송희구 작가님 유튜브 영상 정리 351~360 (ft. 부동산투자)

송파구 왕십리 보다 저렴한 10개 단지, 전세 맞추는 방법, 경기도 32평 vs 서울 24평, 40평대 아파트, 평촌, 인덕원, 호계동, 광명 하안동, 신공덕 등에 대해 알아보겠습니다. 

 

*시세는 영상 업로드 시점 기준입니다. (호갱노노 이미지는 25. 2. 8. 기준)

*파랑(꼭 기억할 부분), 초록(개인적인 의견)

351. 용의 꼬리냐 뱀의 머리냐: 매매가 9~10억/갭 3~4억 아파트 (24. 7. 4.)

 

1) 광명 이편한세상 센트레빌: 2815세대, 10년식, 30평대 9억 중반/3억갭 (오르는 순서: 래미안 자이>두산위브트레지움>광명이편한세상 센트레빌, 철산동 오른 뒤 하안동 오름)

2) 신공덕래미안 2차: 458세대, 00년식, 마포자이힐스테이트 라첼스 3년 뒤 입주, 23평(방 3, 화장실 1) 시세 9.5억/갭 3.5억, 교통 좋아 거래 활발, 먹자골목이라 지저분한 느낌

3) 도화현대홈타운 2차: 도화동은 언덕, 초등학교 위치, 공덕/마포역 이용, 인도가 좁음, 상권이 침침함, 용산국제업무지구가 들어서도 도화동보다는 이대/아현/애오개역 부근이 수혜받을 것

4) 양평현대6차: 770세대, 00년식, 당산 생활권(메인 동네는 아님), 주변 단지들은 작음, 선유초/중 붙어있음

5) 강변래미안: 801세대, 02년식, 거래 활발(당산 삼성래미안 4차>당산센트럴 아이파크>당산현대 5차>강변래미안 순으로 수요 높음), 당산역 도보권, 대형평형은 여의도/한강뷰, 소형평형은 뷰가 없음, 장점이 딱히 없음

6) 보라매 이편한세상: 386세대, 10년식, 20평대 9.8억, 7호선 신대방 삼거리역/신림선 보라매병원역 이용 가능, 서울 정 중앙에 있음, 주변이 빌라/주변 상권/초교 없음

7) 결론: 신공덕래미안 2차, 광명/당산/보라매보다 주변에 비싼 단지들이 많음(대장이 가면 같이 오름), 모두 대장단지가 아니기때문에 가장 상급지, 전세가가 가장 높음(전세가=실거주 만족도, 소득수준 반영)

 

352. 송파구가 왕십리보다 싸다

 

-좋은 단지: 엘리트레파(잠실 엘스, 리센츠, 트리지움, 레이크팰리스, 파크리오)>잠실주공 5단지, 장미 1차, 헬리오시티

1) 래미안 송파 파인탑: 794세대, 12년식(준신축), 26평 최고가 16.6억/시세 14억 후반 (마래푸 최고가 16억 중반 시세 14~15억으로 비슷, 앞으로의 시세도 확인해보기), 삼성래미안파크팰리스도 송파 신축 중 하나 

2) 송파 파인타운: 임대세대가 절반 이상이라 매수를 꺼리는 사람들이 있음, 시세 조금 눌려있는 상태, 임대가 일반으로 전환되면 시세가 오를 것(서판교 운중동처럼), 복도식이 적고 역과 가까운 곳 중 임대가 일반으로 빨리 전환될 곳을 보기(거래량이 많을 것)

3) 송파 파크 하비오 푸르지오: 999세대, 16년식, 34~61평, 주변이 쾌적, 문정법조타운 회사/상권 좋아지는 중, 주상복합이나 아파트(분당파크뷰와 비슷), 34평 최고가 18억/시세 15억 (마포 신축도 18억, 입지는 마포가 살짝 위)

4) 가락삼익아파트: 재건축, 분담금은 보수적으로 생각(조합원 안내보다 최소 1억은 더 낸다고 가정), 작가님 주관으로는 매매가+분담금이 헬리오보다 2억 정도 저렴해야 함.

