부동산 매매 계약서 쓸 때 주의할 점, 잠실, 개포, 서초, 과천, 흑석동, 영등포, 당산, 상도역, 녹번역, 동천역, 정자역, 수지, 김포, 검단, 청라, 망포, 평촌 아파트에 대해 알아보겠습니다.
이번에는 매매 계약서 꿀팁을 자세히 알 수 있었어요.
*파랑(꼭 기억할 부분), 초록(개인적인 의견)
*호갱노노 이미지는 25. 2. 2. 기준으로 영상 업로드 시점과 시세가 다릅니다.
291. 검단 vs 청라 vs 김포
1) 북한산 힐스테이트 7차 vs 녹번 래미안 베라힐즈 vs 힐스테이트 녹번역 vs 대조 1구역
-대조 1구역: 재개발 공사비 이슈로 멈춤, 조합원에게 비용 부담돼 분양가 비쌀 것
-북한산 힐스테이트 7차: 882세대, 11년식, 33평 최고가 12.7억/시세 10억, 연신내역 3/6호선 이용 가능, GTX 기대감(이미 교통이 괜찮아 파급력 적을 것), 학교가 멀리 있음
-녹번 래미안 베라힐즈: 1305세대, 19년식, 최고가 14.4억/시세 11억, 리조트 느낌, 언덕을 평탄화, 산과 어우러지는 조경, 커뮤니티 우수
-힐스테이트 녹번: 879세대, 21년식, 역세권, 백련산 옆, 신축, 시세 11.5억
-녹번역 주변: 3호선 근처이지만 주거지로는 선호하지 않음, 주변이 산/빌라이고 길이 통일로뿐이라 정체 심한 편, 독립문/무악재/홍제/녹번역 근처 신축 생기며 젊은 세대 유입, 학군 올라오고 상권도 자리잡는 중, 녹번역 근처는 하나의 미니 신도시
-결론: 녹번역 근처 신축 4개 단지 선택. 북한산 힐스테이트보다 입지/규모에서 녹번역에 1억 더 쓸 가치가 있음, 4개 단지는 6천세대 이상으로 급매 나올 가능성이 큼.
2) 김포 걸포 한강메트로자이 2단지 VS 검단 금호어울림 센트럴 VS 청라 한양수자인 레이크블루
-한강메트로자이 2단지: 2456세대, 20년식, 최고가 8.2억/시세 6.7억 (거래량 하나 있는 11억은 최고가가 아님)
-금호어울림 센트럴: 1452세대, 21년식, 최고가 8억/시세 7억, 인천의 북쪽으로 김포와 가까움, 아직 공사중이라 끝나면 살기 좋을 것, 신축 효과인지 살기 좋은 곳인지 아직 검증이 안 됨
-청라 한양수자인 레이크블루: 1534세대, 19년식, 최고가 10.7억/시세 7.5~9.2(고층 호수뷰)억
*호수공원뷰: 사계절 모습이 다름, 송도/분당/일산 등 호수공원이 큰 곳은 공원뷰 프리미엄이 있음
-결론: 청라는 실거주 인프라 우수, 투자로는 셋 모두 비슷(셋 모두 각 지역 대표 아파트라 환금성 우수, 김포는 서울 출퇴근/청라는 서울과 인천 출퇴근/검단는 둘의 중간)
-대안: 실거주 말고 투자만 본다면 광명 추천
292. 인싸 시청 금지 (24. 2. 13.) : 외향으로 바꾸려 노력하지 말고 내가 원하는 사람과 마음 속으로 한 그룹 만들기
293. 두번째 아파트는 무슨 돈으로 사지? (24. 2. 15.) : 투자는 어떻게 살아가느냐
1) 첫 집: 가진 돈+대출
-보합세라 못 올랐다면 상승장을 기다리거나 매도하고 갈아타기 (중개수수료/취득세를 고려해 최소 3년은 보유)
-상승장인데 못 올랐다면 매도
2) 두번째 집: 모은 월급+1억(대출/아르바이트/절약/첫 집 전세금 올려받기/첫 집이 올랐다면 3년 뒤 매도 가능)
3) 할 일
-두 번째 투자는 갈아타기 할지, 한 채 더 매수할지 등 결정
-종잣돈을 어떻게 마련할지 결정해 실천
