송희구 작가님 유튜브 영상 정리 321~330 (ft. 부동산투자)

보합장, 올림픽 파크 포레온 입주와 전세/매매가 영향, 옥수동, 가락동, 광장동, 이문동, 답십리, 서대문구, 관악구, 신정뉴타운,  광명, 평촌, 하남 미사, 암사동, 구리, 김포에 대해 알아보겠습니다.

 

*초록(개인적인 의견), 파랑(꼭 기억할 내용)

*이미지 출처: 호갱노노, 아실(2025. 2. 5. 기준)

*시세: 정리된 내용은 영상 업로드 시점 기준으로 이미지의 시세와 다를 수 있습니다. 

321. 어디가 더 좋은 아파트야?

 

1) 광명하안주공 12단지 vs 평촌 목련선경 ,20평형 

- 광명하안주공 12단지: 12단지가 가장 좋음(2392세대로 가장 크고, 용적률 155%로 가장 낮고, 평균 대지지분 하안주공 2번째로 높음, 재건축 시 가장 빠를듯 하나 나중일 듯, 더 사업성 좋은 철산주공 12/13단지 진행 후에 시간 지나야 기회가 올 것), 20평형 방 3개 매물이 방 2개 매물보다 조금 더 비쌈, 역세권이 아님, 시세 6.2억

- 목련선경2단지: 994세대, 92년식, 4호선 범계역 초역세권, 13/23평(방 2개) 

-결론: 목련선경2단지, 역세권/학군/인프라/상권이 압도적으로 좋음, 하안동보다 평촌 소득수준이 높음, 목련선경 최고가가 더 높음, 하안동<평촌<철산동

 

2) 옥수삼성 vs 가락쌍용 vs 성수쌍용 vs 광장현대 5단지

-옥수삼성: 옥수역 초역세권, 초/중품아, 25평 11.7억/전세 5.7억, 아파트로 이루어진 균질성, 3호선으로 15분만에 강남/사대문 이동 가능, 입지가 좋다면 언덕은 어느 정도 무마

-가락쌍용: 가락동에서 가락금호와 같이 선호하는 아파트(작가님 의견), 2064세대, 97년식, 24평 11억/전세 5.5억, 가주초/송파중 괜찮은 2개의 학교와 인접, 3/5호선 더블역세권, 가락동 전체가 재건축/리모델링 추진중, 동향과 남향의 시세차이가 있음, 건폐율/용적률 높아 저층 남향은 앞동에 가려 해가 안 들어오므로 뻥 뚫린 동향이 나을 수 있음, 주변 빌라

-성수쌍용: 학군/균질성/환금성 모두 떨어져 제외

-광장현대 5단지: 명문학군 광남초/중/고품아, 강변북로 옆, 한강뷰, 2/5호선 더블역세권, 주차가 많이 불편(광장 힐스테이트 외에는 모두 비슷), 최고가 14.8억/시세 11.8억

-결론: 세 단지 시세 모두 비슷할 듯, 갈아탈 생각이면 가락쌍용(고점 대비 가장 많이 하락, 송파 대단지로 환금성이 좋음, 언덕/이중주차 없어 실거주 만족도 높을 듯)

+) 아파트끼리 최고점과 고점 대비 하락률을 꼭 비교해봐야하는 것 같습니다. 

 

322. 서울에 30평대 아파트가 (2024. 4. 29.)

 

-갈아타기의 발판으로 사용할 아파트들: 환금성 우수, 대세상승기에서 오르는 비율은 같아도 원래 저렴한 편이라 상승 금액은 떨어질 수밖에 없으니 갈아타기

1) 서울 이문동: 래미안라그란데, 이문아이파크 자이가 들어서면 이문동 위상이 오를 것(완공 후를 상상)

+) 라그란데가 3000세대 이상, 이문 아이파크 자이가 4000세대 이상인데요,

대형 단지가 이렇게 연달아 들어서면 지역 위상이 달라지나봅니다. 

