프로로지스, 2023 4분기 실적 확인하기(ft. FFO, P/FFO, NOI/EV)

리츠는 다른 주식과는 다르게 순이익 대신 FFO로 실적을 측정하고요,

P/FFO, NOI/EV로 주가가 고평가되어있지는 않은지 확인하며 밸류에이션합니다. 

미국 리츠 대장주, 프로로지스의 2023 4분기 FFO와 P/FFO, NOI/EV를 확인해보겠습니다. 

 

1. FFO

 

FFO는 순이익에서 리츠의 임대이익만을 남기고 나머지 손익은 제외한 지표입니다. 

부동산 감가상각, 부동산 처분이익 등(회색란)이 제외된 것을 볼 수 있고요,

FFO는 2022년(30억 1000만달러)에 비해 2023년(41억 3200만달러)에 37% 상승했습니다.

연간보고서 10-Q(단위는 백만달러)

 

2. P/FFO

 

보통 주식은 주가를 영업이익으로 나누는 PER로 현 주가가 얼마나 높은지 판단하는데요,

P/FFO는 주가를 FFO로 나눠서 '임대로' 벌어들이는 이익 대비 주가가 얼마나 높은지 계산합니다. 

 

야후 파이낸스에서 시총을 보면 1239.78억달러이고, 2023년 FFO는 41억 3200만달러였습니다. 

P/FFO는 30을 조금 넘는데 다른 리츠와 비교해봐야겠죠?

 

 

대신증권의 글로벌 주요 리츠 동향 리포트(2023. 12. 18.)를 보면 리츠별 P/FFO가 나와있어 쉽게 비교할 수 있습니다.

프로로지스는 그때보다 지금 주가가 올라서 P/FFO가 30이 되었습니다. 

 

 

3. NOI/EV

 

NOI/EV는 리츠 포트폴리오의 가치를 평가하는 지표입니다. 

쉽게 말하자면 임대수익을 부동산 시가로 나누어 이익률을 구하는거예요. 

값이 낮으면 부동산 가격 대비 수익이 적으니, 부동산이 고평가되어있다고 해석할수도 있고요.

반대로 리츠가 소유한 부동산이 우량자산이라서 임대수익의 비율이 낮은거라고도 볼 수 있어요.  

강남처럼 좋은 입지라서 부동산 가격이 높아 건물 가격에 비해 임대료 비율이 작기도 하니까요.

 

 

왜 복잡하게 EV를 사용할까요?

리츠가 보유한 부동산의 시가는 보통 부동산을 사고 팔 때에만 가격을 알 수 있어요. 

때문에 부동산의 시가 대신 시가총액이 포함된 EV(Enterprise Value)를 활용하고요.

순 영업이익(매출-부동산 운영비용)인 NOI(Net Operation Income)를 EV로 나눕니다. 

연간보고서 10-Q(단위는 백만달러)

 

EV(1508억 8000만달러)는 야후 파이낸스에서 가져왔습니다. 

부동산 부문의 NOI(38억 1500만달러)만을 활용해 NOI/EV를 구해볼게요. 

 

38억 1500만달러/1508억 8000만달러로 2.5%가 나옵니다. 

 

프로로지스의 더 자세한 실적, 리츠 3대장 비교는 아래 글을 참고해주세요. 

프로로지스(PLD) 2023 3분기 실적발표 프레젠테이션 손쉽게 살펴보기

미국 리츠 3대장 비교하기(프로로지스, 아메리칸타워, 이퀴닉스) 1

 

미국 리츠 3대장 비교하기(프로로지스, 아메리칸타워, 이퀴닉스) 2

 

결국 리츠도 꾸준한 이익이 중요합니다. 

NOI는 임대료, 임대료 상승, 공실률 등에 의해 정해지는데요,

다음번에는 프로로지스의 임대료, 임대료 상승, 공실률을 알아보겠습니다.