송희구 작가님 유튜브 영상 정리 411~420 (ft. 부동산투자)

5~8억대 아파트, 상암, 신정동, 하남 미사, 교산, 감일, 장위 뉴타운, 평촌, 안양, 구성남, 죽전, 수지, 금정에 대해 알아보겠습니다. 

 

*파랑(꼭 기억할 내용), 초록(개인적인 의견)
*이미지 출처: 네이버지도/호갱노노(25. 2. 9. 기준), 이미지의 시세는 영상이 업로드된 시기의 시세와 다릅니다. 

 

411. 집값의 방향은 어떻게 될까 (24. 11. 25.)

 

412. 5~8억대 아파트 비교

 

1) 수지만현마을 롯대캐슬: 02년식, 992세대, 32평 6.9억/전세 4.5억, 중대형평수로 주차 1.57대, 22년차인데도 1기 신도시보다 깔끔한 느낌, 전부 남동/남서향, 마을버스로 신분당선 이동

2) 죽전힐스테이트: 04년식, 1998세대, 분당무지개마을옆, 04년준공이나 깔끔하게 관리, 35평 단일평수, 환금성 매우 우수, 오리역과 거리가 있음, 무지개마을보다 저렴해 35평(방3/화장실2) 6.5억/전세 4.5억, 전세 5억인 것도 있음, 1.5억에 갭투자 가능하다면 괜찮은 선택 (2억은 수지/안양/광명과 비교되나 1.5억은 별로 없음)

3) 비산힐스테이트: 범계역 위쪽 1km, 05년식, 551세대, 31평 6.3억/전세 4억, 용적률 329%, 토지면적 대비 세대수 많아 주차 0.98대

-결론: 수지만현마을 선택, 자금이 부족하면 죽전힐스테이트

 

2) 신정뉴타운 롯데캐슬 59 vs 고척파크푸르지오 59 vs 철산광명푸르지오 84 vs 내손동래미안에버하임 84

-신정뉴타운 롯데캐슬 59: 비행기소음, 전철역까지 약간 언덕/빌라촌, 바로 옆에 신정 4구역 완공되면 역으로 가는 길이 더 좋아질 것(1713세대)

-고척파크푸르지오 59: 09년식, 662세대, 역과 거리/연식이 조금 애매함

-철산광명푸르지오 84: 426세대, 07년식, 역으로 가는 길에 광명 12구역 재개발, 언덕 경사 있음

-내손동래미안에버하임 84: 09년식, 696세대, 인덕원동탄선 예정, 주변에 신축 아파트 많은 편, 지상에 차가 없어 인테리어 하면 신축과 비슷

-결론: 신정뉴타운롯데캐슬 선택, 84 필요하면 내손동 래미안 에버하임

 

413. 경기도에서 꼭 알아야할 지역 (24. 11. 28.): 하남시

 

1) 미사신도시

-조정대로~서울 양양고속도로 사이: 신도시라 학군/상권까지 적절, 고덕/상일 따라 많이 올랐으니 하락장/조정장을 노리기

-지난 하락장: 그라시움 59 15.3억>9.3억, 미사강변푸르지오 13.5억>8.7억, 갭 1.8억>0.6억, 영상 업로드 시점엔 갭 3.4억

-바로 옆 강동구 강일동은 임대비율이 50% 이상으로 호불호 있어 미사가 환금성 훨씬 좋음

-9호선 5단계 추가연장계획 있으나 언제 완공될 지 모르니 기대하지 말기 (2040년 예상)

-미사 아래쪽 하남풍산역/시청역/검단역은 수도권 끝부분이라 구축 시세가 따라오지 못하니 신축만 보기

2) 감일신도시

-위치가 괜찮음, 버스로 올림픽공원 이동해 5/9호선 활용 

-3호선 연장계획있으나 언제될지 모르니 적절한 때 갈아타기

3) 교산신도시: 산으로 둘러싸이고 거리가 멀어 아쉬움

 

414. 다들 잘 사는데 왜 나만 못살까 (24. 12. 2.): 하루동안 수고한 직장인, 스스로 격려하기

 

415. 집값 하락의 근본적인 원인 (24. 12. 4.)

-서울/수도권/사람들이 선호하는 광역시는 직장으로 인한 수요가 있어 통화량만큼 가격이 오름

 

416. 요즘 분양가 너무 비싸보여 (24. 12. 5.)