마포가 변한 것과 비슷할까요? 이문역 근처도 가보고 싶어집니다. 

-이문동 대림 이편한세상: 1378세대, 03년식, 25평 최고가 8.9억/시세 6.9억

20평대

-이문푸르지오 1차: 30평 최고가 9.4억/시세 7.6억, 490세대, 거래량이 세대수에 비해 많은 편(저렴한 30평 수요, 30평 7억대는 찾기 어려움) 

30평대

 

2) 답십리

-답십리 대우 푸르지오: 319세대, 02년식, 래미안 크레시티/미드카운티/위브(총 6천세대 이상)에 둘러싸임, 초/중학교 옆, 역과 거리 1km로 멀고 세대수 적어 다른 아파트보다 가격 낮은 편 

3) 서대문구 (마포 생활권): 2호선 역세권, 북아현 재개발 이후 마포만큼 좋아질 지역, 언덕/연식은 아쉬움

-북아현 두산: 956세대, 99년식, 20평대 방 3개

-신촌 럭키: 855세대, 99년식, 20평대 방 2개, 두 아파트 시세 같이 움직일 것

 

4) 신정 뉴타운: 서쪽 생활권

-신정뉴타운 롯데캐슬: 14년식 930세대, 신정네거리역 이용, 목동 학원가 셔틀버스 이용, 연식/세대수/브랜드 고려해 7억이면 양호한 금액, 비행기 소음이 있음, 23평 시세 7.9억 (호가는 8억 초반이지만 7억 후반으로 조율, 호가는 호가일 뿐)

 

5) 수지: 수지구청역/성복역 주변, 00년도 근처에 준공된 아파트 고려, 수리여부 고려

6) 관악구: 그 중 동작 생활권에 가까운 곳으로 연식/시세 비슷, 언덕/역과의 거리 확인

-관악 푸르지오: 가장 깨끗

-관악 현대

-성현동아

-상도삼호: 7호선 도보권

-관악드림타운: 역이랑 멀지만 선호도 높은 구암초/중 배정

7) 하남 미사 골든센트로: 9호선 4단계가 28년(미뤄지면 30년) 완공 예정, 5단계인 미사/남양주/왕숙은 2040년 예상으로 언제될지 미정, 9호선 근처로 가면 너무 오래 불편할 수 있으니 5호선 근처를 보기

8) 구로역/신도림역 일대: 신도림 현대/신도림 롯데/현대3차 아이파크

 

323. 돈을 써봐야 쓰는 법을 압니다 (24. 5. 1.)

-자산 양극화: 절제하는 사람과 안 하는 사람의 양극화가 자산의 양극화로 이어짐

 

324. GTX만큼 좋은 지하철 호재 아파트 (24. 5. 5.)

 

1) 8/9/신분당선 연장이 GTX보다 효과적

2) 암사동

-강동롯데캐슬 퍼스트: 8호선 개통할 때 전세가가 오르면 매매를 서서히 밀어올림

-구리역: 장자호수공원역보다 더 시세 상승할 것, 1군 건설사의 대단지이기 때문

*사람들은 신축에 조금 무리해서라도 돈을 쓰지만 상급지가 아니면 구축에는 돈을 쓰지 않음

+) 제 집도 신축일 때 팔아야겠습니다. 

-다산 신도시: 동탄/하남처럼 괘적하나 역이 없고 교통체증이 심했는데 8호선으로 도움될 것, 다산은 모두 신축으로 다산역 도보권 아파트 중 학교/상권/조망 보고 결정, 보통 74/84로 구성, 24년 5월 기준 74형 8억 이상이면 서울/하남/광명/성남과 비교하게 됨(인플레이션/상승장 오면 기준 가격은 변화)

+) 중급지를 보려면 상급지 가격을 넘지 않는 선에서 봐야하는 것 같습니다. 

