송희구 작가님 유튜브 영상 정리 401~410 (ft. 부동산투자)

9~11억 수도권 좋은 아파트, 서울 7억대 가성비 아파트, 올림픽파크포레온 주변 단지, 송파구, 고덕동, 광장동, 문정동, 장지동, 위례과천선 호재 있는 단지, 동탄인덕원선 호재 있는 단지, 과천, 인덕원, 철산, 수지에 대해 알아보겠습니다. 

 

*파랑(꼭 기억할 내용), 초록(개인적인 의견)
*이미지 출처: 작가송희구 유튜브채널/호갱노노(25. 2. 13. 기준), 이미지의 시세는 영상이 업로드된 시기의 시세와 다릅니다. 

 

401. 올림픽파크포레온 주변 아파트들과 마곡 (24. 10. 31.)

 

1) 목동롯데캐슬위너 vs 목동롯데캐슬 마에스트로 vs 강서힐스테이트, 84 매수계획

-목동롯데캐슬위너: 05년식, 1067세대, 등촌역 역세권, 내부 수리하면 편하게 살 수 있음, 빌라촌/초교 도보권에 없음, 12억 초반

-목동롯데캐슬마에스트로:  410세대, 19년식, 12억 초중반

-강서힐스테이트: 15년식, 2603세대, 5호선 우장산역 (환승없이 김포공항/마곡/여의도/공덕/광화문)

-결론: 강서 힐스테이트 선택, 우장산힐스테이트/우장산아이파크이편한세상과 시세가 함께 움직이며 환금성 좋음

-대안: 직장 이동에 필요한 5/9호선 중심으로 범위 넓히기, 당산역/공덕역/청구/신금호/행당/왕십리역 근처

 

2) 올림픽파크포레온 주변 아파트: 수요가 높은 순서대로

-그라시움/아르테온/고덕래미안힐스테이트/래미안 솔베뉴: 시세 상승할 것

-고덕자이/고덕센트럴 아이파크

-가락동 구축아파트

-올림픽파크포레온 근처 구축(신성둔촌미소지움/둔촌현대 2~4차/둔촌하이츠/더샵파크솔레이유/더샵둔촌포레/둔촌푸르지오/성내동삼성래미안): 가격차이가 심해 올림픽파크포레온과 수요층이 겹치지 않고, 영향을 몇 단계 건너서 받을 것

*여기를 못 살 때 다음으로 어디를 볼지가 중요

 

402. 아파트 비교 연습

 

1) 광장현대 3차 27평 vs 과천래미안슈르 25평 vs 가락쌍용1차 24평

-광장현대 3차: 광나루역(5호선)/강변역(2호선)이용, 광장학원가 도보권, 광남초중고 학군, 평지, 90년식이지만 용적률 249%/대지지분 10.8평으로 재건축 어려움, 주차 0.48대, 방3/화장실1(13억/전세 5억)

-과천래미안슈르: 3143세대, 08년식, 내부 인테리어시 신축과 거의 비슷, 주변 신축이 시세 이끌면 따라감, 주차 1.75대, 용적률 194%, 방3/화장실2(14억/전세 7.5억), 투자로는 전세가 높아 가장 갭이 작음, 학군 괜찮음

-가락쌍용1차: 가주초/송파중 학군, 방3/화장실1(12.5억/전세 5.5억)

-결론: 학군이 우선이면 광장현대, 실거주 만족도 우선이면 래미안슈르, 송파 인프라와 학군이면 가락쌍용

 

2) 힐스테이트 이편한세상 문정 vs 고덕아이파크 

-힐스테이트 이편한세상 문정: 1265세대, 24년식, 문정/개롱역 1km, 초/중학교 바로 옆, 맞은 편 아파트 단지 많음

-고덕아이파크: 11년식, 1142세대, 5호선 역세권, 몇 년 뒤 9호선 개통, 한영중고/배재중고 학군, 9호선과 가장 가까워 이후 그라시움과 시세 차이 좁힐 것

- 결론: 학군/교통이면 고덕아이파크, 신축/서울 중심에 가까운 입지/경기도로 출퇴근이면 문정

 

403. 고점 물린건가요 (24. 11. 5.)

