송희구 작가님 유튜브 영상 정리 381~390 (ft. 부동산투자)

대출규제, 덜 오르고 입지 좋은 단지, 조용한 곳 vs 시끄러운 곳, 지역별 갈아타기 할 때 봐야할 상급지, 공덕동, 옥수동, 철산 일직동에 대해 알아보겠습니다. 

*파랑(꼭 기억할 내용), 초록(개인적인 의견)
*이미지 출처: 네이버지도/호갱노노(25. 2. 9. 기준), 이미지의 시세는 영상이 업로드된 시기의 시세와 다릅니다. 

 

381. 집값이 드디어 (24. 9. 16.)

 

1) 대출규제: 은행마다 다르니 확인

2) 1주택자 갈아타기: 영향이 없음

3) 갭투자

-전세 이미 들어있는 매물 보기 (최소 아파트 3개 단지)

-새로 전세 맞추더라도 세입자가 이미 있던 대출을 그대로 가져오면 영향이 없음 

-집주인과 시세 조율하기

 

382. 아직 덜 올랐어요 (24. 9. 18.) : 철산 일직동

 

1) 맞벌이부부 수요

-서울/충청도(천안/아산/청주/오송/세종), 인천/안산/화성 출퇴근

2) 교통

-신안산/월곶판교선 개통 예정: 여의도/광명/판교가 교통의 허브

-제2경인/강남순환/서해안/평택파주 고속도로로 5분 내에 접근

3) 주변환경: 이케아/롯데몰/코스트코/ak플라자/중앙대병원/신축 아파트

4) 단점: 학군은 철산동이 우수(철산초/중/진성고)

5) 단지: 5개 모두 좋음

-30평대 11~12억/최고가 14~15억, 20평대 9억 중~10억 초반/최고가 11억

 

383. 강남 물가가 오히려 저렴해 

+) 강남 물가는... 일단 강남에 집을 산 뒤에 고민하고 싶습니다.

 

384. 이 시대의 직장인들을 응원합니다 (24. 9. 23.)

-경제적 자유도 여행처럼 계획세우는 재미를 느끼기 

+) 그리고 큰 방향성을 잘 맞추며, 세부 계획이 틀어지는 것에 너무 스트레스 받지 않아야겠습니다.  

 

385. 여기도 괜찮아 (24. 9. 25.): 환금성 좋고 덜 오르고 입지 괜찮은 단지

 

1) 행당동신동아: 636세대, 95년식, 재건축은 어려움, 언덕, 입지는 좋음, 매매가 8.6억/전세 4.6억

2) 동아약수하이츠: 3/6호선 더블역세권, 매매가 10억/전세 6억, 학군 부족, 서울 전역으로 40분 내 이동

3) 동작구 상도 브라운스톤: 7호선, 서울 중심에 위치, 학군없음, 언덕, 23평 (방3/화장실2) 11억/전세 6.5억

4) 당산현대5차: 2/5/9호선(당산역/영등포구청역)

5) DMC 래미안 이편한세상: 신도시 느낌, 강변북로 접근성 우수, 상암 일자리 근처, 매매가 10.5억/전세 6억

6) 북아현동 두산: 입지 좋은데 언덕/구축이라 가성비 좋음, 매매가 8.5억/전세 5억(방3/화장실1)

7) 무악현대: 3호선 초역세권, 매매가 9억/전세 5.5억(방 3개)

8) 휘경 SK뷰: 매매가 10억/전세 5.8억, 휘경자이디센시아/이문4구역 완성 후 신도시가 될 것

9) 길음뉴타운 6단지: 매매가 9억/전세 5억, 깨끗한 동네, 학군 있음, 4호선으로 환승해 서울 대부분 빠르게 이동

10) 성남시 단대 푸르지오: 구성남 중 그나마 평지에 가까운 곳, 매매가 8.4억/전세 4.8억, 산성역포레스티아/산성역자이푸르지오/하늘채랜더스원

11) 광명시 철산동 신축/준신축/일직동 갭 3.5~5억

 

386. 역삼래미안 소유 + 3자녀 학비 20억 (24. 9. 26.) : 입시에서의 수도권 학생 역차별

+) 이것도 강남에 집 산 뒤에 고민하고 싶네요.

 

387. 7~8억대 방 3개 아파트 (24. 9. 29.)

 

1) 공덕 삼성 VS 옥수 삼성

-공덕 삼성: 651세대, 99년식, 공덕역 초역세권, 25평 11.5억(방 2개라 아쉽지만 크기는 큼)

 

 

-옥수 삼성 : 1114세대, 99년식, 옥수역(3호선/경의중앙선) 역세권, 25평 13.5억 (방 3개)

-결론: 고점 회복을 덜 한 건 공덕이나 둘 다 좋음, 수리 된 것을 조금 비싸게 살지/수리 안 된 것을 싸게 살 지 결정

 

2) 양천구 신정동 신트리 1단지 vs 성북구 삼선힐스테이트 vs 동대문더퍼스트데시앙

-신트리 1단지: 위치는 괜찮으나 목동 재건축/서부트럭터미널 개발 호재를 받기는 어려움(구축단지가 모여 전철 건너편과 시세차이가 큼)

+) 20평대 소형평수만 있습니다. 

 

-삼선힐스테이트: 09년식, 377세대, 창신역 역세권

-동대문더퍼스트데시앙: 19년식, 469세대, 24~45평, 면목선 경전철 개통은 언제할지 모름, 빌라로 둘러싸임, 8.2억

-대안: 신도림 대림 이편한세상 1/2차(2298세대, 23b 방 3개/8억 초반, 평지, 직장인 수요, 환금성 좋음), 북아현동두산(언덕, 입지로 우수, 직장인 수요, 거래 활발, 8억 중반)

 

388. 그 아파트 사지 마세요 (24. 10. 1.)

 

1) 사람이 많은 곳은 교통이 좋고 직장/ 상업시설 발달해 좋은 곳

-아이들/직장인/차가 많으면 좋은 곳

-너무 조용하다면 안 좋은 곳

2) 외부 유동인구/상업시설 보기

-사람들 연령대, 상권, 직장 등이 단지 내부보다 중요

 

389. 언제 올지 모를 하락장이 두렵습니다 (24. 10. 3.)

 

1) 내 집 매도

-21~22년 고점이 아닌 실거래가 기준으로 매도

-내집 몇천 깎아주고 상급지 덜 올랐을 때 매수

2) 서울/경기는 입주가 많으면 지역이 좋아져 시세가 오름 

3) 타이밍보다 어떤 매물을 사는지가 더 중요

 

390. 1주택자의 갈아타기 (24. 10. 7.)

 

1) 가까운 곳부터 보기

-성북구에서 성동구로

-평촌/수원/수지에서 분당 재건축/판교 봇들마을/과천/위례로

-하남에서 고덕으로

-일산에서 DMC/녹번~독립문역으로

-인천에서 광명/신정동으로

-노원/도봉구에서 동대문/성동구로

-금천/구로구에서 신길뉴타운/상도동/당산

-죽전/광주에서 구성남/하남미사/분당

-안산에서 광명

-남양주에서 강동구 암사역사공원역 부근

2) 확실히 갈아타기

-3억은 있어야 확실히 갈아탈 수 있음 (한 채 더 매수 vs 갈아타기)

-지금 보유한 아파트가 상승장에 강하게 반등하지 않았다면 매도하고 갈아타기