송희구 작가님 유튜브 영상 정리 391~400 (ft. 부동산투자)

갭 6~8억 서울 중상급지 아파트, 11~15억대 서울 아파트, 6억 중반~7억 수도권 아파트, 15~18억 서울 재건축 아파트, 갈아타기하는 순서, 강동구, 송파구, 동대문구, 성동구, 노량진, 왕십리, 서판교, 구성남, 사당, 철산, 상도동, 당산, 59 vs 82, 저층 vs 고층에 대해 알아보겠습니다. 

 

*파랑(꼭 기억할 내용), 초록(개인적인 의견)
*이미지 출처: 작가 송희구 유튜브 채널/호갱노노(25. 2. 9. 기준), 호갱노노 이미지의 시세는 영상이 업로드된 시기의 시세와 다릅니다. 

 

391. 서울 중상급지 아파트 : 갭 6~8억(전고점 모두 회복)

 

*매매가/전세가 순으로 기재

1) 판교 봇들마을 3단지: 13.5억/7억

2) 위례센트럴자이: 13.5억/ 6억

-위례의 전세가 낮기때문에(둔촌주공 입주) 판교 투자가 더 좋음

3) 성동구 래미안 금호 하이리버: 25평 13.5억/7.5억

-옥수/금호/행당/하왕십리 모두 입지가 좋으나 언덕이라 저렴 (평지라면 5억 더 높은 가격일 것)

4) 이편한세상 신촌: 24평 14억/7.5억

5) 신길 래미안에스티움: 24평 13억/6.5억

6) 고덕 아르테온: 24평 14억/7억

7) 상도 롯데캐슬 파크엘: 24평 13.5억/7억, 언덕 (평지라면 5억 더 높은 가격일 것)

8) 상도 파크자이(장승배기역 주변 신축): 노량진 2/6구역 완공되면 깨끗한 블록이 되어 좋아질 곳

9) 송파구 래미안 파크팰리스: 송파구는 실거주요건 있음, 14.5억/7.5억

10) 래미안슈르: 13.5억/7.5억, 과천 신축은 갭 벌어진 상태

*부동산투자는 당장의 매물보다도 장기적인 방향성이 더 중요

+) 투자는 모두 큰 방향성이 중요한 것 같습니다. 

 

392. 이상한데 보지말고 여기봐 (24. 10. 10.): 6억 중반~7억 아파트

 

-사소한 곳에서 소소한 재미를 찾기

-단점이 있어 가격이 저렴한 편이니 단점을 인정하고 매수

[20평대]

1) 수지 신정 7단지 상록: 24평(방 3/화장실 1) 6억 중반~7억 초반, 로얄동/층/수리된 것 7억 이상, 환금성 우수

2) 평촌무궁화경남: 24평 6억, 평촌학원가 도보권, 환금성 우수, 4호선 이용 가능

3) 평촌 래미안 에버하임: 09년식 24평(방 3/화장실 2) 7억, 주변 입주로 도시 좋아지는 중

4) 홍제한양아파트: 3호선 무악재역 근처, 93년식, 998세대, 23평(방2) 7억/전세 3.5~4억

5) 인왕산 힐스테이트: 3호선 무악재역 근처, 7.2~7.3억/전세 4.5억

6) 한신한진: 27평 6억 (동마다 시세차이 큼)

7) 관악현대: 2134세대, 23평 6억 후반대, 언덕있어 숭실대입구역까지 거리 차이가 큼

8) 성현동아: 00년식, 1261세대, 26평(방 2개) 6억 후반, 관악현대보다 8년 신축

[30평대]

9) 철산 한신: 30평대 7억, 방 3/화장실 2, 7호선 이용, 철산초/중 학군 이용

10) 망포역 그대가프리미어/망포역 아이파크/센트럴하이츠/한양수자인에듀파크/영통sk뷰

 

393. 내집마련 아파트 선택방법 (24. 10. 14.)

