FFO와 AFFO란? (ft. 미국 리츠의 실적을 나타내는 지표)

미국에 상장된 리츠의 실적을 알고싶다면 분기보고서에서 순이익이 아니라 FFO, AFFO 지표를 봐야합니다. 

그 의미를 알고 좋은 리츠주식을 골라보겠습니다. 

1. FFO(Funds From Operation)=순이익+감가상각비-유형자산처분이익  

순이익 대신에 왜 복잡하게 FFO를 활용할까요?

리츠는 건물을 많이 소유하기때문에 매년 건물의 가치를 비용으로 처리(감가상각)하게 됩니다.

하지만 이런 감가상각비는 실제로 비용으로 지출된 게 아니고, 부동산은 그대로 남아있죠.

그래서 FFO에서는 순이익에서 빠져있던 감가상각비를 더해줍니다. 

 

유형자산 처분이익은 부동산을 매각하면서 얻은 돈입니다. 

리츠는 임대료가 주 매출이고 실적인데요, 처분이익이 더해지면 실적이 더 크게 부풀려질 수 있어요. 

부동산 처분으로 다음 분기의 이익은 줄어들텐데 일시적으로 이익이 크게 잡힐 수 있으니 FFO에서는 유형자산 처분이익을 빼줍니다. 

 

2. AFFO(Adjusted Funds From Operation)=FFO+임대료 인상-자본적 지출-정기적 보수관리비용

FFO보다 더 꼼꼼하게 임대와 관련된 실적을 알고싶다면 AFFO를 함께 봅니다. 

AFFO에서는 임대료와 관련한 비용은 실적에서 빼고, 임대료가 인상된 만큼은 실적으로 더 잡아줍니다. 

 

자세히 보자면, 임대료는 리츠의 주요 사업 실적이기때문에 FFO에 임대료 인상을 더해주고요.

부동산 관리에 들어가는 큰 금액은 회사 실적에 밀접하게 영향을 주기때문에 자본적 지출로 잡아서 빼줍니다. 

그 외에 정기적으로 지출하는 비용도 마찬가지로 임대료를 받는데 필수적인 비용이니 수익률에 영향을 미치겠죠? 정기적 보수관리비용으로 산정해 빼줍니다. 

 

 

 

*본 포스팅은 투자 권유가 아니며, 참고용으로만 사용해주시기 바랍니다.