송희구 작가님 유튜브 영상 정리 341~350 (ft. 부동산투자)

3기 신도시, 도곡 1동, 도곡 2동 역삼동, 서울 재건축 아파트, 신생아 대출로 사기 좋은 9억대 아파트, 추격매수에 대해 알아보겠습니다. 

 

*파랑(꼭 기억할 내용), 초록(개인적인 의견)

*이미지 출처: 호갱노노/네이버지도 (2025. 2. 6. 기준), 이미지의 시세는 영상 속 시세와 다를 수 있습니다. 

341. 너 정도면 상류층이야 (24. 6. 13.)

-고령화 등으로 부가 양극화되면 인구가 대도시로만 모임

-도쿄 중심 월세 1000만원/타지역 빈 집, 뉴욕 중심 시세 100억 이상/뉴욕 외곽 4~5억

 

342. 진짜 부동산 전문가는 누구? (24. 6. 15.)

 

1) 3기 신도시 비교

-남양주 왕숙: 거리가 멂, 전철이 경의중앙선 뿐, 목감/은계/장현처럼 신도시이나 안 오를 듯

-하남 교산: 청약/완공 과정이 너무 오래 걸려 타지역과 시세 차이가 벌어질 것

-고양 창릉: 일산/파주(배후도시)와 서울 사이에 있음, DMC 인접, 경의중앙선/동탄처럼 GTX-A역 근처만 시세가 높을 것

2) 미분양 줍줍: 특히 서울은 미분양의 이유가 있음, 가격 비싼 것은 거르기

3) 전문가: 거래 경험 많은 유주택자,둔촌주공 청약을 반대하거나 23년에 2차 폭락이 온다고 한 사람은 거르기

 

343. 마포 갈 수 있는 돈으로 강남가자 (24. 6. 18.) : 강남구 가성비 아파트

 

-강남 내에서도 교통/학군/인프라/아파트 상품성이 중요

1) 도곡 1동

-도곡한신아파트: 양재역 역세권, 언주초 배정, 88년식이나 95년쯤 지어진 느낌, 용적률 212%이나 토지면적 작아 규모의 경제가 안 나와 재건축은 시간 필요, 20평 16억/30평 18억

-역삼럭키: 95년식, 1094세대, 30년차, 재건축하기엔 젊지만 이제 시작, 재건축 후에는 괜찮은 단지가 될 것, 33평 최고가 23.5억/시세 18~18.5억

*구축은 반등 속도가 늦어 아직 전고점이 아님(업로드 시점 기준)

-도곡쌍용예가: 40평대 메인/방 4개/20억 초반, 서울에서 거의 최초로 리모델링한 아파트, 전세도 내놓으면 바로 나감, 세대수 적어도 위치 좋아 거래 활발, 구조 길쭉해 호불호 있음

-도곡 대림/경남: 같이 보기

2) 도곡 2동

-도곡동 삼성래미안: 좋은 학교(대도초/중대부고/숙명여중고/도곡중)

3) 역삼동

-역삼래미안: 1050세대,  05년 준공, 24/33평, 한티역 초역세권(상권/분위기 좋은 곳), 도성초를 선호하나 도곡초 배정

-역삼이편한세상/역삼현대아이파크/역삼푸르지오/개나리래미안: 상승기에 마포/옥수에서 갈아타기를 많이 한 곳(강남이 많이 오른 뒤 쉬어갈 때 다음 급지가 시세 따라잡으면 갭 붙고나서 갈아타기)

4) 재건축

-서초구 삼풍아파트: 31평 최고가 28억/시세 25억, 선효교인 원명초 배정, 동에 따라 사평역(9호선), 교대역 (2/3호선) 이용, 속도는 더 빠를 것

-대치동 은마아파트: 조합원 수가 너무 많아 40~50년 더 걸리지 않을까 예상

5) 주의

-대청역 구축 소단지 또는 작은 평수: 매수하지 않기, 상급지일수록 대형 평수가 인기

6) 그 외 지역 (수서/일원/자곡/세곡): 과거 시세 흐름이 다른 지역보다 더딤

 

344. 이상한데 찾지 말고 여기를 봐 (24. 6. 20.): 신생아 특례대출 활용한 9억 이하 아파트

 

-소득 2억원, 집크기 85, 가격 9억로 제한

1) 신정뉴타운 롯데캐슬: 14년식, 930세대, 목동 학원가 이용, 24평 최고가 9.8억/시세 8억 초반, 신정동은 목동 재건축 시 이주수요 받을 곳, 연식/상품성 양호, 비행기 소음

2) 배재현대:  448세대, 95년식, 학군 좋음, 고덕역 4번출구 근처 학원가 도보권, 5호선/9호선 예정, 29평 최고가 12억/시세 8억 후반

3) 철산역 롯데캐슬 SK뷰 클래스티지/철산래미안자이/푸르지오 하늘채/센트럴 푸르지오: 철산은 웬만한 서울보다 좋은 곳

4) 보문 파크뷰 자이: 17년식, 1186세대, 24평 최고가 11억/시세 9억 초반, 6호선 역세권(1/2/3/5호선 환승)

