송희구 작가님 유튜브 영상 정리 331~340 (ft. 부동산 투자)

1주택 vs 2주택, 오금동, 성수동, 공덕, 돈암동, 남가좌동, 수지, 안양, 인덕원, 광명, 구성남, 평촌, 망포역, 월세살기 좋은 아파트에 대해 알아보겠습니다.

 

*파랑(꼭 기억할 내용), 초록(개인적인 의견)

*이미지 출처: 호갱노노, 네이버 지도 이미지는 2025. 2. 6. 기준으로 영상의 시세와 다릅니다.

331. 첫번째 내집마련 또는 미리 사두기 좋은 곳: 1~2억 갭

 

*전세금 확인할 때 기존 세입자가 연장할지, 갱신권을 썼는지도 보기

1) 평촌 무궁화경남아파트: 학원가 도보권(평촌은 학군/상권/균질성/교통 좋으나 구축이 많은 곳), 갭 2억

2) 망포역 아이파크: 망포역 초역세권(망포는 수원에서 광교 다음으로 좋은 곳), 상권 발달, 삼성 직장인 수요, 균질성 높아 자녀 키우기 좋음, 갭 1.5~2억

3) 한신한진아파트: 4호선 이용, 대단지, 갭 2억

4) 인덕원 호수마을위브 1/2단지: 09년식으로 좋으나 인덕원역과 멀음, 주변에 신축 대단지 생기며 기존 아파트도 같이 오름, 갭 2억

5) 수지 신정마을 상록 6단지: 393세대, 00년식, 우성/진흥과 한 단지 느낌으로 거래가 많은 편, 갭 2억, 신분당선과 버스 한 정거장 거리

6) 안양역 삼성래미안: 02년식, 안양역 초역세권, 1호선(가산 디지털단지/용산/서울역 수요), 1.8억 갭, 안양역 푸르지오 더샵 신축 대단지 완공 호재(메가트리아까지 연결된 주거벨트), 월곶판교선 개통(판교출퇴근)

7) 광명푸르지오: 426세대, 07년식, 철산역 역세권, 역과의 사이에 광명 12구역 재개발 진행중, 낙수효과 받을 수 있음. 1.5억갭 (3억 갭이 가능하다면 철산/일직동의 철산 푸르지오 하늘채/철산 래미안자이/철산역롯데캐슬 sk뷰 클래스티지)

 

332. 서울보다 좋은 경기도 (24. 5. 23.)

 

1. 광명/구성남 추천 이유

-가격대: 여의도/압구정/반포/청담/대치/도곡/잠실>마포/성동/가락/고덕/위례/과천/분당>광명/하남/구성남

-광명과 구성남은 변화가 커 좋아질 지역, 3억 갭으로 들어갈 수 있는 곳

2. 투자하기 좋은 지역 알아내는 법

-서울/경기도 핵심지 시세 흐름은 비슷하나 최소 금액으로 가장 시세 상승이 큰 곳은 계속 바뀜

-매일 매매가/전세가/전철노선/개발호재 확인, 여러번 임장/신축 완공 및 변화 시 다시 임장

3. 지역 특징

-광명: 철산역 12/13단지 주변(주변 모두 신축으로 변화, 학군/강남접근성 수요), 광명 KTX역 주변(신안산선/월곶판교선으로 서울/판교 접근성, 안산/반월/인천/천안아산/판교/여의도 직장인 수요) 시세 비슷하게 갈 것

-구성남: 장기적으로 수진 1/신흥 1/3구역이 좋음, 중단기적으로 산성역 근처가 시세 이끌 것, 신흥역 아래쪽의 하늘채 랜더스원/중앙동 힐스테이트 2차도 비슷한 연식이라 시세 함께 움직임

 

333. 실거주를 할 것이냐, 투자를 할 것이냐 (24. 5. 25.)

