미국 리츠 3대장 비교하기(프로로지스, 아메리칸타워, 이퀴닉스) 2

저번 글에서 미국 리츠 3대장을 주가, 배당면에서 살펴봤습니다. 

미국 리츠 3대장 비교하기(프로로지스, 아메리칸타워, 이퀴닉스) 1

이번에는 밸류에이션, 성장성, 수익성, 소유권, 리스크, 손익계산서, 대차대조표, AFFO, 현금흐름, 신용등급 측면에서 비교해보겠습니다.

*모든 이미지의 출처는 시킹알파, 3사의 공식 홈페이지, 구글 검색화면입니다. 

 1~2. 밸류에이션

1~2, 시킹알파

 

1. 주가수익비율

보통 주식의 주가가 높은지 낮은지는 PE로 판단하는데요, 미국 리츠는 AFFO로 적정 주가인지 확인합니다.

그래도 참고로 주가수익비율을 보자면요,

향후 12개월을 기준, 프로로지스 45, 아메리칸 타워 53, 에퀴닉스 80 순으로 저평가되어있습니다.

현재는 프로로지스 40, 에퀴닉스 86, 아메리칸 타워 140 순서로 저평가이지만 정확한 지표는 아닙니다.

 

2. 주가수익성장비율

에퀴닉스만 3.96으로 나와있어 비교가 어렵습니다.  

3~4. 성장성

 

3. 매출 성장

매출은 영업이익, 순이익과 함께 가장 중요한 실적지표 중 하나입니다. 

작년대비 프로로지스(38%), 에퀴닉스(13%), 아메리칸 타워(5%)로 프로로지스가 가장 많이 성장했고요,

향후 12개월 기준 프로로지스(22%), 에퀴닉스(10%), 아메리칸 타워(6%) 순으로 매출이 늘어날 예정입니ㅏㄷ. 

3년 , 5년간의 매출성장을 보면 프로로지스, 아메리칸 타워, 에퀴닉스 순서입니다. 

다만 아까도 말했듯 리츠에서는 단순 매출보다 AFFO가 가장 중요한 실적지표입니다. 

 

4. 주당순이익

주당순이익보다 주당 AFFO가 훨씬 더 정확한 실적지표이긴 한데요, 

참고로 향후 12개월의 예상 주당순이익을 비교해보자면 에퀴닉스는 25%이고 아메리칸 타워(-5%), 프로로지스(-17%)는 역성장할 예정입니다.   

현재 주당순이익과 3년 평균 주당순이익은 위 표를 참고해주세요.

 

 

 

5. 매출대비이익, 매출대비순이익

매출대비 이익은 프로로지스(75%), 아메리칸 타워(70%), 에퀴닉스(45%) 순서로 큽니다. 

매출대비 순이익은 프로로지스(36%), 에퀴닉스(11%), 아메리칸 타워(6%) 순입니다. 

 

6. 자기자본대비 순이익, 자산대비 순이익

ROE와 ROA 모두 회사의 규모(가지고 있는 돈) 대비 얼마나 많이 버는가를 나타내는 지표입니다. 

ROA는 두 회사만 나와있어 ROE로 보자면 에퀴닉스, 프로로지스, 아메리칸 타워 순서로 높고 서로 1%씩 차이가 납니다.

 

7. 영업활동 현금흐름

영업활동 현금흐름은 현금이 회사에 얼마나 유입되었는지를 보는 지표로 높을수록 영업이 활발하다고 볼 수 있어요.

프로로지스(55억달러), 아메리칸 타워(47억달러), 에퀴닉스(29억달러) 순서로 큽니다.  

 

8. 소유권

 

8. 주식 보유

주식을 보유한 사람의 비율을 확인해보겠습니다.

내부자와 기관이 주식을 매수하는 큰 손이기 때문에 두 비율의 합이 높을수록 좋습니다.

