송희구 작가님 유튜브 영상 정리 421~430 (ft. 부동산투자)

서초, 중구, 강서구(마곡/우장산/가양동/염창동/등촌동), 왕십리, 노량진, 금호동, 상도동, 강동, 인덕원, 분당, 광명, 안양,  대구, 울산에 대해 알아보겠습니다. 

 

*파랑(꼭 기억할 내용), 초록(개인적인 의견)
*이미지 출처: 네이버지도/호갱노노(25. 2. 9. 기준), 이미지의 시세는 영상이 업로드된 시기의 시세와 다릅니다. 

 

421. 대구, 울산 어디에 투자해요 (24. 12. 17.)

 

1) 대구 특징

-구역: 달구벌대로 중심으로 죽전역~담티역 사이, 10년 차 미만

-수성구: 수성범어더블유/힐스테이트범어/빌리브범어 등은 전고점 회복

2) 대구 수성구

-수성범어더블유: 23년식, 1340세대, 용적률 1070%/59층, 주상복합, 대구는 주상복합 선호도 높음

-두산위브더제니스: 09년식, 1494세대, 50~90평대 주상복합, 대장

3) 대구 반고개~청라언덕역/두류역 신축, 벤처벨리 네거리 준신축

-구축은 거의 반등하지 못함 (수도권보다 구축 힘이 훨씬 약함)

4) 울산 특징

-두왕로~이예로 사이의 옥동/신정동

-야음동 신축

-중구 번영로 센트리지: 바로 왼쪽에 B04 재개발(메이저 건설사 4000세대) 진행중, 수요 클 듯

5) 광역시 공통점: 학군지/신축/30평대 선호가 매우 강함, 대중교통 중요하지 않음(자차로 이동)

 

422. 서초구 가성비, 분당 가성비 아파트 (24. 12. 19.)

 

1) 저평가 vs 가성비

-저평가: 평가 절하된 물건, 거의 없음

-가성비: 입지/인프라/호재에 비해 주변 시세대비 가성비

2) 인덕원 권역: 동탄인덕원선 호재, 주변 개발 중

-인덕원센트럴자이 59 7억 중반~8억/84 10억

-이편한세상 인덕원더퍼스트: 84 9억 초반

3) 성동구 금호동 벽산아파트: 59 10억 (vs 행당한진 11억), 리모델링 시간 걸릴 것, 역과 거리/수리에 따라 5천~1억 차이

4) 중구 신당삼성: 59 9억 중반 (vs 신흥역 하늘채 랜더스원 9억 중반), 청구역까지 내리막/반대는 언덕이라 마을버스 이용, 수리여부 확인

5) 서초 아크로리버뷰: 전세대 한강뷰, 30억 후반~40억 중반 (vs 아크로 리버파크/원베일리 한강뷰 50억 후반), 왼쪽/오른쪽에 신반포 2차/한신 16차/한신 18차 재건축되면 압구정까지 주거벨트 형성, 맞은편 한남뉴타운, 한강뷰 아파트는 미래 초고가시장 이끌듯(이촌동도 북쪽과 한강 접한 남쪽 시세가 계속 벌어지는 중)

6) 래미안 리더스원: 84 33억 (vs 반포자이 41억)

7) 분당: 선도지구는 매물이 없고 비싸 선정되지 않은 단지

-서현 시범한양/시범삼성한신: 20년 뒤에 대단지로 완공된다면 판교 그랑블보다 신축으로 비싸질 것, 잠실 시세 충분히 따라갈 듯 

8) 노량진 근처 구축

-대방현대1차: 94년식, 514세대, 29평(방3/화장실2) 계단식 10억/전세 잘하면 6.5억, 30평대가 13~14억대라면 신길뉴타운/상도와 비교되니 유의 

 

423. 아주 쉬운 성공 습관 (24. 12. 23.)

