송희구 작가님 유튜브 영상 정리 301~310 (ft. 부동산투자)

재건축 아파트 고르기, 동탄, 분당, 하남, 구성남, 신도림 권역, 신이문역, 망포, 평촌, 구리 등에 대해 알아보겠습니다. 

분당 재건축에 관한 영상이 정말 도움이 많이 되었습니다. 

 

*파랑(꼭 기억할 내용), 초록(개인적인 의견)

*정리한 내용 중 시세: 영상 업로드 날짜 기준

*이미지 출처: 호갱노노, 아실(25. 2. 3. 기준) 

301. 여태까지 공들인게 얼만데

-수치심/죄책감/질투/억울함 등 감정을 털고 만족감/즐거움/설레임 등 좋은 감정이 들어올 공간 만들기

 

302. 서울 가성비 아파트를 찾아보자

 

1) 대림 현대 3차 아이파크 23평 vs 염창동아 3차 vs 관악드림타운

 - 대림 현대 3차 아이파크: 1162세대, 97년식, 17~55평, 97년 준공인데 관리가 양호, 신도림 권역, 신도림역 1/2호선(도심권/가산디지털단지/강남), 500m 거리에 신안산선 (여의도)개통 예정, 시세 7억 중반~8억 초반(인테리어 때문), 매수 시 수리 여부 확인

-염창동아 3차: 570세대, 99년식, 9호선 염창역/등촌역 생기며 선호도 증가, 세대수가 작은 단지들 중 세대수 많은 편, 염창역 가까움, 일부 세대 한강뷰

-관악드림타운: 3544세대, 03년식, 동작구 생활권, 언덕, 역과 거리가 멀음, 서울 중심의 대단지로 환금성이 좋음, 최고가 9.2억/시세 7억 초반

-결론: 대림 현대 3차 아이파크 인테리어 된 것을 7억 중반대에 잡아보기(대단지에 신안산선이 들어오면 교통이 매우 편리), 염창 동아는 세대수 아쉬우며 한강뷰 프리미엄은 상급지 신축에서 진가를 발휘

+) 한강뷰는 필수적인 게 아니라 사치의 영역이라 경제력이 있는 상급지에서 더 중요한가봅니다. 

 

2) 월계미륭미성삼호 20평 vs 분당시범한양 14평, 투자 목적, 1호선 광운대역 역세권, 

-월계미륭미성삼호: 3930세대, 1986년식, 신축으로 바뀌면 상당히 좋아지겠지만 분담금때문에 재건축 지연 중, 최고가 8.7억/시세 6.4억

-분당 시범한양: 2419세대, 91년식, 3000세대로 재건축 시 웬만한 서울을 능가할 것, 학군/직주근접/평지/교통/인프라 등 모두 갖춤, 최고가 8억/시세 6.5억

-재건축 아파트 고르는 기준: 사업성 더 좋은 곳, 속도 더 빠른 곳, 완공 후 시세가 비쌀 곳 (근처 신축 대단지와 비교: 이문 아이파크자이 vs 판교 푸르지오 그랑블)

-결론: 시범한양아파트 선택 (위의 기준 고려), 단 10평대이므로 분담금 더 많이 내야 할 것

 

303. 당신은 프로 출근러 입니까?: 지하철 1호선에서 살아남는 법

 

304. 내가 동탄 아파트를 산다면 어떤 단지를 살까? (24. 3. 12.)

 

1) 구분: 동탄역 서쪽 1동탄, 동쪽 2동탄

2) GTX-A: 신분당선처럼 역을 줄이고 속도를 170~180km로 빠르게 이동, 서울 접근성 좋아짐

3) 서울은 한 역과 멀어지면 다른 역과 가까워지나 동탄은 동탄역이 중심이라 멀어질수록 시세가 뚝뚝 떨어짐. 동탄은 아직 발전중이라 동탄역과 단지를 잇는 대중교통 강화되면 격차는 줄어들 것이라 예상

4) 동탄역 롯데캐슬, 동탄 대장, 최고 49층, 저층/고층 1억 차이, 44평 21억 (업로드 당시 헬리오시티 33평 가격)

5) 시범한화꿈에그린 프레스티지: 33평 11~12억 (롯데캐슬과 4억 차이는 과함)