 

1. 청라 휴먼시아 아파트 30평대에서 산곡/부천시청으로 갈아타기 vs 전월세 살며 갭투자하기

-그대로 실거주: 청라는 인천 송도와 함께 가장 좋은 곳 중 하나, 인프라/실거주 만족도 높은 곳, 7호선 연장 호재

-갭투자: 7호선 굴포천역 20평대 구축 전세로 거주하며 남은 돈 3.5억으로 투자, 전세가가 잘 오르지 않아 임대로 살기 좋음, 사연자 직장으로 이동 편리

 

2. 오금대림 31평 vs 성수동 1가 한진타운 33평: 3인가정, 실거주, 10억 보유+대출

-성수동: 미완성의 도시, 상업시설 발달해 놀기 좋은 곳, 자녀를 키우기는 어려운 환경(고가의 신축/구축/빌라 혼재), 서울숲(외지인이 많음), 서울숲 조망이 좋음

-오금동: 아늑하고 차분함, 학원가 있음, 올림픽공원(주민 이용), 자녀 있는 가정에 좋음

-오금대림 31평: 재건축은 시간이 훨씬 더 필요

-대안: 가락쌍용 1차(가주초/송파중 학군), 가락 금호(헬리오시티 맞은 편, 유흥가/학교랑 먼 단점)

-결론: 자녀 키우기에 분위기가 좋은 오금대림, 가락쌍용 1차 중 선택

 

334. 내집마련은 어디에

 

1) 신공덕래미안 2차 vs 금호푸르지오 1차 vs 행당대림, 실거주 아파트 선택

-신공덕래미안 2차: 458세대, 1/3차 아파트와 하나의 단지처럼 이루어짐, 위치가 장점, 공덕역(4개 노선) 역세권, 최고가 11.5억/시세 9.5억/전세 5억, 애매한 연식/학군 약함/유흥시설 있음

-금호푸르지오 1차: 336세대, 05년식, 행당대림과 한 동네라 시세가 같이 움직임

-행당대림: 3404세대, 00년식, 역세권, 평지, 행당 한진타운과 함께 자녀 키우기 좋은 곳, 최고점 11.8억/시세 9.8억

-결론: 자녀 있다면 행당 대림, 없다면 신공덕 래미안 2차 선택

 

2) 철산센트럴 푸르지오 vs DMC 아이파크, 실거주 아파트 선택

-서울에서 물리적인 거리와 시세가 비슷

-철산 센트럴 푸르지오: 798세대, 21년식, 최고점 11.8억/시세 9.2억/전세 6.2억, 12구역 재개발 호재(입주 시 역전세 대비)

-DMC 아이파크: 362세대, 09년식, 최고가 10.5억/시세 8.8억/전세 5.5억, 역과의 거리/세대수/구축으로 넘어가고 있는 연식(15년차)이 아쉬움

-결론: 신축/세대수/역세권에서 우위인 철산 센트럴 푸르지오 선택

-대안: 래미안 루센티아(997세대, 20년식, 최고가 12.2억/시세 9.5억), DMC 래미안 이편한세상(역세권)

 

335. 사지마 (24. 5. 29.): 실행할 용기가 필요

 

1) 무주택자: 매수 6단계

-가용 현금 확인

-실거주/갭투자 여부 정하기

-출퇴근 편한/갭이 맞는 지역 찾기

-아파트 단지 3개 고르기

-입지/미래/상품가지 비교하기: 임장

-매수/매도하기

 

2) 1주택자

-보유한 아파트가 좋은 건지 판단 (갈아타기/추가매수)

-매수 6단계대로 한다.

 

336. 가려면 확실히 가 (24. 5. 30.) 