두 비율의 합은 에퀴닉스(96.77%), 프로로지스(94.97%), 아메리칸타워(93.05%) 순으로 높습니다. 

한국 주식에서는 이 비율이 50%만 넘어도 높다고 하는데, 미국 주식은 훨씬 더 높네요.

 

9~10. 리스크

9. 공매총액

공매도가 많을수록 주가가 흔들리기 쉬운데요,

공매도 잔고 누적수량은 프로로지스 1.1%, 아메리칸 타워 1.33%, 에퀴닉스 1.83% 순서로 적습니다.

 

10. 베타

베타는 S&P 500과 비교해 주식의 변동성이 얼마나 큰지를 말합니다. 

1이면 변동성이 같고 1 미만일 때는 변동성이 더 작으며 1 초과면 변동성이 더 큽니다. 

24개월(2년)을 기준으로 보면 아메리칸타워와 에퀴닉스의 변동성이 1.06으로 작고, 프로로지스는 1.33으로 더 큽니다.

60개월도(5년)도 마찬가지로 에퀴닉스, 아메리칸타워가 0.68, 0.64로 작고, 프로로지스는 1.05입니다. 

공통적으로 프로로지스가 변동성이 높게 나오고 있습니다.

 

 

11~13. 손익계산서

 

14번에 설명할 AFFO가 리츠의 진짜 실적이니 조금 후에 자세히 살펴보도록 하고요,

11~13번까지는 위 표의 내용을 참고 삼아 보겠습니다. 

 

11. 매출

단순 매출로 보면 아메리칸타워, 프로로지스, 에퀴닉스 순서로 많습니다. 

주당 매출은 에퀴닉스, 아메리칸 타워, 프로로지스 순서로 매력적이고요. 

하지만 

 

12. 순이익

희석된 주당순이익은 4번에서 비슷한 지표를 설명했습니다. 

순이익은 프로로지스(30억달러 이상), 에퀴닉스(7억달러 이상), 아메리칸 타워(8억 달러 이상) 순서인데 금액이 꽤 차이가 납니다.  

 

13. 매출총이익, 영업이익

매출총이익은 매출-원가입니다.

아메리칸타워(78억달러), 프로로지스(62억달러), 에퀴닉스(33억달러)순으로 많습니다. 

영업이익은 매출총이익-판매관리비, 즉 매출-원가-판매관리비예요.

아메리칸 타워(35억달러), 프로로지스(30억달러)는 서로 비슷하고 에퀴닉스(9억달러)는 훨씬 작습니다. 

 

 

 

14. AFFO

이제 순이익 대신 리츠에서 활용하는 실적지표인 AFFO입니다. 

FFO보다도 AFFO가 실적에 필요한 부분만 더 추려서 보는 지표인데요, 다만 FFO에 대한 기준은 규정으로 나와있어 더 지키기 쉬운 반면에 AFFO는 기업이 자율적으로 빼고 더하는 항목이 있습니다. 

세 주식을 비교하자면 아메리칸타워(1205), 프로로지스(1017), 에퀴닉스(771)순으로 높아요.

하지만 세 주식은 물류, 통신, 데이터로 분야가 다르니 절대적인 수치 말고 흐름으로도 비교해볼게요.

프로로지스는 분기별 1100~1200대로 실적이 나오는데요,

2023년 6월에 실적이 1600대로 높다가 9월에 다시 1000대로 떨어집니다.

아메리칸타워는 분기별로 1100대가 나오는데 이번에는 1200을 조금 넘었습니다.

통신 리츠는 기업에게 5~10년 장기로 임대계약을 하면서 연도별 인상률까지 정해놓기때문에 경기를 타지 않는 편입니다.

에퀴닉스는 700~800대를 오가는데요, 최근 실적도 770대로 양호하게 나왔습니다. 

데이터센터 리츠의 임대계약기간은 통신리츠 다음으로 가장 긴 편이라서 실적이 고르게 나옵니다. 