 

1) 하왕십리동 금호베스트빌 vs 신흥역 하늘채랜더스원 vs 사당 자이

-하왕십리 금호베스트빌: 01년식, 458세대, 상왕십리역은 언덕이라 이용하기 불편, 26평(방 2개/복도식) 8억

-신흥역 하늘채 랜더스원: 단지별로 시세 차이, 8~9억

*도환중1구역 헤링턴스퀘어 청약됐다면 괜찮은 가격이니 계약하기 

-사당자이: 719세대, 세대수 적은데 거래량 많은 편, 언덕/역과 거리 있음, 24평 매매가 8억/전세 5억

-결론: 실거주 후 몇 년 뒤 갈아타기 한다면 하늘채 랜더스원(입지는 가장 아쉽지만 신축 강세, 구성남 변화중), 투자라면 갭이 3억으로 작은 사당자이(투자금 작아 다음 투자가 더 수월)

 

2) 용산데시앙포레 vs 상도파크자이 vs 철산역 롯데캐슬 sk뷰

-용산데시앙포레: 384세대, 22년식, 24평 13.5억, 주변에 아파트가 없음, 역과 거리가 멀고 골목길을 지남

-상도파크자이: 노량진 2/4/6구역 공사 중, 장승배기역 종합행정타운/동작센트럴자이 들어서면 지역이 변화, 

출처: 작가 송희구 유튜브

-철산역 롯데캐슬 sk뷰: 1313세대, 22년식, 33평 13억/전세 8억, 지역이 변화중인 곳

-결론: 상도파크자이, 노량진이라는 핵심 입지와 호재로 향후 가장 많이 상승할 것, 24평은 매물이 거의 없고 29평은 투자금이 확 높아짐

 

394. 신축이 너무 비싸다면 재건축을 보자

 

1) 15~18억 재건축 아파트 5개

-송파 한양2차: 조합설립인가, 역세권은 아니나 물리적 위치가 좋음, 잠실여고 보내는 분들 거주, 중대형 아파트라 평균대지지분 22평

-송파미성: 미성맨련, 평균대지지분 20평, 방이동 학원가 도보권, 조합설립인가

-오금현대: 재건축 후 미니 헬리오시티급, 토지면적 큰 편, 방이/오금역(3/5호선) 이용, 평균대지지분 23평, 양재대로/오금로 코너라서 재건축 후 트윈뷰 나올 것으로 예상, 속도는 느린 상태(정비구역 지정)

-오금대림: 1/2단지 방이역 초역세권, 올림픽선수촌 길 건너, 정비안전진단 상태라 속도 느린 편

-광장현대 5단지: 89년식, 용적률 234%, 리모델링/재건축 의견 나뉨, 입지 우수(광진학군/한강뷰/더블역세권)

-결론: 대안으로 속도가 가장 빠른 것 (가락삼익, 관리처분인가 기다리는 중, 괜찮은 단지가 될 것), 최대한의 수익(광장 극동, 조합원 많아 속도는 느리지만 전세대 한강뷰/학군 갖춘 좋은 단지 될 것) 중 선택

 

2) 노량진 신동아리버파크 43평 vs 당산강변래미안 33평 

-신동아리버파크: 상도동 권역, 단지 길어 7호선 상도역/장승배기역 나눠 이용, 힐스테이트 상도(26년)/노량진 4구역(28~29년)이 단지 앞뒤로 입주 예정, 노량진/장승배기역 근처에 변화가 많음

*노량진 재개발은 좋으나 분담금이 얼마가 될지 모르고 매물이 비쌈

-당산강변래미안: 2/9호선 당산역 이용, 일부세대 여의도 조망 가능, 02년식이라 올드한 느낌, 신동아리버파크보다 단지 내부는 더 안정감 있음 

-결론: 신동아 리버파크 (대출이 있다면 주력 평수인 30평대 고려), 동작구 흑석동/노량진/상도동 재개발 진행중, 이미 지어진 기축 아파트 보는 것도 좋음

 

395. 강동구, 송파구, 동대문구, 성동구 아파트들 (24. 10. 17.) :11~15억대 

 

1) 송파구

-가락금호(위치 우위)/가락쌍용 1차(학군 우위): 20평대 12~13억, 30평대 14~15억

-송파 파인탑(신축): 25평 15억

2) 동대문구(청량리)

-래미안 크레시티: 위브보다 1억 비쌈

-래미안 위브/힐스테이트 청계

3) 성동구

-래미안 금호 하이리버: 20평대 13억 중반

-금호자이 1차: 세대수 아쉽지만 거래량 많음

-신금호파크자이: 24평 15억

-힐스테이트 서울숲: 24평 14억 중반, 초등학교/역과의 거리가 아쉬움, 둘을 만족하는 건 옥수파크힐스

4) 마포구

-마포자이더센트리지: 20평대 14억

-공덕자이: 평지/역과의 거리 우위, 등기이슈는 해결될 것

-이편한세상 신촌: 20평대 14억 중반~15억 (최상급지 아닌데도 전고점 돌파해 추천이 조심스러우나 상승장을 대비해 좋은 매물 있으면 사두기)