 

1) 소득 2개 이상: 본업+투자/부업

2) 시간을 함부로 쓰지 않음

3) 문제 해결 방식: 스스로 책임지고 해결, 문제에서 발전할 기회를 찾음

4) 필요한 것에만 돈을 씀

5) 배움에 시간을 사용: 독서/좋은 사람과 환경을 가까이하며 변하지 않는 것에 집중

6) 어떤 사람이 되느냐가 중요

7) 적절한 대출로 더 큰 성과 이루기

 

424. 임장갈 때 지켜야할 패션 규칙 (24. 12. 25.)

-신발: (평지)러닝화, (언덕)트레일화, (겨울)나이키 농구화

-나들이처럼 임장다니기

 

425. 아파트 사 모으면 생기는 일들 (24. 12. 26.)

 

1) 갈아타기는 언제까지?

-59㎡ 15억(서울 평균보다 상승 빠른 아파트)까지 갈아타기하고 그 후에 수를 늘리기

2) 지방투자 말고 월급 모아서 수도권 매수

 

426. 새해가 밝았는데 뭐라도 해보자(24. 12. 30.)

 

1) 업무 되돌아보기

2) 인간관계 정리: 잘 됐을 때 진심으로 축하해 줄 사람, 좋은 감정이 있는 사람, 가장 가까이에 있는 사람 소중히 하기

3) 돈 정리

-수입/지출/가장 큰 지출 확인, 반성, 저축계획

-주담대 저금리로 갈아타기

-큰 돈 깔고 있지는 않은지/어디로 갈아타기할지/얼마가 모아야할지

4) 외모(이미지/분위기): 좋은 습관 키우기

5) 나에 대해 고찰: 나는 잘 살고 있나, 기쁘거나 화났던 순간 등 되돌아보기

 

427. 인덕원, 하남, 왕십리, 마포, 수지, 성동

 

1) 홍제센트럴 아이파크 84㎡ vs 남산타운 84㎡ vs 이편한세상청계센트럴포레 59㎡, 12~13억대

-홍제센트럴 아이파크: 20년식, 906세대, 3호선 홍제역/무악재역 이용(경복궁/안국/종로3가/을지로3가/충무로/압구정/신사/잠원/고터/양재), 상가 충분, 언덕/학군 부족

-남산타운: 입지/환금성 좋음, 리모델링은 시간 걸릴 것, 동별/수리 상태별 시세차이 있음

-이편한세상청계센트럴포레: 21년식, 823세대, 신설동역 역세권, 왕십리 가까움, 초/중학교가 멀고 빌라촌, 텐즈힐 시세를 따라감, 1/2호선 이용 가능

-대안: 세 곳 모두 좋음, 신공덕삼성래미안 1차(인천공항/마곡/여의도/사대문/상암/용산 한 번에 이동, 한 번 환승으로 서울 전역 접근)

 

2) 수지동천자이 vs 산본래미안하이어스 vs 인덕원센트럴자이

-수지동천자이: 18년식, 1437세대, 동천역과 떨어져있고 인근에 아무 시설이 없음

-래미안 하이어스: 산본 대장, 10년식, 2644세대, 금정역 역세권, 대단지, 준신축 (평촌/인덕원은 대부분 아파트로 균질성/학군 우수, 산본은 술집/모텔/구축 초소형 등 있어 분위기 다름)

-인덕원자이: 09년식, 2540세대, 동탄인덕원선 예정, 평촌학원가 이용 가능

-결론: 시세는 같음, 인덕원 자이 선택

-대안: 하남 미사(미사강변 센텀팰리스 등 시세 비슷하니 함께 보기)

 

428. 요즘 전세가는 거품인가? (25. 1. 5.)

 

1) 전세가 자체가 중요

-전세가율과 전세가는 다름

-전세가율: 전세가/매매가*100

-전세/매매 둘 다 떨어지거나 오를 때에도 전세가율은 오를 수 있음

-실거래가의 매매가/전세가가 가장 정확한 데이터이자 기준

-전세가율이 높아지면 갭이 줄어 투자하기 좋은 때

2) 매매가 하락/전세가 상승기

-하락장의 끝에 매수 의지가 없어 전세 수요가 많음, 갈아타기 기회

 

429. 동작 vs 강동 투자목적으로만 (25. 1. 6.)