 

1) 현재는 보합기

2) 길게 보기: 10년 뒤에는 올라있을테니 고점에 샀더라도 고민하지 말기 

3) 실업률/대규모 인원 감축에 주의

4) 하락장을 위한 갈아타기 준비

 

404. 서울, 경기도 중위 좋은 아파트 (24. 11. 7.): 9~11억 아파트

 

1) 서대문구 DMC 이편한세상/파크뷰자이: 대단지/신축/역세권

2) 녹번역 근처(서대문권역) 신축 4개

3) 동작구 상도더샵1차 25평 저층/ 신동아 33평 저층: 11억, 노량진뉴타운 개발호재 수혜받을 곳

4) 구성남 산성역헤리스톤 조합원매물: 현재는 포레스티아보다 저렴하나 이후 조금 넘어설 것

-전세낄 수 없고 몇 년 기다려야해서 조금 저렴한 것

5) 약수하이츠: 맨 앞동은 역과 가깝지만 끝동은 역과 멀며 언덕(1억차), 시세 10.5억

6) 금호벽산 26평: 리모델링 추진 중이나 쉽지 않음, 위아래로 단지가 길어 시세 차이 있음, 26평(방3/화장실1) 10.5억/전세5억

7) 철산자이더헤리티지/광명11구역재개발 입주권: 자이 59 입주권 매물 10.5억, 추가분담금 포함인지 꼭 확인, 사전점검 영상 돌면서 시세 더 상승할 수 있음

8) 돈의문 센트레빌: 24평 11억, 전세 6억 후반, 갭 4.5억, 직주근접으로 전세가 높음 (5호선 서대문역~ 광화문역/1정거장, 여의도역/6정거장), 단지 모양이 길어 앞동과 뒷동 시세차이가 있음

9) 우장산 힐스테이트/아이파크이편한세상/강서 힐스테이트: 대단지, 거래량 많음, 5호선 역세권

10) 배재현대: 29평 10억, 448세대, 95년식, 학군 좋은 곳, 고덕역학원가 도보권, 고덕역 초역세권, 9호선 예정

11) 남산타운: 25평 10~11억, 전세 5억, 언덕에 대단지로 동별 시세차이 있음

 

405. 서울 가성비 아파트 (24. 11. 11.)

 

1) 가양 9단지 19평 vs 제기동 한신 25평 vs 홍제한양 23평 vs 답십리두산 25평

-가양 9단지 19평: 93년식, 1005세대, 7.2억/전세 3.6억, 증미역 초역세권/평지, 소형평형대로만 구성/주차 0.29대

-제기동 한신 25평: 7억/전세 4.5억, 6호선 고려대역 역세권, 몇 년 뒤 동북선 개통 예정, 두 노선 모두 약하긴 하지만 더블역세권은 큰 메리트, 바로 옆에 청량리 6구역/제기6구역 재건축, 2.5억 갭으로 가능하다면 서울에서 아주 저렴한 편으로 매수 추천

출처: 작가 송희구 유튜브

-홍제한양 23평: 무악재역 역세권, 998세대, 23/28/39평, 7억/전세4억, 방 2개, 3호선 무악재역 역세권

-답십리두산 25평: 00년식, 739세대, 7.2억, 언덕 있어 역과 멀게 느껴지지만 걸어갈 수 있는 거리

-결론: 제기동 한신 (전세가 가장 높음, 주변 변화/전철 개통 호재, 4개 중 가장 신축, 홍제 한양보다 방이 1개 더 많음

 

2) 동작삼성래미안 34평 vs 대림강변타운 24평

-동작삼성래미안: 03년식, 896세대, 7호선 남성역 역세권, 34평 11.5억/전세 6억, 사당은 서울의 중심에 위치/7호선에서 한 번 환승하면 서울 전역에 갈 수 있음 (vs 산성역 포레스티아 12억 vs 래미안이수역로이파크 17억)

-대림강변타운: 01년식, 1150세대, 응봉역 역세권, 언덕이라 전체적으로 경사 있으나 단지 내는 평탄화, 서울숲/중랑천 도보권, 경의중앙선 소음도 거의 없음, 연식에 비해 관리 우수, 주변에 시설이 없고 전철이 아쉬움, 24평 12억/전세 6억  (vs 서울숲리버뷰자이 20억)

-결론: 대림강변타운 선택 (이수역은 저녁에 직장인이 몰리는 상권이 발달/남성역은 빌라촌, 행당동은 아파트 많아 균질성 있어 시세가 더 높음)

 

406. 경기도 안전마진 아파트

 

1) 문정동래미안 vs 송파파크하비오 vs 청구이편한세상

-문정동래미안: 1696세대, 04년식, 33평부터 시작, 40평대가 가성비, 주차 1.92대, 전철까지 걷기는 멀지만 버스 한 번에 문정법조타운/판교/잠실 이동, 84 시세 15억

-송파파크하비오: 999세대, 16년식, 장지역 초역세권, 용적률 599%, 상업지에 상가도 같이 있어 촘촘함, 19층이라서 답답함은 적음, 문정법조타운/가든파이브 도보권, 문덕초가 멀리 위치해 라이딩 필요, 16억/전세 8.5억

-청구이편한세상: 청구역 더블역세권, 11년식, 895세대, 중구인데 성동구와 시세가 같이 움직임, 84 15.5억/전세 9억

-결론: 성북구/수원 출근으로 중간 지점에 잡을지 한쪽으로 몰아줄지(자녀 있는 경우) 결정, 대출이 크다면 청구이편한세상 59 매수하고 4~5년 뒤 상급지로 갈아타기, 만약 59와 84 시세가 비슷하면 84를 사야함. 