5) 강동구

-고덕 아이파크: 24평 13억

-고덕 래미안힐스테이트: 24평 14억

-고덕 그라시움

-올림픽파크포레온>그라시움>아르테온/고래힐/아이파크>래미안솔베뉴>롯데캐슬퍼스트/프라이어팰리스 순으로 오름

-상승장에서는 원하는 매물의 시세가 먼저 올랐다면 기다렸다가 내 아파트와 시세가 붙고 나서 갈아타기 (입지 비슷한 곳은 시세를 바로 따라감)

+) 또 대장 아파트 시세가 올랐는데 바로 아래 단지들이 아직 덜 따라가고 있다면 아래 단지들을 매수해야 되는 것 같습니다. 

 

396. 갈아타기 성공하자 (24. 10. 21.): 갈아타기 순서

 

1) 갈아탈 예산 정하기: 현금/대출

2) 지역/단지 찾기: 단지는 최소 3개

3) 아파트 주소 들고 은행 가서 대출 상담

-실거주: 주택담보대출

-갭투자: 후순위/생애최초주택자금/신용 대출

4) 내 아파트 내놓기: 최소 3곳 

-약간 저렴한 금액에 내놔야 팔림

-깨끗한 집 보여주기

5) 아파트 임장: 내부 최대한 많이 보기

-로얄동/층, 조망/일조권, 동선, 역/학교와의 거리, 장단점, 수리가 필요한 정도 등 

6) 매수 희망자가 원하는대로 1~2천만원 깎아주고 가계약금 받기

7) 계약할 매물 찾아 가계약금 보내기 

-집주인과 가격을 적당히 협상하기

-매도/매수 가계약금을 받고 보내는 기간을 2주 안으로 정하기

8) 매도/매수 본 계약서 쓸 날짜 잡기

-매수인의 잔금일에 맞춰 매도인에게 잔금일 맞추기(구두로)

-본계약서 쓰기: 특약/잔금일 확인

*내 집이 하락기(21년 중반~23년 초반)에 거래량 있다면 하락기에 갈아타기, 거래량 없다면 상승기에 갈아타기

 

397. 좋은 아파트 선택하기: 인덕원/다산/하남/마포/당산 아파트 (24. 10. 22.)

 

1) 인덕원센트럴자이

-인덕원센트럴자이: 09년식, 2540세대, 내부 수리하면 신축처럼 살 수 있음, 인덕원동탄선 안양농수산물 시장역이 단지 바로 앞에 생길 예정, 강력한 노선은 아니지만 전철에서 전철로 환승이 가능해져 호재, 26평 7억 후반

-다산 금강 펜테리움 리버테라스: 18년식, 994세대, 전철과 거리가 있음, 32평 8억 초반

-미사강변하우스디레이크: 16년식, 821세대, 미사호수공원 바로 옆, 미사역까지 걸어서 800m로 마을버스 이용, 9호선 생겨 한 번 환승으로 강남 접근, 29평 8억 후반

-결론: 인덕원, 미사 중 자금/직장에 맞는 것 선택(1억 차이)

 

2) 래미안 밤섬리베뉴 2차 vs 마포센트럴아이파크 vs 당산삼성래미안 4차, 84 매수 계획

-래미안 밤섬리베뉴: 1~2차 같은 단지로 봐도 괜찮음, 16억 중반, 6호선/초등학교와 가까움, 한강공원 접근성 좋음, 한강뷰 나옴, 홍대상권, 여의도 버스 15분 거리

-마포센트럴아이파크: 애오개역/아현역 사이, 497세대, 세대수/주변 빌라가 아쉽지만 북아현뉴타운 재개발 호재가 있음, 마래푸보다 3년 더 신축인데 3억 더 저렴 (적절한 가격차이), 마래푸>공덕자이>마포센트럴아이파크 순으로 시세 따라갈 것

-당산삼성래미안 4차: 당산 대장, 2/9호선 초역세권, 03년식, 1391세대, 40평대가 주력평형이고 이사가 적어 30평대 매물이 적은 편

-결론: 상품성/교통/위치/시세 등을 고려해 모두 비슷, 밤섬리베뉴가 조금 빠지지만 시세가 그만큼 저렴, 매물별 비교(동/층/가격협상 가능한 곳)

 

398. 소소하지만 중요한 부동산 상식들 (24. 10. 24.)