5) 문정동 가락현대 1차: (세대수가 조금 아쉬움)

6) 문정동 삼성 래미안: 역과의 거리 빼고는 다 괜찮음, 40평대 가성비/시세 15억(헬리오 40평 25억/왕십리 센트라스 45평 20억)

7) 문정 시영: 토지면적은 래미안 2배이나 세대수는 380세대밖에 차이가 안 남, 11~22평, 리모델링 추진중이나 쉽지 않을듯(분담금 크게 낼 바에는 더 좋은 단지를 매수할 수 있음)

8) 가락쌍용 1차, 가락금호: 믿고 가는 단지, 시세 비슷, 최고가 대비 많이 하락/연식때문에 회복을 못함, 입지 대비 안전마진 양호, 가락금호(헬리오시티 맞은편, 전철접근 좋음, 학군 아쉬움), 가락쌍용(학군이 좋지만 남향/동향으로 물건 잘 고르기)

9) 올림픽선수촌, 올림픽 훼밀리타운: 입지가치/땅 크기/재건축으로 너무 좋은 곳, 은퇴하신 분들 많아 재건축은 상당히 오래 걸릴 것

 

353. 전세 맞추는거 이렇게 해보자 (24. 7. 10.)

 

1) 잔금일: 전세 세입자 입주하는 날로 하기

-전세금은 최근 평균 시세에 맞추기

-전세가 오를 때는 전세를 새로 맞춰야하는 매물이 유리

2) 매매가: 투자금보다 매매가가 중요

-같은 조건의 매물이라면, 갭이 조금 더 벌어져있어도 매매가가 낮은 것이 좋음

-매매가8억/전세가 5억/갭 3억인 매물보다 매매가 7.7억/ 전세가 4.2억/투자금 3.5억인 매물이 좋은 것

+) 전세가가 높은 건 일시적인 이득, 매매가가 낮아 이후 더 많은 차익을 가져가는 건 영구적인 이득이라고 볼 수 있겠네요.

3) 수리: 잘 수리된 매물이라면 2~3천 더 주고 매수

-수리된 것이 전세/매매에 유리

4) 역전세 대비: 전세가 다른 집보다 높거나 공급이 많을 때

-다음 계약까지 현금마련

5) 현장 꼭 방문하기 

6) 오래 보유해도 좋은(시세 상승할) 곳을 매수: 전세가가 아니라 매매가가 오를 곳

 

354. 아파트 지금 살까 말까?: 언제보다 무엇을 사는가가 더 중요

 

1) 분위기: 업로드 당시는 매물을 거두어들이고 가격을 올리는 분위기

2) 예상: 단기적 급반등 후에는 조정이 있을 것

3) 행동하기: 안전마진 있고 장기적 확신이 있으면 매수

-거래량 많고 전고점까지 반등: 시세 내려도 금방 회복하는 아파트

-거래량 많고 전고점까지 10~20% 여유: 추가 상승여력 있음

-거래량 많고 23년 1월 대비 상승 안 함: 투자가치는 없고 환금성은 좋음

-거래량 없고 상승 안 함: 가능한 빨리 매도

 

355. 수원 가성비 아파트, 서울 재건축 아파트 (24. 7. 15.)

 

1) 참누리 포레스트 vs 수원역 해모로 vs 망포역 sk뷰

-참누리 포레스트: 356세대, 15년식, 7층 아파트가 길게 배치되어 저층도 해가 잘 들어옴, 신분당선 광교역 역세권, 초등학교와 거리가 멂, 메인역인 광교중앙역은 아니지만 상권 양호, 조용한 동네

+) 용적률이 104%, 건폐율이 23%이고 24평 단일평수로 세대수에 비해 실거래가 많아 보입니다. (최고점은 7.8억 정도)

-수원역 해모로: 863세대, 15년식, 매교역(수인분당선)/수원역(1/수인분당선) 사이에 위치, 주변은 낙후

-망포역 sk뷰: 710세대, 16년식, 작가님 개인적으로 광교 다음으로 망포역 남쪽 단지 선호

+) 여기도 거래량이 많고, 25/34평 구성입니다. (최고점은 7.2억 정도)

-결론: 참누리 포레스트 (신분당선으로 강남/판교 출퇴근 좋음, 광교의 새 아파트와 깨끗한 환경, 과거 최고점이 가장 높음)

 

2) 목동 1단지 vs 송파 장미: 둘다 실거주는 불편, 거주성보다는 투자성을 비교

-목동 1단지: 1882세대, 85년식, 평균 대지지분 25.5평, 19~57평, 학군 우수, 9호선 신목동역 이용

-잠실 장미: 3402세대, 79세대, 평균 대지지분 21평, 중대형평수, 잠실주공 5단지 재건축이 가장 큰 호재(끌어줘야 장미도 같이 감)

-결론: 잠실 장미아파트(잠실의 스카이라인이 바뀔 것, 더 좋아지는 입지로 목동보다 장미아파트가 더 비싸질 것으로 예상)

 

356. 구축이라도 서울? 경기도 신축? (24. 7. 17.) :
경기도 32평 vs 서울 24평

 

1) 호재 없지만 위치 좋은 서울(사당우성 2단지)vs 호재 있는 경기도(하남미사 골든센트로)