 

1) 옆그레이드 하지 않기: 비슷하거나 약간 상급지로 옮기면 세금만 나감

-왕십리 센트리스에서 마래푸(X), 헬리오/파크리오(O)

-다산에서 하남/광명(X), 고덕동(O)

-수지구청역에서 구성남/야탑/미금/오리(X), 가락 금호(O)

2) 현재 보유한 집의 1.4~1.5배 금액: 10억 집에 있다면 14~15억 집으로 가기

3) 반드시 매도부터

-단 너무 좋은 매물이 있다면 가계약금을 걸고 잔금을 길게(6개월) 가져가며 그 사이 내 집을 팔기

4) 과거보다 시세차이가 벌어졌다면 내 집이 덜 오른건지 체크

-하락장: 갭 줄어들어 갈아타기 적기

-상승장: 상급지 먼저 오른 뒤 밑에 급지(내 집)가 따라붙으며 차이 줄어들 때 갈아타기 (시세 매일 확인 필수)

 

337. 뭐가 더 좋은거야 (24. 6. 4.): 똘똘한 1주택 vs 덜 똘똘한 2주택

 

1) 기본적으로 1주택보다 2주택이 좋음

2) 아파트에 따라 다름

-헬리오시티 vs 하남 미사+인천 송도 = 1주택

-헬리오시티 vs 고덕아르테온+마포래미안푸르지오 = 2주택이 자산 증식에 유리 (세금은 1주택이 유리하긴 함)

3) 3주택이 최대

-취득세/종부세/양도세 미리 계산하고 접근해 세금에서도 방법 찾기

4) 구축 vs 신축

-힐스테이트 상도 vs 성복역 구축+평촌 구축 = 1주택 

-힐스테이트 상도 vs 성복역 신축+평촌 구축 = 2주택

5) 자본금 

-5억: 좋은 것 1채

-20억: 상급지 1채+재개발/재건축 1채 등 선택지 다양

6) 하락기 끝나고 반등 빨리 올 곳 사기

-23년 1월~24년 상승폭 컸던 아파트는 선호도가 높은 곳

 

 

338. 여기서 싸게 살면서 투자해 (24. 6. 6.): 월세 살기 좋은 곳 추천

*보증금/월세 순으로 기재

1) 평촌역 공작부영아파트: 4호선 평촌역 5분 거리, 20평대 보증금 8000/월세 70

2) 광명 하안 11단지: 1호선 독산역 역세권, 15평대 1000/70

3) 병점역신한에스빌 1단지: 26평(방 3, 화장실 2) 3000/90

4) 병점 주공 2단지: 20평 3000/65

5) 우남퍼스트빌: 경강선 삼동역 옆, 32평 5000/90

6) 인천 부평 현대 1/3단지: 26평(방 3, 화장실 1) 4000/60, 상가도 저렴해 물가 낮게 체감

7) 마곡 중앙하이츠: 19평 3000/90

8) 한신아파트: 상복역(경의중앙선/7호선) 초역세권, 24평 1억/70

9) 중계주공 10단지: 23평(방 3, 화장실 1) 1억/85

 

339. 비행기 비즈니스 클래스는? (24. 6. 8.): 자유란 질투심, 자격지심으로부터 자유로워지는 것

 

340. 하락할까 상승할까 (24. 6. 11.)

 

1) 큰 수익률을 원한다면

-투자금 크게 들어가는 상급지보다는 아랫 급지: 강남/마포보다 아래

-상급지는 전고점대비 많이 회복했으니 아랫 급지에서 20% 빠져있는 곳 보기

-투자금 1.5~3억이면 수익률에 초점 (비슷한 입지면 신축이 전세금 커 투자 쉬움) 

2) 좋은 아파트를 원한다면

-현재 살 수 있는 것 중 가장 좋은 것 매수(전고점 부근이거나 돌파)

-수익률은 아랫 급지보다 떨어져도 절대 금액이 커 수익은 비슷

-투자금 넉넉하면 안전마진 적더라도 상급지 매수

3) 지역별 

-반포/압구정/청담: 매수해도 됨

-마포/옥수/송파/왕십리/강동: 최고가에서 최소 1~2억 빠진 것 매수 (고점대비 5~10%)

-당산/DMC/마곡: 고점 대비 10~15% 빠진 것 매수

-수지/평촌/광명/다산/하남/동탄: 거래량 많고 하락폭 큰 것 매수, 광명/하남/구성남 신축은 전고점 근처이긴 하나 서울보다는 덜한 편 (고점 대비 10~20%)