 

1) 현장 상황이 가장 중요

2) 최상급지~하급지를 두루 보고 임장

-상급지: 시장이 조용할 때 가장 먼저 오름

-하급지: 상급지가 조용한데 하급지만 끓는다면 상승장의 끝, 하락장 시작

3) 플랜 B를 세우기

-권역별로 시세를 알고 한 곳이 너무 올랐을 때 플랜 B 지역을 보기

4) 상승장/하락장/보합장에 할 일에 집중

-하락장: 1주택자는 무조건 상급지 갈아타기

-보합장: 보합장 후 상승/하락장 예상

5) 방향성 정하기

-중급지/중상급지 2채 또는 최상급지 1채 중 선택 (하급지 여러 채는 안됨)

-두 채 팔아 한 채 살 때는 자산/미래가치가 두 채를 합친 것보다 높은지 확인

6) 모든 결정과 책임은 내가 지기: 스스로 믿고, 객관적으로 본질을 보기

 

399. 어정쩡한 경기도 보지말고 여기를 봐, 서판교

 

1) 신기한 가옥구조: 월든힐스 1~3단지/산운길 5 삼거리/산운7단지 아델포레

2) 임대: 임대가 일반으로 전환, 휴먼시아가 없어지고 이미지가 개선됨

3) 교통: 월판선 예정

출처: 조선일보

4) 장점: 조용한 분위기, 좋은 학군, 판교/강남 접근성

-학군: 전국 최상위권 낙생고, 초/중학교 대부분 좋음

5) 상품성: 2008~2010년 동시에 지어짐

-운중동: 상권이 더 많음, 서판교역이 중산운 사거리에 생길 예정, 역이 생긴 뒤 상권/직주근접 용이해져 매매가 오를 것

-판교동: 판교역과 더 가까운 쪽, 두 동이 현재 시세 비슷 (산운 9단지 노블랜드/한교원 9단지 한림풀에버 84 14.5억), 이후 서판교역이 운중중학교 근처에 생기면 운중동이 먼저 오르겠지만 판교동도 시세에 키맞추기 할 것

6) 서울과 비교: 서울을 살 수 있는 금액

-산운 9단지 노블랜드/공덕삼성 84형 18년 1월 8.5억/24년 말 14.5억으로 시세 같음

-신축/대단지 선호: 마포 래미안 푸르지오 59형 18년 1월 8.5억/24년 말 16.5억으로 다른 단지와 2억 차이 

>신축 대단지는 시세가 더 세서 20평대 가격이 다른 곳 30평대보다 비싸네요.

그러면 투자로는 대단지 신축으로 가야하는 걸까요?

7) 경기도와 비교

-광명/인덕원/구성남/하남보다 서판교가 윗 급지로 더 비쌈 (푸르지오그랑블>백현마을>봇들마을>서판교 순으로 오름)

8) 단지: 신도시로 연식이 비슷

-용인서울고속도로 서쪽: 독특한 구조가 많아 환금성이 떨어지고 분리된 느낌

-전철역 필요시: 용인서울고속도로 근처

-낙생학군 필요시: 경부고속도로 근처

 

400. 저렴한 저층이냐, 살짝 비싼 고층이냐 (24. 10. 29.) 

 

1) 59 vs 82

[급지별]

-최상급지(반포/압구정/도곡/대치/청담/개포/잠실): 84가 더 좋음, 클수록 비쌈, 대형평수(50평 이상)도 괜찮음

-중급지, 중하급지: 59 먼저 반등한 뒤 84가 따라감, 59보다 저점대비 덜 올랐다면 84 선택, 비슷하게 올랐다면 원하는 평형 선택, 대형평수(40평대 이상)는 환금성 떨어짐

[목적별]

-갭투자: 59가 유리 (매매가는 더 차이가 나는데 전세가는 덜 차이남)

-곧 실거주 계획: 원하는 평형

-나중에 실거주 계획: 그 전에 갈아타기할 확률도 높음, 덜 오른 84

[매물 특징별]

-학군지: 84가 유리

-교통만 좋은 곳: 59, 84 선호도 비슷

 

2) 저층 vs 고층

-한강/호수뷰: 저층과 고층 시세 20% 차이

-조망이 비슷: 저층과 고층 시세 10% 차이

-1층 수요: 엘리베이터가 싫거나 자녀가 있는 경우

-탑층 수요: 아파트별로 보온 등이 다름

 

*부동산 공부와 공인중개사 취득은 다르니 투자를 한다면 자격증 공부가 아닌 투자공부를 하기