-첫 집에서 고려했던 아파트 시세 흐름 보며 배우기
294. 실거주와 투자를 만족시킬 수 있는 아파트
1) 동천역 동천디이스트 32평 VS 수지파크푸르지오 24평 VS 정자뜰마을 태영데시앙 1차 33평
- 동천디이스트: 1334세대, 07년식, 32평 단일평수, 차가 단지 위로 다님, 외관은 거의 신축, 초등학교와 거리 있음, 동천역 도보 10분, 주변 종합 상권(음식점/병원/학원/카페), 최고가 10.4억/저점 7억/시세 8억(고점 대비 -25%)
- 수지파크푸르지오: 430세대, 19년식, 24/34평, 430세대이나 매달 거래가 있음, 수지구청역 근처 유일한 신축, 역까지 도보 10분, 약간 언덕이나 단지내 평탄화, 최고가 10.5억/시세 8억(고점 대비 -25%)
-정자뜰마을태영데시앙1차: 648세대, 04년식, 최고가 10.5억/시세 8.5억, 성복역 5분거리, 초품아는 아니나 수지초 인접, 차 지상으로 다님, 깔끔한 상권
-결론: 시세 비슷하게 움직일 것이므로 단지보다 매물별로 비교, 단지 내 부동산 통해 계속 연락하며 더 좋은 동/층의 시세보다 저렴한 매물을 고르기
2) 과천 래미안슈르 vs 흑석한강푸르지오 vs 상도더샵, 4인 가정 실거주 목적
-래미안슈르: 3143세대, 08년식, 과천 대표 중 하나, 투자/실거주 수요 높음, 최고가 17.8억/시세 14억, 서초구와 맞붙어있는데 조용함, 일자리 접근성 좋음, 산으로 둘러싸여 자연 풍부, 유해시설 없음
-흑석한강푸르지오: 863세대, 12년식, 흑석 9구역 재개발 호재(철거중, 5~6년 뒤 입주 예상), 전철역까지 언덕이라 마을버스 이용, 학교와 멂, 시세 13.6억
-상도더샵: 1122세대, 07년식, 시세 12억 초 (래미안 슈르보다 2억, 흑석 한강 푸르지오보다 1.5억 저렴), 여의도와 가장 가까운 위치, 7호선 초역세권, 언덕, 학군 약함, 주변에 오래된 빌라/주택 있음
-결론: 자녀 2명 있어 학군/유해시설 없는 환경/평지 고려해 래미안슈르
295. 해외출장 가는 사람들의 속마음 (24. 2. 20.)
296. 내 아파트 시세는 안올라도 괜찮아 (24. 2. 22.)
1) 아파트를 선택할 때 언제, 얼마나 좋아질지 상상하기: 시/구/동/전철역 별로 시세 다름
-지역의 변화가 중요
-재개발/재건축/전철 개통이 실제로 활발히 진행되는 곳을 보기
-퀴즈를 풀듯이 왜 비싼지/싼지를 계속 생각해보기
2) 문촌2단지 라이프(17년 2월 4.5억/시세 6.5억) vs 관악푸르지오 (17년 2월 4억/시세 7.5억)
-일산 주변에 운정/교하/창릉지구/삼송역/지축역/장항 공공 택지지구 부근 공급이 너무 많음
-직주근접은 관악이 우수
-경기도는 서울의 베드타운, 관악은 서울
-일산은 땅이 남아있음 vs 서울과 서울 인접한 경기도는 땅이 한정
3) 마포태영(17년 2월 4.9억/시세 10억) vs 관악푸르지오 (17년 2월 4억/시세 7.5억)
-레버리지란, 현재는 차이가 적지만 미래에 많이 벌어질 곳에 내 종잣돈을 넣는 것
4) 마포태영(17년 2월 4.9억/시세 10억) vs 창천 삼성래미안(17년 3월 5억/시세 8.7억)
-지역 변화: 애오개역 근처 판자촌에서 신축 vs 광흥창역 근처는 변화 적음
+) 전에는 호재가 없더라도 괜찮은 것을 사서 오래 보유하면 되겠다고 생각했는데요,
상승이 차이나는 걸 보니 '변화'가 정말 중요하다는 생각이 듭니다.