-대안: 위례 59 11~12억대에 매수

 

2) 산성역자이푸르지오 vs 인덕원 푸르지오엘센트로 vs 철산역 sk뷰 클래스티지

-산성역 자이 푸르지오: 1~4단지, 위치가 달라 동별 시세 차이 

-인덕원 푸르지오엘센트로: 월판선, 과천 내려와 연결 중, 경기남부/서울 일자리 커버

- 철산역 sk뷰 클래스티지: 7호선 역세권, 광명뉴타운으로 주변 변화

-대안: 투자 관점으로 산성역 헤리스톤/철산자이더헤리티지 입주권 선택, 공사중일 때 눌렸던 시세가 완공 후 더 오르는 편, 실거주는 기간을 정해 전세 살거나 단기임대, 이사 2번 하지만 시세차익은 더 있음

 

407. 한적한 전원주택의 로망 (24. 11. 14.)

 

-외곽 전원주택: 벌레/ 잡초, 난방비, 부족한 교통/인프라(가로등)는 훨씬 더 불편을 줌, 매도불가

(평창/성북/서판교/한남동 고급주택과 다름)

 

408. 집값 얼마나 떨어질까 (24. 11. 18.): 대기업 희망퇴직 받는 중

 

1) 실업률 증가해 매매가 떨어진다면

-낙폭: 최대 23년 1월 수준 예상

-기간: 2~3년

2) 실업률이 적절하다면

-중급지 인플레이션만큼, 상급지는 더 큰 폭으로 상승

 

409. 아파트 일단 사두고, 나중에 들어가서 살자 (24. 11. 20.)

 

1) 안양메가트리아 22평 vs 광명도덕파크타운 21평 vs 수지진산마을 성원상떼빌 24평

 

-안양메가트리아: 16년, 4250세대, 명학/안양역 중간 위치, 22평(복도식/방2/화장실1) 5.4억/전세 3.5억, 25평(계단식/방3/화장실2) 7억/전세 4억, 22평도 신축에 대단지 인프라를 누려 나쁘지 않음

-광명도덕파크타운: 1차를 더 선호(중대형 평수) 23평 6억/전세 4억, 주차장 연결된 동인지 확인, 전체가 경사, 21평(방2/화장실 1) 5.4억/전세 3.5억, 철산역까지 마을버스, 환금성 괜찮음

-수지진산성원상떼빌: 97년식, 1744세대, 24/32/48평 구성, 24평(방3/화장실1) 5.7억/전세 3.8억

-결론: 셋 모두 좋음 (각각 신축/주변 변화/신분당선 버스 한 번으로 이용하는 장점)

 

2) 대안: 2억 갭

-성복역 리버파크: 5.6억/전세 3.7억, 성복역까지 걸어갈 수 있는 거리, 계단식/방3/화장실1), 전세수요가 많아 전세 매물이 거의 없음, 역전세 걱정없음

-수지 벽산블루밍: 5.5억/전세 3.5억, 98년식, 계단식, 남향/동향 시세차이 있음

-망포 그대가프리미어: 10년식, 602세대, 방3/화장실2, 25평 6.7억/4.7억, 망포역 초역세권, 삼성전자/트레이더스 도보권, 전세매물 거의 없음

-망포마을쌍용: 02년식, 531세대, 35평 5.9억/전세 4억, 힐스테이트 영통 흐름을 따라감

-인덕원 삼성래미안: 01년식, 586세대, 5.8억/전세 3.8억, 방3/화장실1/계단식

 

410. 인동선, 위례과천선 호재 지역

 

-단점이 역 하나뿐이라 전철만 있다면 좋겠는 곳에만 호재 

 

1) 위례과천선

-시기: 위례과천선 민자적격성 통과(대우건설), 2027 착공 예상

-수혜볼 곳: 세곡동/자곡동 역 도보권, 주암지구, 디에이치퍼스티어 아이파크/개포래미안포레스트를 지나게 된다면 그 부근

-위례/수서/과천: 위례는 노선이 중심부까지 들어가지 않고 수서/과천은 이미 좋은 노선이 있어 효과가 적음

 

2) 동탄인덕원선

-인덕원이 종착지라 환승이 필요해 많이 힘있는 노선이 아님

-수혜볼 곳: 1동탄/안양 호계동/농수산물도매시장(전철이 없던 곳), 수원(경수대로 등 덜 막힐 것), 광교호반베르디움/광교아이파크/호반써밋레이크파크 주변