-별내: 다산은 동대문구/별내는 노원구 느낌, 별내역은 별내신도시 끝에 있어 영향을 주는 단지가 제한적

-전철 호재가 가격에 반영되는 때: 발표 났을 때/착공할 때/개통할 때, 어떤 단지가 얼마나 오르는지 지켜보고 다른 전철 연장지역에 대입해보기 

 

325. 집값의 방향은 어디로 (24. 5. 7.)

 

1) 매도자가 빨리 팔고 싶은가/여유가 있는가: 현장에서 확인

2) 공급물량만으로는 시세 판단 어려움: 내가 할 수 없는 것(지표)보다 할 수 있는 것에 집중

 

326. 서울 집값 하락시킬 수 있을까? (24. 5. 8.): 올림픽 파크포레온 입주가 미치는 영향

 

1) 올림픽 파크 포레온: 강동구지만 송파권역, 올림픽선수촌 아파트 바로 옆에 위치, 주민들은 강동/천호까지 가지만 고덕/상일까지 갈 일은 없음

2) 영향

-아래 8개의 구에 영향(전세수요 나눠 흡수해 전세가 하락이 적을 수 있음, 개포 디에이치퍼스티어아이파크 6700세대 입주 때 예상 외로 전세가가 올랐었음), 현재 임차인이 7억 전세라면 입주장 때 6억까지는 하락할 수 있으니 대비하기

-고덕/상일동: 신축이 키맞추기로 시세 오를 것 

-입주장의 매매가 하락: 전세가 떨어져 매매가도 하락할거라 예상하기 쉽지만, 매매가 하락은 입주장이 너무 많거나 실업률이 올랐을 때만 있음. 입지가 좋은 곳은 전세가만 일시적으로 떨어지고 매매가는 오름

-완공 후 사전점검 모습이 보이면 수요 높아짐, 신축 품귀, 전세가는 초기엔 낮으나 다음 번 전세 놓을 때 2배가 될 것

+) 헬리오시티는 24년 중순까지 전세 9억대였다가 24년 11월~최근에는 7~8억에도 거래가 많았습니다. 

다른 아파트는 거래량이 적어서 그런지 전세가가 많이 내렸는지 잘 모르겠는 곳도 있었는데요,

전세가는 서서히 내려가는건지, 하락이 끝나는 때는 언제인지 궁금합니다. (2/3/4분기에 다시 확인해봐야겠습니다.)

327. 전세끼고 사둘 만한 단지들: 3억 갭 아파트

 

1) 길음 래미안 1단지: 4호선 길음역 초역세권, 최고가 7.4억/전세 4.4억, 6단지가 더 좋지만 3억이 넘어감

2) 3호선 근처

-녹번역 주변 신축: 갭 2.5억에서 업로드 당시 3.5억으로 상승

-독립문 극동아파트: 1300세대, 98년식, 경희궁자이 건너편, 3호선 서대문역 이용, 서대문독립공원 옆, 3억 갭

3) 신정 뉴타운 롯데캐슬: 신축, 24평 갭 3억

4) 철산 푸르지오 하늘채: 철산동은 투자로 우수, 입주 앞둔 단지때문에 입주장 전세가 내릴 수 있으니 주의(적어도 5천만원은 준비해두기)

5) 구성남 중앙동 힐스테이트 1차: 신흥역 남쪽, 5년뒤 재개발 완료되면 대단지와 시너지

6) 미사역 강변 골든센트로, 미사강변센텀팰리스: 5호선 역세권, 9호선 환승 가능해지는 호재

7) 동탄역 센트럴 푸르지오: 동탄역 GTX는 서울역까지 뚫려야 힘을 발휘(수서까지는 이미 SRT 있던 구간)

8) 수지 주공 1단지 외 주변 아파트: 좋은 동과 층/수리 잘 되고 거래 활발한 단지 매수하면 실패할 확률 낮음

 

328. 부동산이 상승하기에 부족한 것들: 대세상승장이 오기 힘든 이유 (24. 5. 13.)