 

1) 장위 꿈의숲 아이파크 vs 상암월드컵파크 7단지 vs DMC센트럴자이 vs 왕십리금호어울림

-장위꿈의숲아이파크: 22년식, 1711세대, 34평 12억, 장위뉴타운, 동북선 가까이 생길 예정, 장위자이레디언트/푸르지오라디우스가 더 좋은 입지라 시세 더 높을 것, 장위 8/9구역 공공재개발로 속도내는 중, 10구역도 철거중

-상암월드컵파크 7단지: 05년식, 733세대, 상암일자리와 매우 가까움, 강변북로 접근성 좋음, 전척은 애매함, 주차장 지하에만 있음, 용적률 174%로 쾌적한 느낌

-DMC 센트럴자이: 24평 13억, 23년식, 트리플역세권(DMC역 초역세권:6/경의중앙/공항철도), 살짝 언덕이나 위치/외관/조경/커뮤니티 좋음, 공항철도는 김포/마곡/인천공항 직장인 수요

-왕십리금호어울림: 06년식, 367세대, 위치 우수(서울 전역을 가는 왕십리역 초역세권), 세대수/거래량 적어 환금성 낮음

-결론: 12~13억 선이면 DMC 센트럴자이, 대출이 많다면 10억 선에서 장위자이레디언트/푸르지오라디우스파크 59 입주권을 보기, 3개 아파트를 정해 매물별 비교

-대안: 보라매 SK뷰, 상도동더샵, 가락쌍용, 가락금호, 금호자이1차

 

2) 아크로베스티뉴 84 vs 래미안슈르 84

-아크로베스티뉴: 분양가 15.7억으로 비싼 편(트리우스 광명/그란츠 리버파크/상도푸르지오클라베뉴와 같이), 선호 학군 이용할 수 없음

-래미안슈르: 16.5억

-결론: 래미안 슈르 84 또는 59 선택, 과천이 상급지이기 때문

*광운대역 서울원 아이파크: gtx-c 예정, 적정가격이라 완판 예상

 

417. 경기도 실거주? 서울 투자? (24. 12. 9.)

 

1) 광교더포레스트 vs 가천대 두산위브 vs 수지현대성우: 4억으로 대출 더해 실거주

- 광교더포레스트: 13년식, 1702세대, 11년차이지만 새 아파트와 비슷, 단지가 길고 일부 동은 호수뷰로 동별 시세 차이, 74 7.2억/전세 4.6억

-가천대 두산위브: 18년식, 503세대, 가천대역 600m 떨어져있고 주변에 인프라 없음, 개선되려면 태평 2/3/4동 재개발 필요(시간 걸릴듯), 59 7.4억

-수지현대성우: 99년식, 1239세대, 환금성 우수, 구축이라 수리/확장 매우 중요(확장 이미 되어있는 매물 보기)

-결론: 4억 자금에 3.5억 대출받지 말고 2억만 대출(1억 주담대 후순위/1억 신용대출), 보증금 1억/월세 80만원 거주하고 5억으로 투자, 행당동 구축/DMC 신축/답십리 신축

 

2) 금정역힐스테이트 vs 안양역푸르지오더샵 vs 평촌더샵센트럴 

- 금정역힐스테이트: 금정역 지상철/공업단지/빌라촌/술집 사이에서 중심 역할, 73 10억/전세 5억, 더블역세권 금정역과 연결

- 안양역푸르지오더샵: 안양역 역세권, 2736세대 신축으로 상품성 우수, 59 9억/전세 4억, 새로 입주해 전세가 낮은 편, 월곶판교선 호재(판교 접근성)

- 평촌더샵센트럴: 16년식, 1459세대, 평촌역 도보권, 초/중 맞은편에 위치, 신축/주변 일자리, 59 9.5억/5.5억

-결론: 평촌더샵센트럴시티, 갭 1억 적게 살 수 있음, 상품성은 모두 비슷

-대안: 5억이 있다면 행당/금호 구축, dmc 신축, 답십리 신축이 투자로 더 좋음

 

418. 부동산 투자의 정석 (24. 12. 12.): 아파트 먼저 하면 좋은 이유

 

1) 아파트 먼저 투자

-환금성: 인기가 없어도 시세 낮추면 팔림

-전세 레버리지

2) 순서: 5~6억/전세3.5~4억 매물 매수→부동산 공부/부업 만들기→갈아타기 →토지 투자→건물 투자

3) 직장/부업은 꾸준히 할 것

4) 직장/부업 소득 증가속도보다 갖고싶은 아파트 시세 상승이 더 빠르다면 먼저 대출로 매수

 

419. 아파트 예상 수익률과 보유기간 (24. 12. 13.)

 

1) 매도 시기

-현금 필요할 때/더 좋은 매물을 발견했을 때

-갈아타기 할 곳과 갭이 줄었을 때

2) 최소 보유기간: 취득세 천 만원에 1년 정도 보유

-상급지와 내 아파트 시세가 취득세를 뛰어넘을 정도로 좁혀졌다면 예외

3) 매도 후 바로 매수, 확실히 갈아타기

 

420. 전세가 사라진다! 집값 떨어지나? (24. 12. 16.)

 

1) 전세제도가 사라지면

-월세: 최소 물가만큼 상승해 아파트 월세 수익성이 좋아짐

-투자: 주거용 부동산 투자 수요 늘어남

2) 전세대출: 내 자금 이상으로 대출받아 좋은 곳에 가지 않기