송희구 작가님 유튜브 영상 정리 221~230 (ft. 부동산투자)

아파트 잘 사는 방법, 왕십리/청량리/답십리, 미사/위례, 이촌동/개포동/도곡동 등에 대한 영상을 정리해보겠습니다. 

 

*호갱노노/아실 이미지는 현재 사진이라 영상 업로드 시기와는 시세가 다릅니다. 

*파랑(꼭 기억할 내용), 초록(개인적인 의견)

 

221. 초보분들, 이런거 아무리 해봤자.....(ex.단톡방)

 

1) 단톡방 탈출: 네이버 지도에서 아파트 확인, 임장

2) 세금은 두려워하지 말기: 절세 방법 익히기 (임대사업자/일시적 2주택/실거주 요건 채우기)

-1주택만으로는 인플레이션을 따라가는 정도라 자산 증식이 어려움 

3) 모이지 않기: 모르는 것은 공인중개사에게 문의, 실거래량/실거래가 비교, 입지가치 확인

4) 데이터/숫자 조심: 통계/숫자는 현장과 차이가 있음

-답은 현장에 있으니 (매물이 증가하면 싸게 살 기회, 매물이 없다면 거품 발생중) 원하는 지역을 여러 번 임장

5) 모든 지역을 다 알 필요는 없음: 서울/경기/인천만 해도 충분

-지방 아파트: 투자가치가 없어 매매/전세가 차이가 적음, 약간의 공급만 있어도 역전세 

>서울, 과천, 성남 등 일부 경기도 지역만 봐야겠습니다. 

 

222. 사두기만 하고, 실거주는 나중에 할래요

 

1) 왕십리 vs 청량리

-래미안 미드카운티: 1009세대, 18년식, 실거래 11억 후반/매물 12억대, 청량리/답십리 대표하는 래미안 크레시티/래미안 위브 사이에 위치, 청량리역/답십리역 모두 1km

-힐스테이트 청계: 764세대, 18년식, 최고가 15억 중반/시세 11억 후반, 신답역 초역세권/답십리역 가까움

-왕십리 자이: 713세대, 17년식, 최고가 16억/시세 12억 중반

-사연자 상황: 아이 7년 후 입학으로 초등학교보다 입지가 중요

-결론: 왕십리 자이 (청량리/답십리는 이문/휘경 권역과 가까워 입주장때 전세가 영향, 당분간 실거주 예정 없으니 임대에는 왕십리가 유리, 도보로 2호선 상왕십리/5호선 행당역 이용 가능, 답십리보다 왕십리가 조금 더 상급지)

+) 저는 힐스테이트 청계가 좋다고 생각했는데, 입주장(전세가)은 생각을 못해봤네요.

 

2) 영통 아이파트 캐슬 1단지 vs 광교마을스타클래스 vs 수지신봉마을자이 3차

-상황: 34~40평대 실거주용, 초중고 밀접한 신축, 오산역 출퇴근 중 

-영통 아이파트 캐슬 1단지: 1783세대, 41평 11억/33평 8억 중후반

-광교마을스타클래스 2단지: 220세대, 11년식, 상현역 500m, 초중고 인접, 플라자 상가가 우수, 상현도서관 옆, 최고가 10.4억, 시세 9억

-수지신봉마을 자이 3차: 401세대, 07년식, 초/중품아/성복역 1km, 34평 6억 중반

-결론: 대안으로 광교 호수마을 호반써밋을 보기 (1188세대, 11년식, 호수뷰 아닌 것 9.4억)

 

223. 떨어진 집값을 만회하는 방법

 

1) 집값이 송도>청라>루원시티>청라/루원보다 떨어지는 경기도>나머지 인천 순으로 상승

2) 오를 때 마지막에 오른 게 가장 먼저 하락, 가장 늦게 반등

3) 인천 미추홀 퍼스트: 1억 하락, 인천 내 공급 많아 반등 속도가 늦을 것 

4) 만회할 방법

-보유한 매물보다 입지가 더 좋은 것 중 2~3억 떨어진 아파트 매수 (송도/청라, 광명/하남)