297. 6억대 아파트, 10억대 아파트 비교 (24. 2. 25.)
1) 영등포 아트 자이 vs 당산2가 현대홈타운 vs 보라매자이더포레스트
-영등포 아트 자이: 836세대, 14년식, 10년차지만 신축과 비슷, 영등포역/신도림역까지 도보 15분(길이 쾌적하지 않음), 신안산선 바로 앞에 개통 예정, 여의도까지 10분, 주변이 어수선, 인프라 부족(타임스퀘어 외에 영등포는 선호상권이 아니라서 떨어져있는 게 좋을 수 있음)
+) 전철을 기본적으로 알고있어야겠다는 생각이 듭니다.
전에 작가님이 안내해주셨듯, 영상을 다 보고 나면 동별로 지도와 호재를 익히고 임장하면 좋겠습니다.
-당산 2가 현대홈타운: 783세대, 94년식, 30년 구축, 2/5호선 영등포구청역 초역세권, 30평 단일평수, 남향/동향 실거래가 다름, 재건축/리모델링 어려움, 나홀로단지 느낌(2~3천세대면 한 단지여도 괜찮음)
-보라매자이더포레스트: 959세대, 21년식, 7호선 신대방삼거리역 초역세권, 단지는 깨끗, 주변은 아쉬움(좁은 도로, 차/인도 섞임), 나홀로단지
-결론: 10억이면 입지로 더 우수한 공덕역 서쪽 구축아파트, 행당역/왕십리역 근처의 아파트 선택
2) 동수원자이 vs 힐스테이트 영통 vs 청명마을 삼성
-동수원자이 2차: 816세대, 02년식, 세대수에 비해 거래량 꾸준, 삼성전자 가까움, 깔끔한 아파트, 최고점 6.8억/시세 5.8억
-힐스테이트 영통: 2140세대, 17년식, 광교 제외, 수원 대표, 최고점 8.5억/저점 5.5억/시세 7.3억, 시세차이 줄었을 때 대기수요로 빠르게 반등
-영통 삼성 래미안: 38~64평 대형평수, 광교/망포 신축이 들어서며 힘을 잃음, 38평 최고점 8.5억/시세 7억
-결론: 그대가 프리미어, 영통 sk뷰, 그 사이 아파트 추천. 힐스테이트 영통은 좋으나 많이 오름(그대가프리미어 25평이 6.5억, 영통 sk뷰가 5.9억, 급매물은 2억까지도 저렴할 것)
+) 대장인 힐스테이트 영통 추천을 예상했었는데요, 역시 중요한 건 가격인가하는 생각이 듭니다.
298. 신축 아파트가 사라지고 있다 (24. 2. 27.): 신축이 귀해지는 4가지 이유
1) 재건축이 어려움 : 공사비 상승으로 조합원 분담금이 2배가 됨
2) 청약 매력도 하락: 분상제 강남 3구를 제외하면 근처 아파트 시세보다 더 비싸게 분양
3) 신축 전세수요가 높음: 커뮤니티를 이용해 생활비 절감 가능, 주차장이 편리
4) 지방거주자의 수도권 투자 증가
*주의: 입지가 안 좋은 신축이 입지 좋은 구축보다 비싸지면 거품
299. 갈아타기 해야 할까? 말아야 할까!
1) 평촌 엘프라우드 vs 안양역 푸르지오더샵 vs 평촌트리지아
-평촌 엘프라우드: 2739세대, 24년식, 안양종합운동장 바로 옆, 월곶판교선 역 바로 앞에 예정, 관악산이 바로 뒤에 있어 등산을 좋아하는 사람들 수요
-안양역 푸르지오더샵: 2736세대, 24년식, 래미안 안양메가트리아보다 안양역과 더 가까운 신축이라 0.5~1억 비쌀 것으로 예상, 메가트리아보다 저렴하게 매수하면 안전마진을 들고 가는 것, 완공 후에 입주 시 실거주 가치가 더해져 매매가 살짝 상승함.
