송희구 작가님 유튜브 영상 정리 41~60 (ft. 부동산 투자)

오늘도 송희구 작가님 영상을 보면서 부동산 투자에 대한 지식을 쌓아보겠습니다. 

영상을 직접 보시면 작가님의 경험과 견해를 더 자세히 전해들으실 수 있으니 링크를 참고해주시면 좋을 것 같습니다. 

 

*파랑(꼭 기억할 내용), 초록(개인적인 생각)

41. 신혼부부, 예비부부의 경제적 자유를 위한 돈 관리방법 (22. 6. 5.)

 

1) 부업으로 소득을 늘리기

2) 얼마를 모아 어떤 것에 투자할지 알아보기

3) 정한 분야를 파고들기: 하나의 투자 대상에 몰두하기

4) 하나의 통장으로 돈 모으기

5) 자녀가 생기기 전에 내 집 마련하기: 맞벌이가 어려운 시기에 소득이 줄어듦, 매수 후에 부동산에 관심이 높아짐

+) 저도 서울/수도권 아파트에만 집중해서 공부하면 좋겠습니다. 

 

42. 서울 청약 포기하고 경기도로 갈까요 (22. 6. 6.)

 

1) 청약보다 매수: 운도 작용하기 때문에 결정권 있는 투자 대상이 좋음

2) 서울 청약보다 양주시 옥정/회천으로 가야할까?

-양주보다는 노원구: 노원은 용산처럼 천지개벽할 곳 중 하나, 전철 1/4/7호선, 다양한 대학교, 3대 학군 중 하나인 중계

-자금이 부족하면 수원시: 영통구는 학군이 괜찮고 직장이 있음, 양주보다 수원에 직장이 많음

북쪽은 확장될 곳이 없어 한계가 있음, 남쪽으로는 다른 지역과 연결되며 교통이 발달해 더 발전 (일산<분당)

-수원도 안 되면 오산시: 1호선, 수원 직장과 접근성 높음

 

43. 호재 없는 구축 아파트에 살고 있어요 (22. 6. 8.) 

 

1) 이런 곳이면 꼭 갈아타기 하기

-전철역이 없음 (앞으로도 계속 없을 곳) 

-노후 되었는데 리모델링/재건축 불가

-나홀로 단지라 인프라가 없음

-전철이 있어도 일자리와 너무 멀음

+) 전철로 일자리에 근접할 수 있고, 구축이라면 리모델링/재건축이 가능하고, 대단지 또는 인프라 있는 아파트를 보유해야겠습니다. 

2) 상급지로 옮기기

-대출을 적절히 더하기

-강남 접근성이 좋거나 좋아질 상급지로 갈아타기

-이후 계획 세우기: 재개발 빌라, 토지, 광역시 역세권 아파트 등을 더해 부동산 포트폴리오 짜기

-80%만 만족해도 좋은 선택

+) 주식에서처럼 부동산으로도 포트폴리오를 만들 수 있다면 너무 좋겠어요.

 

44. 판상형, 타워형 어떤 게 좋을까요? (22. 6. 10.): 투자는 판상형

 

1) 판상형 특징

-모든 방 채광 우수, 거실/주방 맞통풍 환기 우수

-거실을 중심으로 모이기 쉬움

-선호도 높아 하락기 거래에 유리, 투자 목적이면 판상형

2) 타워형 특징

-거실 창문 90도로 나있어 환기 양호, 전망 우수 

-주방을 홈바 등으로 활용 가능

-가족 내 사생활 보호: 방이 끝에 있어 수험생 자녀 분리

+) 지금 보유한 아파트도 판상형인데, 다른 판상형 아파트로 갈아타기 잘 해보겠습니다.

 

45. 월세 수익 vs 시세 차익, 어떤 게 좋을까?: 투자는 시세차익

 

1) 구분상가

-층/호와 같이 일정 규모별로 구분등기가 가능한 상가

-월세는 적금 금리와 큰 차이가 없고 시세 차익이 없음(오피스텔도 비슷)

2) 월세보다는 시세차익을 노리기

-시세 차익이 월세 수익보다 훨씬 큼

-일반적으로 시세차익+월세수익 동시에 얻기는 어려움, 시세차익은 강남 건물/월세수익은 외곽 건물

 

46. 서울 빌라 vs 외곽 아파트, 선택은? (22. 6. 14.)

