송희구 작가님 유튜브 영상 정리 361~370 (ft. 부동산투자)

59제곱미터의 시세가 빨리 오르는 이유, 갭 3~5억의 좋은 아파트, 은퇴 후 아파트로 현금흐름 만든는 법, 갭 10억의 좋은 아파트, 연봉에 맞는 아파트 선택하는 법, 거래량 적은 단지 매도하고 갈아타기 하는 법, 이문휘경 VS 녹번 등에 대해 알아보겠습니다. 

 

*파랑(꼭 기억할 내용), 초록(개인적인 의견)

*이미지 출처: 네이버지도/호갱노노(25. 2. 9. 기준), 이미지의 시세는 영상이 업로드된 시기의 시세와 다릅니다. 

361. 집을 꼭 살 분들만 보세요 (24. 7. 30.)

 

1) 상황: 59가 84보다 전고점을 빨리 회복

2) 이유: 59가 갭이 더 작아 매수하기 좋기 때문 (매매가는 59/84 차이가 크지만 전세가는 비슷)

3) 전망: 59가격이 84를 밀어올릴 것

4) 행동하기: 59, 84 모두 매물 확인

 

362. 갭 3억, 갭 5억 좋은 곳 (24. 8. 1.)

 

1) 위례 래미안 이편한세상: 최고가 14.8억/시세 12.5억, 위례신사선 좌초위기지만 입지가 원래 좋은 곳, 남위례역 이용

 

2) 힐스테이트 상도 센트럴파크: 최고가 14.3억/시세 12억 초반

3) 광명역 써밋플레이스: 1430세대, 18년 준공, 신축 많은 신도시, 전철 아쉽지만 월판선(인덕원/판교)/신안산선(구로/여의도/공덕/서울역) 예정, 교통 요지 될 것, 철산동과 일직동은 시세가 지금과 비슷하게 움직일 것

4) 이편한세상 인덕원 더 퍼스트: 공급 많아 시세 눌렸었음, 25평 최고가 9.5억/시세 7.5억, 지역 전체가 바뀌며 신도시처럼 되면 전철이 멀더라도 사람들이 살고싶어하는 곳이 됨, 과천이 인덕원과 연결되며 시너지

5) 길음뉴타운 동부센트레빌: 길음뉴타운 래미안 1/6/9단지 빠르게 회복해 덜 오른 센트레빌 보기, 24평 최고가 9억/시세 7.4억/전세4.5억

6) 상암월드컵파크 2단지: 20평대로만 구성, DMC 일자리 도보권/트리플 역세권, 최고가 11.2억/시세 9억

 

363. 은퇴하면 집 전부 팔고 현금 확보할까 (24. 8. 6.)

 

1) 평촌더샵아이파크(24평 8억)를 가진 사람이 은퇴를 한다면?

-매도하고 4억에 같은 아파트 전세: 전세금 점점 올라감

-매도하고 4억 아파트 매수: 구축소형 아파트에 살게됨, 시세가 오르지 않음

-전세 주고 4억으로 다른 아파트 매수

 

2) 현금흐름 만들기

-전세금을 2년마다 올려받기

-퇴직금 활용해 전세를 반전세로 바꾸기

+) 10억을 가지고 은퇴를 한다면 5억으로는 7억정도의 아파트를 반전세로 매수해 월세를 받고, 5억으로 내가 살 아파트를 사면 될 것 같습니다. 

 

364. 구축에 서울? 신축에 경기도? (24. 8. 7.) 

 

1) 강변현대프라임 25평 vs 하계역현대우성 30평 vs 하남미사역파라곤 39평

-강변현대프라임: 한강변, 광남중고 학군, 2호선으로 도심권/강남 출퇴근, 중대형평수라 주차 1.3대로 양호, 24평은 복도식, 연식이 꽤 있으나 용적률 거의 400%로 재건축은 어려움

-하계역 현대우성: 7호선 초역세권, 동북선 개통 예정, 재건축이 중요, 30평 시세 10억+분담금 4~5억=투자금 14~15억으로 사업성 낮음(그 돈이면 다른 지역을 고려하게 됨)

-미사역파라곤: 미사역 초역세권, 21년식, 주상복합이나 아파트에 가까움, 30평대 이상 중대형평수만 있음, 용적률 399%, 주차대수 1.7대, 세대수 적어 여유로운 편, 조경 양호/쾌적

-결론: 입지가 월등히 좋아 강변현대프라임 선택, 입지 차이가 확실한 경우 아파트 상품성을 안 봐도 됨. 

+) 제가 매수하기 전에는 입지가 비슷한 쟁쟁한 곳끼리 비교해보면 좋겠습니다. 

