세입자에게 안내

3) 너무 시간끌지 말기: 모든 걸 만족시키는 부동산은 없음, 실행하기

4) 2016년 대비 상승이 없다면 안 오르는 아파트

5) 부동산 들어가서 필요한 것만 진실되게, 예의바르게 말하기

6) 산지 얼마 안 됐다면 매도보다 새로운 투자 준비하기: 다음에 투자할 부동산의 종류, 종잣돈 모으는 법, 무엇을 공부할지, 어디를 공부할지 생각

7) 청약 넣고 걱정하지 않기: 자신있는 건에만 넣기

8) 저금리 대출 활용: 원리금 상환 100만원 이상 차이날 수 있음

 

284. 갈아타기 할까, 한 채 더 살까

 

1) 가락극동 vs 분당이매삼성(서판교에서 갈아타기) 또는 철산주공 vs 구성남 재개발(서판교 집을 전세 주고 투자하기)

-두 곳도 좋지만 서판교도 충분히 미래가치가 있음

-비슷한 급지로 갈아타는 건 세금/비용 낭비이니 추가투자가 더 좋은 방향

출처: 호갱노노(25. 1. 30.)

출처: 호갱노노(25. 1. 30.)

-광명, 구성남은 경기에서 가장 크게 변하고 있는 두 곳 (광명은 분양가 다소 비쌌음)

-결론: 둘 다 좋지만 지역적 분산을 위해 광명을 선택 

 

2) 답십리 두산위브 vs 독립문역 무악현대 vs 래미안 남가좌 2차, 실거주하며 투자가치 있는 7~8억대 아파트

-답십리 두산위브: 516세대, 07년식, 5호선 답십리역 역세권(광화문/공덕/여의도 접근성), 주변에 신축 대단지 들어와 쾌적해짐, 

-독립문역 무악현대: 964세대, 00년식, 3호선 독립문역 초역세권, 사대문(종로 3가 6분)/강남접근성(양재 30분)

-래미안 남가좌 2차: 503세대, 05년식, 20년된 구축이지만 준신축 대단지와 접해있고 이질감이 없음

-결론: 셋 다 좋은 아파트, 학군이 조금 아쉽지만 역과 가깝고 실거래가 기록도 꾸준한 편으로 시세가 비슷하게 흘러갈 것, 모든 평형대가 남서/남동향이라 20평대라도 향이나 동이 좋은 편

-연식/입지/환금성 비슷한 아파트를 고를 때 고려할 점: 가격(세 아파트 중 진짜 급매가 나오는 것, 지속적으로 부동산에 연락하며 매수 의향 강하게 어필하기), 실거주 만족도(여러 번 방문해 주차/주변 환경/인프라/출퇴근 시간 비교)

 

무악현대

래미안 남가좌 2차

 

 

285. 직장인의 지속가능한 투자생활

 

1) 연봉: 신입일 때와 시간 지나며 얼마 오르는지 확인

2) 사업: 직장일을 이후 개인 사업으로 바꿀 수 있는지 확인

3) 목표나 꿈 갖고 빨리보다 꾸준히 가기

 

286. 잘못 알려진 부동산 지식들 (24. 1. 28.)

 

1) 재건축은 사업성이 좋아야만 됨

2) 오피스텔은 시세가 내리고 복비/수리비로 수익이 빠져나감

3) 한강뷰 환상 갖지 않기

4) 말만 무성한 전철노선은 언제될지 모름: 구체적인 계획이 나온 위례신사선도 10년째 지연 중

5) 300세대 미만은 거르기: 단지의 땅 크기가 클수록 땅값이 높고 집값을 결정

6) 어그로성 기사 신경쓰지 않기: 직거래도 중개사 끼고 하는 추세

7) 내 집은 한채 있어야 함

8) 최소 방 3개 아파트 매수: 방 2개인 부동산은 상승폭이 제한

 

287. 거기로 이사갈거면 가지 마세요 (24. 1. 31.)

 

1) 상급지 24평 vs 아래 급지 32평: 아파트별로 다름

-17년~현재 시세: 비슷한 각도(상승/하락률)로 움직였다면 투자가치가 비슷

-실거주 고려: 출퇴근/통학/인프라/구조/주차장 등 내가 편한 것 (학군지면 30평대, 수요층이 신혼부부면 20평대도 괜찮음)

2) 같은 단지/동네로 갈아타지 않기: 갈아타기는 확실한 상급지로 가기 (단, 내 아파트가 90년대 구축/나홀로 단지로 상품성이 많이 떨어지는데 신축 대단지로 갈아타는 건 가능)

3) 10평대 매수 금지: 강남/잠실 10평대보다 서대문/광진/광명/하남시의 24~30평대가 더 좋음, 상급지일수록 대형평수가 강세, 10평대는 혼자 거주하는 집으로 결혼 전 잠깐 거주하며 돈을 쓰기가 어려워 상승에 한계

4) 매도 계약 후 매수 계약 하기

 

288. 6억대 아파트, 12억대 아파트 (24. 2. 3.)

 

1) 창신쌍용 2단지 vs 성북동아에코빌 vs 돈암동 한신한진, 6억대 아파트

-창신쌍용 2단지: 919세대, 93년식, 1단지와 동일, 6호선 창신역 역세권, 리모델링 이슈 있으나 어려움,역세권/대단지/산책가기 좋은 낙산공원 옆, 주차 0.54대

-성북동아에코빌: 1253세대, 2003년식, 최고가 7.6억/시세 5.9억, 실거래가 동/남향간 차이 있으니 원하는 매물 잘 밝히기, 경사/주변 환경이 나쁜 편

-한신한진: 4515세대, 98년식, 단지가 커서 동에 따라 성신여대/한성대입구역 이용, 최고가 8.6억/시세 6억, 경사 심함, 주차 1.09대

-결론: 한신한진(대단지, 4호선으로 서울/충무로/이수/사당 이동 가능, 거래량 우수, 최고가 최상)

-대안: 5천만원 더해 주소는 관악구이나 동작권역인 성현동 아파트

*90년식 용적률 200% 이상인 아파트 중 서울에서 저렴한 편에 속하면 리모델링이 어려움: 사업성/분담금때문

 

2) 청량리 래미안 크레시티 vs 래미안 프레비뉴 vs 이수역 리가아파트, 32평 12억대 실거주 

-청량리 래미안 크레시티: 2397세대, 13년식, 10년차 이지만 깔끔, 동대문 대장, 학군이 애매, 크레시티 주변 정비가 덜 됨, 강남 가는 수인분당선 하루 5번 가량만 운행, 끝동은 청량리역과 멀음, 청량리 지역적 호재, 최고가 17억/시세 12억

-래미안 프레비뉴: 949세대, 15년식, 신길 뉴타운(서울 중심역세권 신도시/주변 빌라촌으로 환경 낙후되어 중국인 많이 거주), 7호선 신풍역만 이용 가능, 신안산선 개통 예정

-이수역 리가아파트: 452세대, 13년식, 최고가 16억/시세 12.5억, 거래 꾸준, 신축, 4/7호선 더블역세권, 경사는 스키장 초급자 코스 정도

-결론: 청량리 래미안 크레시티 선택(가장 대단지, 지역의 변화, 최고가 제일 높음, 동대문구 대장) 

 

289. 돈이 진짜로 끌어당겨지는걸까? (24. 2. 6.): 끌어당김은 다짐을 한다는 의미, 현실적인 목표 세우기

 

290. 유튜브에서 보이는 잘못된 성공 법칙들 (24. 2. 9.): 개인에게 맞는 방향과 방법이 있다