 

1) 빌라

-아파트보다 노후화가 빠름

-시세가 오르지 않고 노후할수록 가격 하락

-개별성: 각각 조건과 자제 등이 달라 투자가 어려움

-역이 생기거나 재개발 조짐이 있는 등 변화가 있는 곳을 매수

-재개발이라도 노후도/대지지분/자격요건 모두 고려해 매수

2) 아파트

-환금성이 압도적으로 높음

-아파트 매수 경험을 쌓은 뒤에 다른 종류 투자에 접근

+) 일단은 부린이로서 아파트만 알아보겠습니다.

 

47. 1기 신도시는 어디가 어떻게 진행될지 알아보아요 (22. 6. 16.)

 

*투자는 좋은 입지의 아파트를 오래 가져가는 것

1) 재건축 요인

-대지지분, 용적률, 사업성, 평형 구성(단조로워야 갈등이 적음), 조합 내 의견 조율이 중요

-1기 신도시 용적률 : 일산(169%), 분당(184%), 중동/산본/평촌(200% 이상)

2) 지역별

-분당: 사업성 가장 높아 제일 빠름, 15년 뒤 입주 예상, 과천 시세를 넘을 것

-일산: 두 번째로 빠름

+) 지금은 1주택이라 아파트 갈아타기만 생각을 하고 있는데요, 

    1주택 이외에 더 투자할 여력이 생겼을 때 재건축도 알아보면 좋겠습니다.  

    일단은 1주택을 잘 갈아타고, 부동산 보유액만큼 미국주식 지수를 모으는 게 목표입니다.

 

48. 대세 하락에 대한 준비와 대응 :자산의 10%는 현금보유

 

1) 하락기에는 아파트 갈아타기 (하락기 부양책: 규제 완화/대출 완화/낮은 이자)

2) 하락기를 위해 자산의 10%만큼  현금을 보유 (현금은 보험)

*워런버핏: 가치 대비 싼 가격의 시대가 온다면 하나씩 주워담지 말고 쓸어 담아라.

+) 주식에서도 많으면 25~30%까지 현금을 보유했다가 저점에 담는데요, 부동산에서도 현금 보유가 중요한가봅니다.

 

49. 전세금 2억 있어요. 어디에 어떤 아파트를 살까요? (22. 6. 20.) 

 

1) 일산

-일산은 상품과 지역 전체가 변화할 예정이니 장기적으로 가져가도 좋음

-일산은 3호선 근처(대화/주엽/마두/백석역)가 핵심, 정발산역은 단독 빌라/주상복합 많아 제외

- 2억이면 역에서 한두블록 들어간 20평대 초교와 가까운 곳을 전세끼고 매수

2) 변화가 중요: 투자는 집이나 지역이 개선되는 곳 찾기

 

50. 1주택의 다음 투자처는 어디로

 

1) 오피스텔/구분상가/지식산업센터/분양형 호텔/주식/코인 섣부르게 투자하지 않기

2) 금액 낮은 재개발 빌라: 조합설립이 안 된 초기 매물, 관련 책을 보고 구역 탐색

3) 갈아타기 계획: 원하는 지역의 아파트 시세를 완전히 분석해 조정기에 매수

4) 토지: 종부세는 내지 않지만 공부가 어려움

5) 현금 모으기

 

51. 전세금 5억으로 내집마련 가능할까요?

 

1) 안전자산은 장기적으로 우상향

-손품 팔기>대중교통으로 가보기>마음에 드는 지역 선택>아파트 선택>부동산에서 특징/호재 파악

2) 서울 서쪽: 2/9호선 지나는 당산, 도화동

3) 전 지역: 강동구 명일/고덕역 근처, 8호선 연장선 근처, 길음역 근처, 분당 

 

52. 무피/ 플러스피 아파트 투자의 진실

 

1) 의미: 매매가가 전세가보다 낮거나 같은 경우

2) 지방 소도시/빌라로 미래 가치가 없는 곳이라 공급 증가 시 전세/매매가 같이 빠지며 임차인을 구하기 힘듦

3) 확인 후 매수: 지역소득 증감/인구 증감/ 매매전세가 비율/신규 공급 물량 예정

 

53. 동탄/강남 출근하는 부부의 거주지는? (22. 6. 30.): 용인시 수지구

 

1) 분당 생활권

2) 강남/판교/수원 직장인 수요

3) 300세대 이상, 재건축/리모델링 압력 받는 아파트

4) 거주만족도 높음: 녹지, 롯데몰, 신분당선으로 교통 편리

 

54. 경기침체에 따른 집값의 영향은 어떻게 될지? (22. 7. 2.)

