송희구 작가님 유튜브 영상 정리 311~320 (ft. 부동산투자)

인테리어 된 집의 시세 차이 기준, 판교(서판교/동판교), 수지, 길음, 왕십리, 강동, 금호, 동작, 상암, 철산, 구성남, 동탄, 다산 아파트에 대해 알아보겠습니다. 

 

-파랑: 꼭 기억할 내용, 초록: 개인적인 의견

-이미지 출처: 호갱노노/아실 (2025. 2. 3. 기준) 

-정리한 내용 중 시세: 영상 업로드 날짜 기준

311. 이런 사람 만나 제발(24. 3. 30.): 남의 시선을 의식하면 남의 평가에 쉽게 상처받으며 감정 기복이 클 수 있음

 

312. 지금 살까, 나중에 살까: 갭투자 하는 방법

 

1) 시세가 오르는 곳 (수요 많은 곳)

2) 안전 마진: 매매가가 고점 대비 20%이상 낮은 곳

3) 전세가율이 높은 것: 신축/학군 때문 등 (시기마다 갭이 다르니 지속적으로 보기)

 

313. 길음 vs 동작 vs DMC상암

 

1) 수리 안 된 저층 집(8.2억) vs 인테리어 마친 중~고층(8.6억)

-결론: 인테리어 마친 집 선택, 수리에 기본 2000만원은 듦, 전세/실거주 만족도를 위해 20년 넘은 아파트는 수리를 추천, 2층은 1층의 장점(뛸 수 있음, 엘리베이터를 안 탐)을 갖지 못한 저층으로 잘 안 팔림, 필로티 있는 2층은 좋음(1층의 장점+프라이버시 약간은 보호)

-가계약금 넣기 전에 복비 꼭 협상

 

2) DMC 래미안 클라시스 vs 보라매 롯데 낙천대 vs 길음 래미안 1차 

- DMC 래미안 클라시스: 1114세대, 00년식, 초/중학교 인접, 24년차이지만 깨끗, 6호선 증산역/경의중앙선 가좌역과 거리가 애매, 증산역 근처 빌라촌, 25평 7.5억

- 보라매 롯데 낙천대: 734세대, 03년식, 영등포/관악 권역, 신림선 보라매공원역 근처, 보라매공원이 여의도 느낌, 보라매병원 근처, 20평대 7.5억

-길음래미안 1차: 1125세대, 03년식, 4호선 길음 초역세권, 살짝 언덕, 길음뉴타운으로 계속 변화중, 20평대 7.5억

-결론: DMC 제외(역과의 거리/길음과 보라매 아파트는 그 지역 나름의 학군지), 투자가치로는 길음 래미안 1단지가 약간 우위(주변 계속 변화, 4호선이 더 힘있는 노선), 투자가치는 차이가 미미하니 매물별로 비교해 싼 것을 고르는 게 중요

-매물별 비교: 로얄동/로얄층/수리된 매물로 저렴한 것 고르기, 실거주 만족도 고려

-최고의 호재: 지역적 변화, 좋은 전철노선

-대안: 현대 3차 아이파크 (1/2호선 이용, 신안산선 예정)

314. 떨어지면 그 때 사면 된다구(24. 4. 9.): 준비되었다면 매수하기

 

315. 판교는 비싼거야 싼거야?

 

1) 구분: 경부고속도로 동쪽은 동판교(활발한 분위기), 서쪽은 서판교(조용한 분위기)

2) 준신축:  2010년 전후의 준신축으로 구성 (서현/이매/야탑/수내/정자와 20년 차이)

3) 직주근접: 판교역 근처 대기업

4) 동판교 대장: 판교 푸르지오 그랑블, 경기도 최고의 입지, 판교역 초역세권(양재, 강남, 신논현, 신사/15분), 보평초/중/고 인접, 현대백화점 옆, 테크노밸리 근처, GTX 성남역(수서역/6분, 삼성역/10분 예정) 근처, 36평 24.6억 (잠실리센츠 33평 24억, 헬리오시티 33평 20억)

-푸르지오 그랑블 vs 잠실 리센츠: 작가님 개인적으로 리센츠 선택 +) 저도 리센츠에 한 표...

5) 동판교 시세: 판교역에서 멀수록 시세 뚝뚝 하락 (봇들마을 8단지 19억, 1/3단지 14억) 

-봇들마을 1/3단지: 일자리와 거리(도보권)가 중요해 가격 비슷, 가성비로 좋음(그랑블과 10억 차이)

6) 서판교 대장: 월든 힐스 1~3단지(20억 이상, 서울에 비해서는 환금성이 낮은 편), 산운 10단지 로제비앙 14.8억

7) 서판교 학군: 낙생고 (우리나라 탑 고교 중 하나, 일반고이면서 서울대/의대 진학률 전국 최고수준)

8) 월곶판교선: 2028 예정이나 2~3년 지연되어 2030년 개통 예상, 서판교역(판교역에서 신분당선/인덕원역에서 4호선)

9) 산운 10단지 로제비앙(14.8억) vs 봇들마을 3단지(14억) vs 서현시범아파트 (14억) : 투자목적은 서현시범아파트가 좋음, 구축인데 14억이면 서현의 땅값이 우위

 

316. 호재 있는 곳 4개 도시

 

