용산의 호재(국제업무지구, 교통, 주변지역 개발) 총정리

용산국제업무지구, 교통호재(GTX-B, 신분당선 연장, 공항철도), 주변지역 개발(한남뉴타운, 노들섬, 여의도) 등 용산의 호재에 대해 알아보겠습니다.

1. 용산국제업무지구

 

용산 철도정비창 부지를 업무·주거·상업·녹지 공간으로 바꾸는 사업입니다.

코레일(70%)과 서울주택도시공사(30%)가 함께 2028년말까지 부지 조성 공사를 합니다.

부지에 데크를 조성해 한단 높여 선큰데크 형식으로 이용한다고 해요. 

(자세한 내용은 한국경제 유튜브영상 참고: https://youtu.be/RGgLv5f8buM?t=151)

국제업무(중심상업지로 지정해 최대 용적률 1700%, 100층), 업무복합, 업무지원 구역으로 이루어져있습니다. 

*건축 계획이 뛰어나면 도시혁신구역이나 특별건축구역으로 지정해 용적률을 높일 수 있음

예전에 나왔던 조감도가 정말 멋있어요.

2. 교통

 

1) GTX-B: GTX-B는 청량리, 서울역, 용산, 여의도, 신도림을 지나는 노선입니다. 

B 노선은 착공식을 했지만 국가 재정으로 진행하는 서울 용산~상봉 구간만 공사 중입니다.

민자 구간(인천대입구~용산·상봉~마석)은 자금문제로 공사가 미루어졌는데요,

최근에는 맥쿼리인프라가 투자자로 나서면서 착공 기대감이 일고 있습니다. 

*참고: C 노선(덕정~수원)은 전체 민자 구간이라 착공식 후에도 공사가 이루어지지 않고 있습니다. 

출처: 아시아경제

2) 신분당선 연장: 신분당선은 신사에서 동빙고역, 용산역으로 이어질 예정입니다. 

국토부는 올해 8월에 수요 예측 결과를 발표하고요,

기획재정부의 민간투자사업심의위원회(민투심) 의결, (주)새서울 철도와 실시협약 체결, 실시사업 계획 승인 단계를 거치면 착공합니다. 

목표는 2027년 상반기 착공, 32년 완공이라고 합니다. 

출처: 대한경제

 

3) 공항철도 신설: 용산역에서 출발하는 공항철도 신설도 얘기가 나옵니다.

2010년에 국토부가 추진했다가 좌초되었는데 용산국제업무지구와 함께 거론되고 있습니다.

 

3. 주변지역 개발: 한남동/여의도/노들섬

 

 

1) 한남뉴타운 재개발

한남동 2~5구역은 재개발 후에 대단지로 변화합니다. (1구역은 상권 반대가 심해 지정 해제)

구역별로 건설사의 하이엔드 브랜드 단지가 들어설 예정인데요,

속도가 빨랐던 한남2·3구역은 최근 4/5단지의 고급화를 따라 소형 가구는 줄이고, 중대형 가구를 늘리고 있습니다. 
한남3구역은 전용 39~59㎡ 비중을 48.71%로 줄이고, 전용 118㎡ 이상을 1421가구(23.73%), 전용 150㎡는 212가구로 늘리며 2구역은 계획을 변경 중입니다. 

2구역은 6호선 이태원역과 인접해있습니다.

3구역은 크기가 가장 크며,  1년 정도 만에 99%가 이주를 마칠 정도로 사업 속도가 빠릅니다. 

5구역은 가장 입지가 좋은 곳으로 평지가 많고 한강 변에 이어진 부지를 따라 한강 조망 가구가 가장 많습니다. 

또 초/중/고도 도보권으로 인접해있습니다. 

*재개발 사업: 정비구역 지정 → 조합설립인가 → 건축심의 → 사업시행인가 → 관리처분인가 → 이주·착공

출처: 매일경제

 

2) 여의도 개발

-재건축

여의도는 초고층 건물 건축을 허가받아 재건축 사업성이 높은 지역입니다. 

여의도 총 16개 단지 중 노후한 6곳의 정비계획이 확정되었어요.

수정·진주는 용적률 503%, 최고 49층(498가구, 공공임대 61가구) , 57층(578가구, 공공임대 88가구)으로 재건축됩니다.

한양(56층)·대교(49층)·공작(49층)은 ‘신속통합기획 재건축’ 단지라서 속도가 빠릅니다.

이중 가장 빠른 건 한양이고요, 셋 모두 사업시행계획이 인가되면 관리처분인가를 할 수 있습니다. 

그 외에도 목화, 광장28, 삼익, 은하는 신속통합기획 자문 단계에 있습니다. 

여의도 최대 사업지인 시범(65층)은 최근에 정비구역으로 지정되었습니다. 

출처: 한국경제

-제2세종문화회관

세종문화회관은 건물이 오래되어 리모델링이 필요한데요,

2024년 설계, 2025년 착공, 2028년 개관할 예정이었지만 2026년 설계, 2029년 착공으로 계획을 수정했습니다. 

리모델링과 함께 여의도에 제2세종문화회관을 지으려는데 예산(4903억원) 조달이 어렵고요,

마포 유수지 K-팝 복합공연장과의 차별점이 없고, 수익성이 낮다는 이유로 사업을 재검토 중입니다. 

 

3) 노들섬 개발

세계적인 건축가 헤더윅의 설계대로 개발될 예정이예요.

헤더윅은 공사비 1조5000억원을 국제적으로 펀딩받을 수 있다고 말했지만 서울시의 예상 공사비는 2557억원이었어서, 3500억원 정도로 줄였다고 해요.
24년 7월에 설계 계약을 체결, 25년 2월에 공사를 시작할 계획이었는데요,

맹꽁이 보호 방안을 세워야한다는 환경측면 의견을 받아 3월까지 계획을 다시 수립한다고 합니다.