5) 수지 신정마을 상록 7단지: 33평 최고가 10.3억/시세 8.8억, 판교/강남/수원/화성/기흥 직장인 수요

6) 상암 월드컵파크 2단지: 03년식, 깔끔한 편, 신축같이 거주 가능, 최고가 11.2억/시세 8억 후반, 강변북로 근처, 디지털미디어시티역(6/경의중앙/공항철도)

7) 구리 이편한세상인창어반포레: 구리역 초역세권 신축, 학군지는 아니므로 이후 갈아타기, 8호선 개통 예정

8) 다산역/미사역 근처 

9) 래미안 아트리치: 최고가 10.8억/시세 8억 중반, 래미안 라그란데/이문 아이파크 자이 입주 후 영향 받을 단지

 

345. 집값은 떨어질 겁니다 (24. 6. 21.): 장기적으로는 인플레이션으로 상승

-경매는 물량보다 낙찰금액, 낙찰률이 중요 (낙찰금액이 매매가와 비슷)

 

346. 그냥 전세 살자 (24. 6. 24.) : 완벽한 곳은 없으니 환금성/입지 보고 결정

 

347. 거기 재건축 힘들어. 이제 그만 놔주자. (24. 6. 26.) : 서울 재건축 아파트

 

-토지면적 넓고 완공 세대수 많을수록 공사비 절감, 용적률/건폐율/토지크기 확인

-조합원 수 적을수록 속도 빠름

-지방 소도시/경기도 외곽은 재건축 어려움

-초기(오래 기다리고 수익 많음) / 후반(조금 기다리고 수익 적음)

1) 가락삼익아파트: 사업시행인가 완료(조합설립인가~사업시행인가 빠르면 5년, 길게는 10~15년 소요), 오금역(3/5호선) 도보권, 토지 크기 큰 편

2) 신반포 2/4차: 조합설립인가 단계라서 시간 필요, 조합원 전세대 한강 조망/최고 49층으로 완공 후 매우 좋아질 곳, 이미 평당 1억, 조합원 수가 적어 시간이 덜 드는 편

3) 광장극동 1/2차: 초기단계, 빨라야 15년, 조합원 전세대 한강조망, 광나루역 초역세권, 명문학군 광남 초/중/고 배정, 토지면적 넓음/소형 평수 없음, 극동 1차는 평균대지지분 22평

4) 용산구 이촌한강맨션: 관리처분인가 완료, 이주만 남음, 압구정과 견줄 것, 래미안첼리투스 로얄동/층이 50평 50억

5) 흑석 9/11구역: 재개발, 언덕이라 뒷 동도 한강뷰, 인프라/학군 없음, 신축/한강뷰/9호선 접근성 만족하는 것을 매수, 완공 후 흑석동 가치 올라갈 것

6) 그 외: 압구정/잠실주공5단지/잠실우성 1, 2, 3차/아시아선수촌/은마 목동/한남뉴타운

7) 속도 빠를 것 같은 단지: 세대수/사업성 등 고려

-개포주공 6/7단지: 3개의 신축 대단지 사이에서 가장 위치 좋음

-개포한신: 매봉역/도곡역 사이의 분위기 좋은 곳, 매봉산 위치

-서초신동아: 2028입주, 중대형평수, 임대 없음, 서이초/서운중 학군, 리더스원, 강남역

8) 그 외 지역: 1기 신도기 대장 (15년), 도봉/노원구 (20~30년) 

 

348. 그래도 재태크는 하자 (24. 6. 27.)

 

 1) 갭투자

-부모님과 같이 살고 7천만원 있다면: 8천 대출해 갭투자

-혼자 전세 산다면: 보증금 8천만원 이하인 곳으로 옮겨가기, 보증금 5000/월세 40 정도로 옮겨가기

2) 실거주: 5억대는 필요

-모은 돈이 적으면 갭투자가 좋음

 

349. 이 가격은 절대 넘지마 (24. 7. 1.) : 추격매수 기준

 

1) 지역별 시세 

-강남: 이미 올라서 상승세가 덜함

-마포/성동/강동: 신축 위주고 호가 급하게 오르는 중 

-청량리/답십리/상도동/신길/당산/마곡: 그 다음 오를 것, 모두 오르고 나면 조정기

 

2) 어디를 얼마에 살까

-마포/성동/강동/과천/판교: 과거 해당 평형대의 최고가보다 최소 1억 저렴하게 사기 (이미 고점 가까우니 집값대비 작은 비율로 1억)

-광명/성남/DMC/하남: 최소 1억 저렴하게 (반등 아직이니 집값대비 조금 더 큰 비율로 1억)

-입지 좋은 구축은 신축대비 덜 올라 기회 있음: 가락쌍용1차(최고가 17억/시세 13억 초반)

-위례: 고덕상일동과 시세흐름 비슷했으나 지금은 강동이 더 빨리 오름, 자연앤래미안이편한세상(최고가 16.3억/시세 13억)

 

3) 가격 바뀌면 다시 확인

-직전 실거래가보다 너무 높진 않은가?

-과거 최고가와 가깝지 않은가?

 

350. 너가 보고 있는 그 아파트 사지마 (24. 7. 2.)

 

1) 전체 거래량보다 단지별 거래량이 중요

2) 안 팔리는 아파트: 복비 더 주거나 매매가 낮추기