-매물을 보유한 채로 종잣돈 모아 소액투자: 떨어진 채로 팔면 1억 손해이니 회복을 기다리며 투자, 물량 많은 도시 분양권 매수(마피 5천~1억)

*물량이 많을 때, 분위기 안 좋고 프리미엄이 마이너스일 때 들어가야 좋은 매수

-부동산 시장 떠나지 않기: 상승과 하락은 반복, 지역을 대표하는 구축/신축 아파트 매일 시세 트래킹 하기

 

224. 이 아파트는 사지말고 전세로 거주만 하세요: 하남시 미사 vs 위례 (23. 8. 31.)

 

1) 미사파라곤 39평(고층 12.9억)vs 힐스테이트 센트럴 위례 39평(13.5~14억)

-미사 파라곤: 925세대, 21년식, 미사역 초역세권, 호수공원/조정경기장/상업시설 풍부, 레저(양평, 가평, 청평, 춘천)이동 좋음, 주말에 막히는 강일 IC 지나지 않고 이동, 신도시라 쾌적

+) 자차 이동도 중요한 요소인 것 같습니다. 

-힐스테이트 센트럴 위례: 1078세대, 21년식, 전철 없음(위례신사선 예정), 주변 공사중으로 휑한 느낌

-결론: 힐스테이트 센트럴 위례 추천. 위례가 도시 완공 전인데도 0.5억 더 위, 완공 후에는 시세 더 벌어질 것, 위치로도 강남 접근성 더 좋음. (미래가치)

+) 위례는 판교/강남/잠실과 가까워 위치가 우수하고 예전 영상에서 신사선이 핵심지역을 지난다는 이야기도 들었는데요,  저는 힐스테이트 센트럴 위례는 가까이에 역이 없으니 역이 있는 미사파라곤이 좋다고 생각했었습니다. 

트램이나 버스로 중앙공원역에 이동해 위례신사선을 타는 게 하남(8호선)보다 훨씬 빨라 위례가 더 좋은 걸까요?

아파트 볼 때 역에만 너무 집착하지 말아야겠고, 위례에 꼭 가봐야겠습니다. 

트램노선

 

2) 목동현대아파트 28평 VS 신정 아이파크 26평, 목동초/중 배정 희망, 예산 8억+대출

- 목동현대아파트: 972세대, 97년식, 최고가 11.8억/시세 10.5억, 용적률 292%로 재건축/리모델링 쉽지 않음.

(덜 떨어진 게 아니라 치고 올라가지 못한 것, 21년 8월 2건 거래 후 23년 6월 1건 거래됨. 거래량이 적으면 상승이 약함.)

-신정 아이파크: 590세대, 02년식, 목동초/중 사이에 위치, 최고가 13억/시세 10.9억, 세대수 적음/연식 애매/용적률 298%로 미래 가치 낮음

-결론: 보증금 2억/월세 + 6억으로 입지/상품성 좋은 아파트 투자 (현재 만족감보다 미래 경제적 성취에 조금 양보)

 

225. 멀지만 신축, 가깝지만 구축. 어디가 좋을까요?: 부평 산곡역, 루원시티, 김포 운양역(1.5억으로 투자)

 

1) 산곡: 미니 신도시로 재탄생, 7호선 있음

2) 루원시티: 청라의 동생(청라 시세에 영향 받음), 7호선 연장 예정

3) 산곡 VS 루원

-송도/청라: 인천 대표지역, 규모 크고 특징 뚜렷

-산곡(완성후) VS 청라: 인프라/도시 규모가 우수한 청라를 넘긴 어려움

-산곡 VS 루원 : 청라 옆 루원시티가 청라 인프라 같이 누릴 수 있어 실거주가 더 우수

4) 석수 이편한세상

-5천만원 신용대출해 2억으로 예산 잡기

-산곡/김포보다 중심 접근성 훨씬 좋으니 같이 보기(관악역~가디/10분, 서울역/35분)

