송희구 작가님 유튜브 영상 정리 271~280 (ft. 부동산투자)

모아타운, 노량진, 수지, 노원구, 정자역, 수서, 경희궁자이, 고덕 그라시움에 대해 알아보겠습니다.

*호갱노노 이미지는 2025. 1. 30. 기준으로 영상에 나온 시세와 다릅니다. 

 

271. 모아타운과 재개발, 뭐가 더 좋은거에요? (23. 12. 21.) : 모아타운의 특징

 

1) 토지 작아 사업성이 잘 안나옴

*사업성: 분양가 높고(조합 수 적고, 토지 넓고, 주변 아파트 시세 비싼 곳) 일반분양 많아야 함

2) 모아타운 내에 신축 빌라가 많아 동의받기가 어렵고 소송

*재개발에서 정비계획 수립/조합추진위 승인/관리처분계획인가 단계가 빠짐

3) 나홀로 아파트/단지: 빌라촌 가운데에 위치해 주변과 시너지가 어려울 수 있음

4) 최근에 시작한 사업으로 정보가 적어 위험성 있음  

 

272. 투자가치, 미래가치를 따져보자 (23. 12. 24.)

 

1) 노량진 우성 vs 상도동 LIG 건영 vs 신동아리버파크, 32평

- 노량진 우성: 901세대, 97년식, 초등학교 옆/ 9호선 노들역 역세권이나 언덕이라 올라오기 힘들어 마을버스 이용하기도 함

- 상도동 LIG 건영: 1376세대, 97년식, 7호선 상도역에서 가까움, 노량진우성과 토지 면적은 큰 차이 없으나 소형평수가 있어 세대수는 400세대 차이남

*1000세대가 넘으면 대단지라 무조건 좋은 게 아님(소형평수 많은 경우), 세대수보다 토지 면적이 더 중요(주차/관리/쾌적함에 영향)

-신동아 리버파크: 1696세대, 01년식, 용적률 324%지만 토지 모양이 길어 동간 배치가 유리하고 우성/건영보다 여유로운 느낌

-결론: 같은 지역, 비슷한 연식, 비슷한 가격대 아파트는 시세 함께 움직임, 실거주 만족도를 고려해 결정, 재건축/리모델링은 사업성 좋은 목동/여의도도 아직이니 기대하지 말기

 

2) 수서삼익 26평 vs 정자상록우성 26평 vs 잠실현대 30평

- 수서삼익 26평: 645세대, 92년식, 최고가 16.5억/시세 14억, 수서역(3호선/수인분당선-강남과 왕십리로 연결/SRT- 국내출장 잦은 직장인 수요) 초역세권, 옆에 초중고 위치, 수서는 주소만 강남구로 송파/가락권역 느낌

- 정자상록우성: 1762세대, 95년식, 15.4억/시세 14억, 분당 대장 중 하나, 공무원 3/4단지 리모델링 시작으로 재건축 열의가 높으나 최소 15년 소요 예상

*분당은 서현/수내/정자역 인접한 단지가 가장 좋음, 구축이어도 수요는 꾸준

-잠실현대: 나홀로단지라 제외

-결론: 정자상록우성 선택, 교통은 수서가 좋으나 상록우성은 재건축 테마가 계속 있음, 재건축 사업성/세대수/학군/일자리접근성 좋음

-대안: 14억에 투자로만 본다면 광장극동아파트(1344세대, 85년식, 재건축 후에 고층 한강뷰 아파트 될 것, 학군 좋음), 실거주 만족도를 위해 신축 원한다면 옥수 파크힐스/옥수 리버젠 고려

출처: 호갱노노 (25. 1. 30.)

 

273. 미래에도 변하지 않을 것들 (23. 12. 26.): 미래를 예측해 꿈을 포기하지 않기

 

274. 소액으로 부동산 투자하는 법 (23. 12. 27.)

 

1) 분양권 매수 : 계약금 10% + 중도금 대출  승계 + 잔금 전세

-전세금 예상: 잔금보다 전세금이 같거나 높아야 함

-인기 타입/평형 찾기: 청약 경쟁률 보기 (학군지는 30평대, 신혼부부에게는 20평대 인기)

-시세보다 저렴한 것 찾기: 주변 아파트 시세 참고

-전세가가 낮아지면 추가적인 현금 필요하니 잔금 때까지 2~3년간 현금 모으기

 

2) 전세 끼고 매수하기

-적절하게 대출 받아 오를 곳에 투자 (10년간 상환할 원리금보다 집값이 빠르게 오른다면 성공한 투자)

-실거주에 필요한 보증금/월세 등 소비를 줄여 대출할 여유 만들기

 

275. 영끌하면 벌어질 수 있는 상황들

 

1) 헬리오시티 33평 vs 올림픽 훼밀리타운 42평 vs 역삼럭키 32평, 송파 파인타운 34평에서 갈아타기

-19~20억은 영끌이니 셋 모두 반대

-17억인 올림픽 훼밀리타운 31평 선택, 재건축 대상 아파트는 대형평수가 좋지만, 지금은 초기단계라 입지/재건축 테마로 시세 형성(평형/분담금은 나중 문제) 