 

1) 가계와 기업이 힘들면 매수심리가 꺾임(거래 감소)

-IMF 때는 부동산 침체, 30%가량 하락

2) 집값이 빠지면 공급이 멈춤

 

55. 노원구 역세권 아파트 보유자의 고민 (22. 7. 6.): 노원구 중계에서 월세 받는 중인데 분당으로 옮길까요?

 

[비슷한 두 지역 중 고르는 방법]

-공통점: 재건축, 학군 우수, 전철로 교통 편리

1) 강남 접근성: 분당이 더 좋음

2) 현재 매매가 비교: 미래 가치 반영, 분당이 더 높음

3) 현재 전세가 비교: 현재 사용 가치, 분당이 더 높음

-결론: 노원구 아파트가 재건축에 유리하다면(용적률, 대지지분, 평형, 조합원) 계속 보유

          재건축 어렵다면 분당의 속도 빠르고 사업성 좋은 더 작은 평수로 갈아타도 좋음

 

56. 목동에 이사갈지, 재건축될지, 목동 어떤 아파트가 좋은지 (22. 7. 8.): 실거주 목적/학군 원할 때

 

1) 목동 특징: 양천구, 목동 1~7단지 (5/7단지 대장), 신정동 8~14단지, 조용한 매력

2) 단점

-재건축 이주: 학군을 위해 온 사람들이 이주할 곳이 없음

-좁은 도로: 대로 없고 일방통행 많음 > 재건축 시 도로 확장으로 좋아질 수 있음

-실거주 불편: 낡은 아파트

3) 기준

-재건축 후 가장 멋있어질 곳(어차피 전부 다 재건축 될 것)

-역과 가까운 곳

-유명 초중고 배정 아파트

-인테리어(수리된 아파트) 

 

57. 구축아파트 리모델링은 재건축만큼 좋을까? (22. 7. 10.): 리모델링 특징

 

1) 기존 골조는 그대로 두고 새로 고침(지하 주차장을 만들고 엘리베이터 추가해 복도식을 계단식으로 만듦)

2) 재건축보다 공사 기간도 짧고 분담금도 적은 편

3) 용적률 높고 재건축 하기엔 사업성이 낮을 때 선택

4) 수평증축으로 옆으로 면적(4~7평)을 늘림(베이는 그대로 유지)

5) 증축한 곳은 해가 잘 안 들어옴

 

58. 전세대란 그리고 내집마련에 대한 고민

 

1) 전세 상승 원인: 신규아파트 공급이 적기 때문

2) 대책: 전세금에 대출해 실거주할 집/갭투자 매수

 

59. 5억으로 분당, 평촌, 광명 아파트 중 선택은(22. 7. 14.)
:철산 12/13단지, 분당 시범단지, 판교 봇들 2단지, 평촌 목련마을

 

1) 봇들마을 2단지: 매매가 14.8~16억으로 비쌈, 2009년 준공으로 리모델링/재건축 멀었음

→실거주 안 하고 갭투자 목적이라면 신축보다 구축 추천

2) 평촌 목련마을

-장점: 범계역 역세권, 초중고품아, 1기 신도시, 30년차

-단점: 도시가 작아 인구가 적고 용적률 200% 이상 

→분당/광명 더 추천

3) 분당 시범

-단점: 평형이 10~70평대로 지나치게 다양해 재건축 추진이 어려움

4) 광명 철산 12/13단지

-장점: 평형 21~33평으로 단조로운 편

> 재건축 후에는 이전 집값에서 얼마나 더 올랐는지 과천 사례를 찾아봐야겠습니다.

 

60. 3억으로 인천/강남 출근하는 신혼부부의 내집마련(22. 7. 16.)

 

-2년간 저렴하게 전세살면서 투자자금 모으고 매수