-평촌트리지아: 2417세대, 24년식, 평촌학원가 이용 가능, 범계역과 1km로 걷기에 조금 부담이나 다른 신축들보다는 역에 가까운 편, 구축 사이의 신축이라 수요 충분히 있을 것
-평촌 구축: 리모델링/재건축 사업성 낮음
-결론: 월곶판교선이 언제 들어올지 모르고 인프라 부족해 엘프라우드 제외, 완공 전일 때는 시세가 확실하지 않아 가격 차이 심하므로 로얄동/층 예상해 주변보다 저렴한 매물 잡기, 푸르지오 더샵과 트리지아는 거리가 2.5km밖에 떨어져있지 않아 시세 비슷하게 흘러갈 가능성이 크니 매물별로 비교
+) 전철이 완공되면 실거주 가치가 좋아져 전세가가 오른다는 얘기는 들었었는데요,
분양하는 아파트도 완공 후에 가격이 조금 더 올라가나봅니다. 또 좋은 걸 배워가요.
2) 개포디에이치아너힐스 vs 잠실 래미안 아이파크 vs 서초 리더스원, 잠실레이크펠리스 34평에서 갈아타기
-잠실레이크펠리스
-개포디에이치아너힐스
-잠실 래미안 아이파크
-서초 래미안 리더스원
-결론: 레이크팰리스를 그대로 보유하고 중급지에 한 채 더 투자하기, 50대면 언제 은퇴할지 모르니 이후 중급지에 살면서 레이크 팰리스 월세(250만원~)받으며 현금흐름 마련, 고가 아파트를 자녀에게 증여 시 세금이 아주 높으니 분산해 증여
+) 잠실 집에서 월세 받는 거 너무 멋있네요. 시세도 오르고, 현금흐름도 있고.
300. 이것만 확인해도 몇 백 번다: 부동산 매매 계약서 (24. 3. 3.)
1) 가계약금 넣고 난 뒤에는 실제 계약서 쓰기 전에 집에 가서 꼼꼼히 확인
-화장실 변기/타일/주방/다용도실/도배/창문/방충망/문 손잡이
-원상복구 요청을 하거나 몇십~몇백만원 네고 가능
-계약서에 명시 : "문고리, 변기, 거실 조명 파손되었으니 잔금일 이전에 원상복구 요청, 이외에는 이상 없음을 확인했음, 잔금 이전에 매도자가 실수로 파손한 물건에 대해서는 보상을 요구할 수 있음"
2) 여유가 되면 계약금을 10%보다 더 넣기
-상승장에서 매도자가 계약 포기하는 경우가 있음
-계약금을 20~30% 넣고 배액배상 조건 걸기 : "계약을 포기할 경우 배액배상을 한다."
3) 등기부등본에 대출이 껴있는 경우
-매도자가 주택담보대출을 갚지 않을 시 매수자가 빚을 떠안게 됨
-잔금일까지 대출을 갚는다는 조항 넣기: "반드시 잔금일까지 근저당권을 말소한다. 잔금일까지 근저당을 말소하지 않으면 매매 금액의 20~30%를 위약금으로 지불한다."
4) 관리비, 공과금 정산
-잔금치르고 잠수하면 매수자가 내야함: "잔금일까지 관리비와 공과금을 완납하고 영수증은 매수인에게 제출한다."
5) 잔금일은 평일로 정하기
-은행 문 여는 날(인터넷뱅킹은 일별 송금한도로 잔금사고)
6) 중개수수료는 가계약금 넣기 전에 협의
-녹음/문서/쪽지 등 증거 남기기
7) 집이 공실인데 수리를 원하는 경우
-"잔금 3일 전부터 내부를 수리할 수 있게 허가한다. 수리 시작일부터 발생하는 관리비, 공과금은 매수인이 부담한다."
8) 주차태그
-잃어버리면 관리사무소 배상해야하니 집주인이 잃어버렸는지 확인, 관리소에 주차등록대수확인해 대수만큼 받기
*참고: 주차장은 평일 저녁 8시 이후에 가서 꼭 확인
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