 

2) 고덕센트럴푸르지오 vs 상도역롯데캐슬파크엘 vs 신길동 보라매 sk뷰

- 고덕센트럴푸르지오: 상일동역 역세권, 고덕그라시움 옆, 주상복합 (그라시움 59 15억/센트럴푸르지오 82 10.5억으로 주상복합이라 가격차이가 심함), 주상복합은 높은 관리비/조경 부족/높은 용적률로 시세 잘 안 오름

 

- 상도역롯데캐슬파크엘

 

- 신길동 보라매 sk뷰

-결론: 서울 중심에 더 가까운 상도역/신길동 중 선택, 두 단지 입지 비슷해 좋은 매물을 잡기

 

365. 아직 안 오른건지, 영원히 안 오를건지 (24. 8. 8.)

 

- 2023 1월부터 안 올랐다면 오를 매물이니 빨리 매도

- 절반정도 올랐다면 아직 덜 올랐으니 더 오를 때까지 기다리기

- 전고점 돌파했다면 보유하면서 추가 투자/갈아타기

 

366. 모두가 집값 조작에 속고 있다 (24. 8. 12.) : 하락/상승장은 유튜브 방송에 좌우될 수 없음 

 

367. 10억 로또되면 뭐 사지 (24. 8. 13.)

 

-강남/서초구의 괜찮은 단지는 대부분 갭 10억 초과

1) 파크리오: 갭이 10억을 넘어감

2) 헬리오시티: 25평 19억/전세 9.5억, 33평 23억/전세 11억, 상징성/환금성 좋음 

3) 왕십리/서울숲리버뷰자이: 18년식, 1034세대, 왕십리역세권, 32평 19억/전세 10억

4) 옥수파크힐스: 32평 19~20억/전세10~11억, 서울숲리버뷰자이와 시세흐름 비슷, 마포/옥수 모두 비슷한 입지에 안전마진이 없음

5) 마포프레스티지자이: 21년식, 1694세대, 33평 19~20억/전세 10~11억, 강남과 멀더라도 광화문/용산/여의도와 인접 

6) 은퇴로 현금흐름 필요한 경우: 5억씩 2채 매수해 반전세/월세로 점점 전환 

7) 이미 비싼 아파트를 소유한 경우: 공시가 낮은 재개발 빌라(북아현/한남/성수/노량진) 투자해 종부세 낮추기

 

368. 연봉에 맞는 아파트 선택하는 법

 

1) 고가 아파트: 고층은 한강뷰로 10억 차이 (아크로리버파크 등) 

2) 기준 가격

-실거주할거면 연봉의 8~10배 되는 집을 매수 (비싼 아파트가 더 오름),

-갭 낀다면 그 이상도 가능

-역전세 대비해 5천만원 이상 모으기

 

369. 추격매수 해야 되는지 고민입니다 (24. 8. 19.)

 

1) 집값: 통화량/소득에 의해 장기적 우상향 (단, 선호 단지만)

2) 하락장: 상급지와 밑의 급지 시세가 붙어 갈아타기 적기, 시세 높은 물건이 더 떨어짐 (고덕과 하남/성동구와 동대문구/마포구와 서대문구)

3) 하락장에 잘 팔리는 단지

-항상 거래량 많은 것 (지난 하락장 21년 중반~22년 12월 거래량 참고)

-상급지와 내 아파트의 갭이 평균보다 줄면 갈아타기

4) 하락장에 안 팔리는 단지: 상승장에 팔고 갈아타기

 

370. 학군이냐 투자가치냐

 

1) 분당 무지개마을 1단지 30평 vs 수지 현대아파트 31평 vs 성남 중앙동힐스테이트 32평 

-분당 무지개마을 1단지: 오리역에서 좀 먼 편, 분당/죽전 합쳐진 생활권

-수지 현대아파트: 방 3/화장실 2, 환금성/학군/가격으로 무지개마을보다 더 좋음

-구성남 중앙동힐스테이트: 8호선 신흥역 역세권, 지금은 별로이나 나중에 좋아질 지역

-결론: 학군 중요하면 현대아파트, 투자라면 중앙동힐스테이트

 

2) 휘경 sk뷰 vs 이문 대림이편한세상 vs 힐스테이트 녹번, 3~4억 갭투자

-3억과 4억의 차이는 큼, 3/3.5/4억 중 가격대 정하기(취득세 포함)

-휘경 sk뷰: 실거래가 10억/전세 6억, 갭 4억 이상으로 전세 오르는 중이니 전세를 새로 맞춰야하는 매물을 보기, 휘경자이디센시아 25년 입주/이문 4구역 이주 예정, 5~6년 뒤 신도시처럼 변모할 좋을 단지, 좋은 노선/학군이 없어서 싼 편인 것

-이문 대림이편한세상: 휘경 sk뷰가 더 우수

-힐스테이트 녹번: 근처 4개단지 모두 좋음

-결론: 녹번 4개 단지/휘경 SK뷰 중 4억갭으로 살 수 있는 것 고르기, 상승장엔 매물이 적고 4억으로 힘들 수 있으니 너무 고민하지 말기