-용적률 높아 재건축/리모델링 어려움, 02년 준공이나 연수에 비해 상태 양호

 

226. 이촌동, 개포동, 도곡동 중에 고민입니다 (20평대)

 

1) 반포 한신서래 VS 금호 파크힐스 VS 방배 13구역

-반포 한신서래: 414세대, 87년식, 안전진단 통과/고속터미널역(3, 7, 9호선)/인프라(가톨릭 성모병원/서래마을/국립중앙도서관), 세대수 적음/토지면적(평수 다양해 재건축 속도/사업성 아쉬움)

-금호 파크힐스: 1193세대, 19년식, 5호선 초역세권/강변북로 접근성 좋음/젊은 맞벌이세대 수요(광화문/여의도)/거래량 꾸준함, 언덕

-방배 13구역: 사당/방배역 사이, 방배포레스트자이 2369세대 예정, 예전부터 부촌이나 대표 아파트가 없었는데 이제 생길 예정(개포동이 1군 브랜드 신축으로 재건축 된 뒤 도곡/역삼/대치와 시세 비슷)

-결론: 같은 금액이라면 지역 자체가 확 좋아지는 방배 13구역 투자

 

2) 도곡 한신 VS 이촌 한가람 VS 개포 디에이치퍼스티어아이파크: 오래 들고갈 20평대

-도곡 한신: 421세대, 88년식, 양재역 역세권/입지 우수/안전진단 준비 중, 용적률 212%/토지면적 작아 사업성이 좋지 않음/24평 방 2개 화장실 1개(16억)

*재건축 한계: 같은 용적률/대지지분이라도 세대수 많고 토지 넓으면 아파트 효율적으로 배치할 공간이 나오지만 토지가 작으면 설계에 한계, 도곡 대림도 같이 하면 좋겠지만 안할 듯 

-이촌 한가람: 2036세대, 98년식, 이촌동 대표 아파트, 용적률 358%/리모델링 준비, 25평 15억 중후반

-개포 디에이치퍼스티어: 6702세대, 23년식, 현대건설 힐스테이트 상위브랜드, 예산으로 가능한 21평은 방 1개/화장실 1개, 25평은 4~5억 더 비쌈

-결론: 셋 모두 방 3개에 가격이 같다면 디에이치퍼스티어아이파크, 오래 가져간다면 이촌 한가람이 기다릴 가치가 있음 (오래 보유시 방 2개는 힘듦, 리모델링 호재, 남쪽 한강공원/북쪽 용산공원/이촌역 2개노선, 향후 용산 개발 호재를 반영할 것) 

 

227. 아파트 투자를 함에 있어 고려해야 할 사항들 (23. 9. 7.) : 라그란데, 녹번, 강동, 목동

 

[녹번역 이편한세상 캐슬 VS 이문 래미안 라그란데]

1)  녹번역 이편한세상 캐슬: 2569세대, 20년식, 최고가 13.7억/2~4월 10억/최근 11억 초, 3호선 녹번역/언덕에 위치해 층수 15층 전후/주변에 산이 있어 자연친화적, 차로 가기 힘든 길이 많아 녹번화 홍제는 많이 막힘/학군 약함

2) 이문 래미안 라그란데: 3069세대, 신축 대단지가 많아 관심 높음/대품아(경희, 한예종 한국외대)/자취 수요로 현관문 2개

3) DMC 근처: 강변북로 접근성 좋으니 같이 보기 (강변북로/올림픽대로 접근성이 좋을수록 자차이동 편리)

- DMC 파크뷰자이: 4300세대, 15년식, 옆의 신축 대단지 합치면 미니 신도시, 경의중앙선 배차 간격 긴 편

- DMC 이편한세상 3단지: 디지털미디어시티역(트리플역세권) 근처

+) 작가님이 각자 선택해보라고 하셨는데요, 이문과 녹번 중에서 전철로는 녹번역이 좋아보였습니다. 