-신도시/교통 호재 있는 곳의 매매/전세가 차이 2.5~3억인 아파트

1) 철산한신아파트: 철산역 근처, 92년식, 1568세대, 33/47평, 33평 6.8억/최고가 9.9억 (많이 하락한 상태), 옆의 래미안 자이 30평대 10.8억, 리모델링 어렵지만 입지/거래량/안전마진 우수

2) 구성남 중앙동 힐스테이트: 1~2차 같은 단지, 12년식, 초등학교/역 인접, 도환중1구역/상대역 2구역 재개발 진행 호재, 23평 6.8억/최고가 8.8억(상승장에서 신흥역 하늘채 랜더스원 공사중으로 나홀로 단지였어서 철산과 최고가 비교 어려움), 옆 단지 입주하면 전세가는 출렁이지만 매매가는 상승

3) 동탄역 센트럴 푸르지오: 20평대 4~6억이 가성비, 동탄역 접근성/주변상권 양호, 광역버스 정류장 근처에 있음

4) 다산 이편한세상 자이: 1685세대, 18년식, 24평 최고가 8.9억/시세 6억중후반, 8호선 다산역과 500m, 현대아울렛 도보로 이용 호가는 7억대이나 6억 중후반대에 매수

 

317. 나도 몸에 그림 그려보고 싶다: SNS보다 운동하기

 

318. 성동 vs 강동 vs 왕십리 아파트

 

1) 송파 시그니처 롯데캐슬 vs 마포자이더센트리지 vs 신길 센트럴 자이

-송파 시그니처 롯데캐슬: 1945세대, 22년식, 5호선 거여/마천역, 옆의 송파파크센트럴과 시너지 있지만 주변이 낙후, 재개발 완료되면 좋아질 것

-마포자이더센트리지: 927세대, 18년식, 공덕/애오개/이대/대흥역과 1km로 멀리 있는 편이나 주변이 모두 신축, 24평 12.6억/전세가 7억 초/갭 5억

-신길 센트럴 자이: 1008세대, 21년식, 신길뉴타운을 대표, 7호선 신풍역 근처, 신안산선 개통 예정(여의도 접근성), 초/중/고 인접, 학군이 아쉬워 이사가는 편, 바로 옆의 대림동/영등포 구도심 중국인 많아지는 중, 실거주 만족도는 계속 아쉬울 듯, 교통이 좋아 투자 가치가 높음(빌라 재개발 중)

-결론: 마포자이더센트리지 선택, 지역이 균질하고 시세를 끄는 아파트가 주변에 있음

 

2) 래미안 강동팰리스 vs 왕십리자이 vs 금호대우, 20평대

-래미안 강동팰리스: 999세대, 17년식, 래미안에서 신경쓴 단지, 강동역 초역세권/45층으로 고층뷰/커뮤니티 우수, 용적률 830%/건폐율 55%, 20층에도 해가 안 들어오는 곳이 있음, 주변 환경 아쉬움(빌라촌, 학군 부족)

-왕십리자이: 713세대, 17년식, 언덕, 5호선 행당역/2호선 상왕십리역과 거리 애매, 신축이라 전세가는 행당한진보다 1.5~2억 더 비쌈(3040 신축 선호해 역과 다소 멀어도 신축 선택하는 편)

+) 왕십리자이는 행당역까지 도보 15분 거리입니다. 

-금호대우: 1181세대, 01년식, 단지 모양이 길어 마을버스가 다니고 시세 차이, 단지 내 언덕 있음(평탄화 부족), 상권 없음, 30평대 이상만 남향 

-결론: 왕십리자이 선택, 왕십리 입지/신축/높은 전세가율(=실거주 만족도 높음)/아파트 모인 주거환경

 

319. 수지 아파트 지금 사도 괜찮아?

 

1) 구분: 수원/분당의 연결도시, 성복역은 광교/동천역은 분당/수지구청역은 자체 생활권

2) 교통: 신분당선

3) 학군: 우수, 평촌과 비슷, 학원가

4) 거주만족도 높음: 균질함, 맞벌이 부부의 성지

5) 지역 비교

-평촌역 북쪽<수지(평당 2.5~3천)<평촌역 남쪽(평당 3~3.5천): 평촌 4호선에서 한 번 환승(2/7/8/6/1호선)하면 웬만한 일자리는 모두 접근 가능, 월곶판교선 호재, 강남접근성만 보면 안 됨. 

-광명 하안동<수지<광명 철산/일직/광명사거리 신축

-영통/죽전 구축<수지

6) 환금성: 아주 우수, 신정 8단지 현대성우(업로드 당시 고점 대비 1.5~2억 하락, 판교 15분/강남 25분/수원 삼성 20분 거리로 가성비 좋음)

7) 재건축/리모델링: 어려움, 95년도 준공이라 젊고 사업성 좋은 여의도도 초기단계

8) 성복역 롯데캐슬: 35평 12.5억, 11~12억이 넘으면 서울과 경쟁(왕십리, 송파 금호 등)

9) 아파트 고르기: 20평대 시세 8억원 이하, 수지구청/성복역 도보권(700m가 역세권), 20년 넘으면 수리여부 중요(기본 수리가격 3천만원 가량) 

10) 용인수지신정주공 1단지 vs 성남 중앙동 힐스테이트 자이 1차 vs 철산 래미안 자이 (갭 2.5억) : 철산 래미안 자이 선택

 

320. 그렇게 하는거 아닙니다

: 가격 차이가 왜 나는지 모르겠을 때는 지도보고 여러 번 임장하며 충분히 고민하기