6) 가성비 아파트: 동탄역에서 5~15분 버스 타는 곳 추천, 신도시의 신축 대단지 아파트가 30평 8~9억대/20평 5~6억대로 가격 경쟁력 있음(동탄역 시범호반써밋 33평 9억, 동탄역 롯데캐슬 알바트로스 39평 8억, 동탄역 센트럴 푸르지오 24형 저층 5.5억), 광역버스가 GTX보다 편할 수 있으니 광역버스 정류장/동탄역/초등학교/공원 접근성 고려해 선택

7) 12~13억대 아파트: 서울 중급지 이상의 84타입 아파트 매수 가능해 서울과 비교하게 됨, 대세상승기에는 서울을 따라 잘 오르나하락기에는 하락폭이 큼(서울 대기수요가 더 우수) 

8) 학군: 젊은 부부가 많아 점점 학원 등 좋아지며 초등학교 학생 수 1000명 이상인 곳이 많음, 강남/분당/목동까지는 아니어도 동탄에서 초/중/고 보내도 될 학군이 될 것으로 예측, 중대형평수의 신축아파트만 있는 곳은 학원가/상권 점점 좋아질 수밖에 없음

 

305. 실거주냐 투자냐 그것이 문제로다

 

1) 풍남동 현대리버빌 17평 vs 관악구 봉천동 두산 24평

- 풍남동 현대리버빌: 557세대, 99년식, 단지가 작고 빌라 비율이 높음, 강동구청 초역세권, 올림픽대로 인접, 파크리오 옆에 위치, 유물때문에 재개발 제한, 시세 7억

- 관악구 봉천 두산: 2001세대, 00년식, 봉천동 초역세권, 24평 8억, 약간 언덕이나 주차/조경 등 아파트는 좋음, 주변에 빌라촌이라 정비가 미흡

-대안: 신도림 롯데아파트 24평 7억 초반대 (실거주 만족도 우위, 평지/인프라), 철산주공 12단지 25평 7억 초반대 (투자가치 더 우위, 6억 후반 매물 노리기) 

 

2) 신흥역하늘채랜더스원 vs 하남미사강변골든센트로 vs 분당야탑 탑마을 벽산

- 신흥역하늘채랜더스원: 1267세대, 22년식, 신흥역 초역세권, 초품아, 상대원 2구역/도환중1구역 재개발 되면 주거벨트 형성, 이후 수진1/신흥1/신흥3 재개발 끝나면 더 좋아질 것, 20평대 8억 초중반

- 하남미사 강변골든센트로: 1541세대, 14년식, 미사역 초역세권, 선호도 높은 단지, 종합상권/조경 우수, 지역 전체가 신도시라 깨끗하고 균질, 28년 9호선 개통(고덕역 환승으로 강남/여의도 접근성 우수), 24평 7억 중반

- 분당야탑 탑마을 벽산 6단지: 646세대, 94년식, 30년차인데도 15년차로 보일 정도로 깨끗함, 23평 8억 중반~후반

-결론: 미사강변골든센트로 선택, 업로드 당시 시세가 가장 저렴해 대출이 적음(다음 투자에 좋음), 9호선 호재/서울 접근성 우수, 신도시로 평지/지상에 차가 다니지 않고 인프라가 좋아 아이 키우기 좋음, 단기/중기적 투자는 하남도 양호/장기적 투자는 신흥역이 가장 우수

 

306. 30평에 이 정도 시세면

 

1) 무궁화마을 경남아파트: 24평 5억 후반, 귀인중/평촌중 학업성취도가 좋아 현대홈타운 2차와 2억 이상 차이, 목동/중계/대치와 견출 학원가(도보 이동)/학군을 누릴 수 있음, 재건축/리모델링은 어려우니 입지/학군만으로 판단

2) 이문현대아이파크: 26평 5억 후반, 00년식, 신이문역 초역세권, 주변 재개발 활발해 지역 자체가 변화, 살짝 올드하지만  내부 수리하면 충분히 살만함, 중랑천 산책하기 좋음, 이문 체육센터 앞에 위치, 생활만족도 우수

3) 망포역 아이파크: 02년식, 554세대, 망포역 초역세권, 상가 우수, 초등학교 가까움, 33평 5억 후반대, 전세 수요(전세가율) 높음

4) 인창 LIG 건영: 31평 시세 5.5억, 방 3/화장실 2, 초/중학교 인접, 8호선 동구릉역 초역세권, 외곽순환도로 접근성 좋음

 

307. 머리도 즐겁게, 눈도 즐겁게, 귀도 즐겁게: 베스트오퍼(영화), 도시는 무엇으로 사는가, 불변의 법칙, 파친코

+) 도시는 무엇으로 사는가, 불변의 법칙 모두 읽고 싶은 책입니다. 