 

*AFFO가 중요한 이유

보통 미국주식의 실적을 나타내는 순이익에는 감가상각비가 빠지는데요,

리츠는 대부분의 자산이 부동산이기때문에 감가상각을 해버리면 이익이 너무 적게 남아요.

그래서 본래 사업에 중요한 부분만 남기고 다른 요인을 제거하는 지표가 AFFO입니다. 

(싱가포르 등 국가에 따라 AFFO가 더 안 맞는 나라도 있습니다.)

 

15. FFO 배당성향

미국 리츠는 배당성향도 FFO로 보면 더 적절합니다. 

위의 표에서 회색란을 보면 최근 3년간은 40~60%대 입니다. 

 

 

16~21. 대차대조표

16. 현금

현금은 에퀴닉스, 아메리칸 타워가 23억, 21억달러로 많고 프로로지스는 7억달러로 비교적 적어요. 

 

17. 부채

부채는 에퀴닉스가 170억으로 가장 적고 프로로지스가 280억, 아메리칸 타워가 460억으로 뒤를 잇습니다. 

부채가 적으면 신용등급에는 좋겠죠? 19번 신용등급에서 확인해보겠습니다. 

 

18. 부채비율

자본대비 총 부채(부채비율)은 기업 스스로 갖고있는 자본과 대비해 부채가 얼마나 많은지를 보는 지표입니다. 

대부분의 주식은 200%보다 낮으면 건전하다고 보고요, 미국 리츠는 평균 100% 정도라고 합니다. 

프로로지스가 48%로 가장 부채비율이 낮고요, 에퀴닉스(145%), 아메리칸 타워(416%)가 뒤를 잇습니다. 

 

19. 신용등급

회사는 대출 등을 위해 신용평가사에서 평가를 받는데요, 

부채가 적은 프로로지스가 A3, A 등급으로 가장 우수합니다. 

아메리칸 타워, 에퀴닉스는 BBB+로 비슷합니다. 

신용등급을 확인하는 방법은 아래 글을 참고해주세요. 

미국 기업의 신용등급 손쉽게 확인하는 방법(ft. 무디스, S&P, 피치)

 

20. 장기부채

단기부채보다는 장기부채가 더 안정적이라 셋 모두 장기부채가 훨씬 많고요.

프로로지스는 총부채 281억 중 275억, 아메리칸 타워는 468억 중 354억, 에퀴닉스는 175억 중 135억이 장기부채입니다.

 

21. 유동비율

유동이라는 말이 붙으면 1년 이내에 사용해야하거나 마련할 수 있는 돈을 말합니다. 

유동비율은 유동자산/유동부채로 단기부채를 갚을 능력이 얼마나 있는지 보여줍니다. 

에퀴닉스가 2 이상으로 가장 높아 안정적이고, 프로로지스는 0.96으로 유동자산과 유동부채가 비슷해요.

아메리칸 타워는 유동자산이 유동부채의 절반정도밖에 없습니다. 

 

 

 

22. 영업활동현금흐름

영업이 활발해 발생하는 현금흐름이 클수록 좋은 기업입니다. 

프로로지스가 55억으로 가장 크고 아메리칸타워는 47억, 에퀴닉스는 29억입니다. 

 

23. FCF

잉여현금흐름은 모든 활동을 마친 뒤에 남는 현금, 기업의 여윳돈입니다.

영업이 잘 되지 않으면 남을 수 없는 금액이라서 FCF가 늘어나는 것을 보고 매수하는 투자자들도 있습니다. 

프로로지스가 49억, 아메리칸타워가 47억, 에퀴닉스가 27억입니다. 

 

다음 글에서는 과거 금리인상기에 리츠주식들의 주가변동을 알아보고요,

AFFO와 NOI/EV 또한 실적보고서로 다시 비교해보겠습니다. 

기업마다 내년 실적을 어떻게 전망했는지 살펴보면 좋겠습니다.