-하남 미사 골든센트로 32평: 9호선 연장, 배후세대(교산) 호재

-사당우성 2단지 23평: 4/7호선 초역세권, 방 2/화장실 1, 먹자골목이 있음

 

2) 경우에 따른 결론

-실거주: 아이있는 가정은 하남 선택, 동네 쾌적/균질성/커뮤니티나 산책 등 편리

-투자성: 땅값만 고려한다면 사당 선택

-사당우성 18평 vs 골든센트로 24평: 골든센트로 선택, 신축대단지 18평은 구조/커뮤니티/주차 등 편리성 때문에 20평대 시세를 따라가나 구축 18평은 수리/전세 맞추기 어려워 비추천

*신축은 전세가가 잘 버티거나 오름 

 

357. 시세가 너무 벌어졌어....(24. 7. 18.)

 

1) 상황: 강남/서초/잠실 먼저 오르고 마포/성동/강동이 더 뜨겁게 오르는 중

2) 갈아타기

-마포/성동/강동에서 강남/서초/잠실: 갭 좁아졌으니 갈아타기

-다른 지역에서 마포/성동/강동: 갭 벌어졌으니 좁혀질 때까지 기다리기

(내가 가진 아파트가 거래량 활발하고 시세/전세가가 오르고있다면 곧 좁혀질 것, 아니라면 아무때나 갈아타기)

3) 주의점: 상승장에는 매도 계약서 작성 후 2주 안에 매수계약서 작성

 

358. 여기가 이상한 서울보다 훨씬 좋지 (24. 7. 22.)

 

1) 평촌

-대장: 아크로 베스티뉴, 초역세권 대단지 신축, 후분양이라 분양가 비쌀 듯,  청약 결과에 따라 주변 아파트 시세 예측 가능

-평촌 트리지아: 범계역까지 버스 한 정거장, 1~3차 2400세대

2) 인덕원

-대장: 푸르지오 엘센트로, 32평 12억

-인덕원역 남쪽 신축: 대장이 오르면 인덕원 퍼스비엘/더퍼스트/래미안에버하임/센트럴자이/자이sk뷰 같이 오를 것, 전세가가 높아 갭 2.3~2.7억, 역세권/학군지가 아니라서 장기보유보다 갈아타기 필요

-호계동: 평촌더샵아이파크/센텀퍼스트/어바인퍼스트: 역과 거리가 멀고 걸어다니는 사람이 없음(빌라/시장 섞여서 차로 이동, 좋은 입지는 차와 보행자가 모두 많음), 상품성/위치/가격으로 가성비라 거래량 많음

-단지보다 매물이 중요: 같은 지역의 비슷한 상품성이면 비슷한 폭으로 상승/하락

-인덕원역 1/8번 출구 토지: 과천급의 너무 좋은 입지, 개발 여력, 인덕원과 과천과 연결되면 지역 전체에 호재

 

359. 공동명의? 각자 따로따로? (24. 7. 26.): 가족 세대수가 합산되어 혼인신고하면 손해가 큼

 

360. 24평 투자? 32평 실거주? (24. 7. 29.)

 

1) 롯데캐슬 골드파크 실거주 vs 당산센트럴아이파크 갭투자

-롯데캐슬 골드파크: 금천구청역 1호선 대장단지

-당산센트럴아이파크: 입지로 훨씬 더 좋아 센트럴 아이파크 선택, 마래푸와 갭 1~1.5억 유지하는 곳

-결론: 당산센트럴아이파크 선택, 당산은 마포/성동/강동 다음 입지로 따라서 상승할 것, 21년 최고가/작년 저점을 비슷한 급지/상품성 단지들과 비교 후 매수

+) 고점/저점을 비교해보고 매수해야 하는 것 같습니다. 

 

2) 신당동 삼성 vs 휘경 sk뷰 vs DMC SK뷰 아이파크포레 VS 신정뉴타운 롯데캐슬, 세 자녀 가정의 실거주

-자녀 없다면 구축이라도 직장/교통, 자녀 있다면 유치원/어린이집/주차 이점있는 신축

-결론: 신정뉴타운 롯데캐슬 선택, 자녀 3명으로 40평대 신축 추천, 신당동 삼성은 구축/ 휘경 sk뷰는 방 3개라 탈락, 롯데캐슬은 시세 저렴하고 학원가 있음

-40평형: 교통이 좋은 곳은 20~30평대가 유리, 학군/동네 분위기/실거주 만족도 좋은 곳은 40평대도 괜찮음, 50평대는 최상급지가 아니면 수요가 확 줄어듦

신당동 삼성

휘경 SK뷰

DMC SK뷰 아이파크포레

신정뉴타운 롯데캐슬