 

308. 해외 출장의 로망(취준생 시청금지)

 

309. 5억대 아파트 비교

 

1) 옥수파크힐스 VS 이촌 한가람아파트

-옥수파크힐스: 1976세대, 16년식, 3호선 금호역 초역세권, 용적률 208% (1기 신도시급 용적률로 쾌적함, 요즘 신축은 250%를 넘음), 압구정 건너편, 언덕(단지 내 평탄화), 옥수리버젠과 시너지, 25평 16.5억/시세 15.7억,

-건영 한가람: 2036세대, 98년식, 용적률 358%/건폐율 23%/재건축과 리모델링이 쉽지 않음, 이촌동은 인도가 넓고 오래된 상가가 고풍스러운 조용한 동네, 용산공원/한강 인접, 서울 3대 업무지구의 한 가운데에 위치해 입지 우수,

-투자 목적: 최고점 비교(한가람 19억>파크힐스 16.5억), 상승기에 한가람에 그만큼 돈을 더 쓸 수 있다는 의미

-실거주: 옥수파크힐스

 

2) 개봉한진 vs 관악벽산타운 5단지 vs 안양삼성래미안

-개봉한진: 1371세대, 00년식, 광명사거리역(7호선) 이용, 노후한 느낌(빌라촌), 26평 5억대, 광명뉴타운과 물리적 거리는 가깝지만 시세는 영향을 받지 못할 것

-관악벽산타운5단지: 2810세대, 04년식, 숲세권 외에는 장점이 없음, 거래량이 많음(서울 소재의 저렴한 집 수요), 20평대 4.5억

-안양삼성래미안: 1998세대, 02년식, 안양역 초역세권, 신혼부부가 찾는 곳, 20평대 6억

-결론: 가격이 같다면 안양삼성래미안

-대안: 같은 가격이면 광명철산두산위브가 더 좋음, 역과 거리는 멀지만 초/중/고 가까움, 광명자이더샵포레나 1/2차 입주 예정, 나홀로단지보다 신축 대단지 옆이면 시세 상승 효과, 두산위브는 최고가 7.5억/시세 5.5억, 개봉한진 최고가 6.6억/시세 5억

+) 저는 초보라 그런지 교통(역)만 자꾸 보게되서 두산위브를 고려하지 못했을 것 같은데요,

역과 거리가 있는 경우에는 어떤 아파트가 좋은지 판단하는 게 더 어렵게 느껴져요. 

같은 동네여도 재개발이 이루어지는 블록과 떨어진 나홀로단지면 시세가 상승하기 힘들고, 붙어있으면 같이 상승한다는 것도 배웠습니다.

(이전 영상에서 올림픽 파크포레온 근처의 구축 소단지는 파크포레온의 영향으로 시세가 오르긴 어렵다고 하셨는데요,

정리해보면 아파트가 신축 대단지와 가까울수록, 연식이 덜 될수록, 대단지일수록 시세가 함께 상승할 수 있다는 말인 것 같습니다.)

 

310. 분당에서는 어떤 아파트를 사야할까

 

1) 강남/판교 접근성

2) 학군: 이매/동판교/서판교/서현/수내/정자 모두 우수

3) 이미지: 부촌 

4) 환경/인프라: 대부분 아파트, 공원/상권/학교 풍부

5) 분당이 하락장에 버티는 이유: 오래 보유한 사람이 많음, 실거주/투자 만족도로 매도하지 않음

+) 신축일수록 영끌이 많아 시세가 잘 하락한다고 했었습니다. 

6) 고려할 것: 분당 시세는 잘 하락하지 않음

-새 아파트가 되면 판교 현백 주변보다 비싸거나 비슷해질 수 있는가: 서현역 시범단지/수내동 양지마을+파크타운/정자 상록+한솔마을 중 소형평수/연세드신 분이 적어 분담금 낼 여력이 있는 곳이 재건축 될 것

-재건축은 15년 이상 소요, 그 사이에 하급지였던 구성남/광명 시세 역전할수도 있음

7) 결론: 재개발이 확실한 분당 탑티어 아파트, 분당보다 하나 아래 급지 신축을 선택