-비슷한 올림픽 선수 기자촌(5540세대, 88년식)도 4~5천 세대라 내분으로만 5~10년 소요될 것

 

2) 경희궁자이 25평 vs 고덕 그라시움 34평

-경희궁자이: 1148세대, 17년식, 북쪽은 3호선 독립문역/남쪽은 5호선 서대문역 이용, 서울 모든 일자리와 접근성 우수, 종로구의 아주 드문 신축 대단지라 직주근접으로 가격이 높음, 33평 최고가 22억/시세 20억

-고덕 그라시움: 4932세대, 19년식, 올림픽 파크포레온 다음으로 강동구 2등 아파트, 조용/모던/웅장한 분위기, 5호선 전철이 아파트 지하와 연결, 커뮤니티 우수, 명일근린공원뷰, 5호선 배차간격 길고 동쪽이라 일자리와의 접근성이 아쉬움, 9호선 개통 예정, 고덕 비즈밸리 호재, 고덕 그라시움 34평이 경희궁 자이보다 1억 비쌈

-결론: 두 아파트의 25평 가격이 같다면 경희궁 자이 25평(지리적 위치/직주근접) 선택, 경희궁 자이 25평과 그라시움 34평을 비교한다면 고덕 그라시움(상품성, 지역적 호재, 학군) 34평 선택

+) 경희궁 자이는 너무 갖고싶은 아파트예요.

직주근접으로 경희궁 자이가 더 좋다고 생각했는데요,

25평 가격이 같을 때만 경희궁 자이라고 해서 무엇때문일까 생각하게 됩니다. 

두 아파트가 가격이 같을 때가 오는 걸까요?

(이전 실거래가로는 잘 못 찾겠는데요, 2023년 2~4월에 그라시움 가격대는 10~11억대였더라고요)

경희궁 자이의 위치 대비로 그라시움과 그 정도 가격 차이가 나는 건 비싼 걸까요?

학군을 고려해 자녀 있는 가정이 선택하는 그라시움 34평이 더 오를 여지가 많은 걸까요? 

 

276. 갈수록 늘어나는 가짜 부자들 (24. 1. 4.): 남의 시선을 의식하지 않기

 

277. 이런 아파트는 사지 말자 (24. 1. 7.)

 

1) 서울은 인구가 줄어들지만 수요가 크기때문에 가격이 상승

2) 용적률 낮다고 다 재건축 되는 건 아님: 공사비가 올라 소득수준이 높고 분양가 높게 받을 수 있는 곳이 사업성 좋음

3) 경제지표에 집착하지 말기

4) 공인중개사 말을 무조건 믿지는 말기: 공부하고 방문해 모르는 것만 질문하기

5) 얼마 수익 난 뒤에 매도한다는 계획 세우지 않기: 상승여력 있다면 계속 보유, 안 좋은 건 매도

6) 몸이 불편해야 돈을 번다: 저렴한 전월세로 살면서 투자하기

7) 내 아파트가 적게 오른다고 속상해하지 말고 분석하기

 

278. 역세권 20평대 vs 비역세권 30평대

 

1) 동천역 수진마을 3단지 25평 vs 수지현대성우 24평 vs 만현마을 3단지 성원상때빌 36평

-수지: 판교/강남 접근성때문에 수요 많음 

-동천역 수진마을 3단지 우미이노스빌: 396세대, 04년식, 동천역 역세권, 세대수/거래량 적음

-수지현대성우 8단지: 1239세대, 99년식, 24평 단일평수, 최고가 8.3억/시세 6.5억, 신규입주시 내부 수리 필요(5~6천만), 수리된 곳을 조금 더 비싸게 매수하는 것도 좋음, 수지구청 학원가, 거래량 우수

-만현마을성원상떼빌 3단지: 554세대, 02년식, 역과 거리가 있음

-결론: 수지현대성우 선택

-대안: 5천만원 더 사용할 수 있다면 북아현동 두산(956세대, 99년식, 최고가 10억/시세 7억 초중반), 오르막/학군 약함, 입지는 위 세 곳보다 우수

 

2) 중계그린아파트 vs 창동주공 17단지

-중계그린: 3481세대, 90년식, 7호선 초역세권, 16~25평, 용적률 191%, 평균 대지지분 9.7평, 노원구는 주차/녹물 문제로  거의 모든 아파트가 재건축 진행중

-창동주공 17단지: 1980세대, 89년식, 15~20평, 1호선 녹천역 초역세권, 서울외고 옆, 용적률 191%, 평균 대지지분 8평

-결론: 중계그린 선택 (세대수 더 많음, 대지지분으로 중계그린이 재건축에 더 유리, 중계 학원가 더 가까움, 1호선보다는 7호선)

 

279. 오랜만에 봤는데 성공한 친구 (24. 1. 11.): 지금 나에게 하는 투자가 진짜 투자

 

280. 2024년 집값 더 내려가나? (24. 1. 13.) : 아파트 가격이 얼마까지 가면 매수한다고 계획하기