 

1) 왕십리 센트라스 vs 상도더샵 vs 강동롯데캐슬퍼스트

-왕십리 센트라스: 16년식, 2529세대, 주상복합/아파트 시세차이 있음, 25평 15억/전세 잘하면 8억, 2호선 초역세권, 조경/평지/주변 시설/인프라 우수

-상도더샵: 07년식, 1122세대, 언덕/인프라는 적음, 상도두산위브트레지움 같이 보기, 상도동은 노량진 뉴타운/동작센트럴자이 예정, 12억/전세 6억

-강동롯데캐슬퍼스트: 08년식, 3226세대, 암사동에 위치, 명일/고덕 생활권, 7~8월보다 12월 거래량 많은 곳  (8월 전철 개통했으나 호재가 반영되기까지 시간이 걸림), 26평 12억/전세 6억

-결론: 투자금 같다면 가장 좋은 센트라스를 매수하겠지만 금액 차이가 큼, 가격이 낮은 강동/상도 중에서는 변화가 많은 상도 선택

 

2) 안양역푸르지오 vs 광명역써밋플레이스 vs 인덕원엘센트로 : 6억 갭, 84㎡

 

-안양역 푸르지오 더샵: 24년식(최신축), 2736세대, 안양역(1호선) 역세권, 월곶판교선 호재(판교 접근성), 84㎡ 12억/ 전세 6억

-광명역 써밋플레이스: 18년식, 1430세대, 주상복합이나 아파트와 비슷, 광명역 호재(신안산선/월곶판교선)로 교통여건 개선, 84㎡ 12.5억/전세 6.5억 

-인덕원 푸르지오 엘센트로: 19년식, 1774세대, 84㎡ 13억/전세 7억

-결론: 안양역은 광명역/인덕원역보다 조금 아래 급지, 광명/인덕원은 40층이 최고층으로 시세/뷰차이 크니 매물별 비교, 인덕원엘센트로는 역과의 거리에 따라 시세 차이 있으니 확인

 

3) 상도더샵 59㎡ vs 강동롯데캐슬퍼스트 59㎡ vs 광명역써밋플레이스 84㎡ vs 인덕원엘센트로 84㎡ : 각자 생각해보기

+) 서울 중심지의 수요가 더 많으니 상도더샵 선택하겠습니다. 위치로는 도심권/여의도/강남으로 가기 쉬운 상도더샵이 좋은 것 같아요.

 

430. 강서구에서는 어떤 아파트가 좋을까 (25. 1. 7.): 

 

1) 마곡: 대기업, 5/9/공항철도

-대장: 엠벨리/힐스테이트, 임대비율 확인(50% 넘거나 아예 없거나)

-수명산 파크: 마곡은 마곡 근처 직장인 수요만 있어 5호선 접근성 좋은 곳만 시세 따라감

2) 우장산

-3대장: 우장산힐스테이트/우장산 아이파크 이편한세상/강서힐스테이트, 거래량 많고 입지 괜찮아 안전한 단지, 앞동과 끝동의 시세차이 있으니 비교

3) 가양역 근처 등촌 1/3동, 가양 2/3동:  90년대식, 임대비율 높음/초소형 아파트, 9호선 가깝지만 소득수준 낮아 비추천

4) 염창동: 소규모 단지가 모여있음, 500세대면 대단지, 400세대 미만은 환금성이 떨어짐

-이편한세상염창: 대장, 23평(방3/화장실2, 12억), 등촌역보다 급행 있는 염창역 주로 이용(여의도/7분, 마곡나루역/7분, 보문사역/27분, 광화문역(1회 환승)24분, 판교역/45분)

-염창동아3차: 99년식, 570세대, 23평 복도식 8억/계단식 9억, 33평 10억, 초등학교가 멀지만 신혼부부/1인 가정 수요

5) 당산: 2/9호선, 세대수 많음, 지리적 위치 가까움, 당산 시세를 따라 염창동이 움직임