 

*대세상승장: 2017~22년과 같은 5년 연속 가파른 상승장

1) 이유: 집값 자체가 비쌈(22년 큰 하락 후 23년에 크게 반등해 저평가 구간은 아님)

2) 예상: 당분간 지역에 따라 강/약보합일 것

3) 행동: 장기적으로 보고 괜찮은 매물이 있다면 매수

 

329. 지금 김포 아파트 사야 하나, 팔아야 하나 (24. 5. 16.): 김포에서 봐야 할 것

 

1) 역세권: 김포는 입지로 살짝 아쉬우니 꼭 역 근처 (서울/경기 핵심지의 입지 좋은 곳들은 역과 거리가 있더라도 땅값이 있어 괜찮음)

*전철: 연장 확정 뉴스보다 착공 소식을 듣고 들어가기, 실현되지 않는 호재가 많음

2) 신축 대단지

-신축: 김포 신축 공급이 많아 구축은 힘이 없으므로 꼭 신축, 서울 핵심지는 출퇴근 시간이 확 줄어 구축을 수리해 거주하나 김포는 출퇴근시간이 걸리는 만큼 신축을 선호 

-대단지: 최소 500세대, 1000세대 이상

3) 올림픽대로 접근성

-자차 이용: 김포골드라인은 혼잡도 최상, 자동차 이용 많음, 고촌/사우/걸포북변/운양역 모두 올림픽대로 근처

-양촌역: 올림픽 대로와 멀어 아파트보다는 토지 보기 (김포는 아파트보다 토지투자가 좋음)

+) 그 토지는 어떤 용도로 사용하게 될지 궁금합니다. 

4) 주의점: 전세/매매가는 검단/계양/부천대장신도시 입주로 상승 제한 (역전세 대비해 현금 준비), 임대로 살기 좋음

5) 적정가: 신축 기준 한강신도시 롯데캐슬 84 5억 초반(2024 5월 기준, 수도권 30평대는 원가만 5억), 6억 넘으면 송도/청라/수지/관악구/은평구

 

330. 강동, 청량리, 동작 어디가 좋을까 (24. 5. 18.)

 

1) 광장청구 27평 vs 배재현대 29평 vs 신당삼성 24평, 4억으로 갭투자하기(순수 투자목적)

-광장청구 27평: 654세대, 96년식, 광나루역/강변역 중간(더블역세권), 평지, 학군 우수, 강변북로 접근성, 가성비(세대수 /연식 아쉽고 재건축 어려움, 거래량 많음, 시세 9.5억/전세 5.8억

-배재현대 29평: 448세대, 95년식, 5호선 초역세권, 5년 뒤 9호선 개통, 좋은 학교/학원가, 세대수/연식 아쉬움, 거래량 많음, 시세 8.7억/전세 4.5억

-신당삼성 24평: 994세대, 99년식, 5/6호선 청구역 역세권, 학군 부족, 지리적 위치는 셋 중 최고(사대문 근처), 주변 분위기/언덕이 아쉬움, 시세 9억/전세 5.3억

2) 투자 관점으로 보기

-결론: 광장청구/배재현대는 학군/입지에서 우수해 실거주로 좋으나 투자로는 다른 관점 필요

+) 실거주 만족도가 높으면 전세가 잘 나가고 투자하기도 좋을 것 같은데 재밌고 어려운 말입니다.

'투자로 좋다' 는건 투자금대비 더 많이 오를 여지가 있다는 걸까요?

실거주는 당사자에게 필요한 조건을 고려하니까 순수 투자용보다 리턴이 적을 수 있다는 말일까요? 

지금까지 언급되었던 단지들이 투자인지, 실거주인지도 다시 한 번 확인해봐야겠습니다. 

-신축일수록  젊은 층의 전세 수요가 높음 (답십리 래미안 크래시티/위브/힐스테이트 청계, 동작구 상도더샵)