DMC는 전철로도 출퇴근할 수 있으면서 자차로 이동하기에도 편한 곳인 것 같아요.

교통이라는 요소가 전철만을 의미하는 게 아닌 것 같아 새롭습니다. (교통=전철 + 자차 이동 + 중심지와의 절대적인 거리인가봐요.)

-녹번역 (~광화문역/18분/직행+도보, 여의도역/30분/1번 환승, 강남역/40분/1번 환승)

-DMC역 (~여의도역/28분/1번 환승, 광화문역/26분/1번 환승, 강남역/49분/1번 환승)

-신이문역 (~광화문역/28분/직행, 여의도역/39분/1번 환승, 강남역/50분/2번 환승)

 

[목동 2차 삼성래미안, 명일동 래미안 솔베뉴 2주택자의 추가 매수 고민]

1) 보유한 아파트부터 점검

-래미안 솔베뉴: 명일동을 대표, 괜찮은 아파트

-목동삼성래미안 2차: 353세대, 01년식, 목동파크자이/목동의 메인 단지면 괜찮으나 세대수 작고 연식이 애매함, 매도 후 반전세 살며 종잣돈/매도금 합쳐 투자 추천

2) 금호벽산 VS 암사선사현대 VS 염리상록

-이미 강동 보유중이니 선사 현대 제외 (지역 분산)

-금호도 좋지만 사람들의 선호도 높은 마포를 선택, 한 채 매도 후 염리상록보다 대단지 신축 매수

3) 결론: 2채에서 3채로 가는 것은 좋은 전략, 보유한 2채가 투자가치 있는지부터 판단하는 게 중요

+) 3주택이라니! 세금때문에 안 될거라고 생각했던 다주택 투자를 잘 하고 계신 분들이 많은 것 같아 부럽습니다. 조금 더 공부해봐야겠어요.

 

228. 인스타그램 속의 가짜 부자들의 가짜 플렉스 (23. 9. 10)
: 이것저것 하지 말고 중요한 한 가지에 집중, 목표를 믿는 사람은 자신을 믿는 사람

 

229. 아파트 잘 사는 방법 (23. 9. 12.)

 

1) 최저점을 잡고 최고점에 팔겠다는 생각 버리기

-적정가라는 확신이 있을 때 매수

-더 좋은 매물 찾았는데 자금 부족하면 상승여력 가장 떨어지는 매물 매도 후 갈아타기

 

2) 저층/로얄층 시세차이 고려: 보통 5% 차이

-초고가 아파트(20~30억 이상)는 1~2억, 10억 아파트는 0.5억 차

-1층 수요는 확실(어린 자녀가 뛰어놀 수 있음), 어정쩡한 2~3층보다는 1층이 좋음

-고층 9억, 저층 8억에 매물이 있다면 저층을 매수

 

3) 네이버 매물로 호가/시세 파악하지 않기

-실제 거래 가능한 매물은 훨씬 적고 호가 다름 

-호가보다는 실거래가가 정확

-공인중개소: 문자보다 전화, 전화보다는 직접 방문해야 확실

 

4) 청약이 다 좋은 것은 아님

-장점: 중도금 나눠 납부, 가장 신축

-요점: 분양가 적정할 때만 좋음, 상급지 5~6년차 아파트보다 비싸다면 거품

+) 주변의 신축급 아파트 시세와도 비교해봐야겠습니다. 

 

5) 내가 가진 매물이 계속 가져가도 좋은 건지 파악

-시세가 덜 오르는 경우: 객관적으로 가치를 판단

-충분히 좋은 아파트인데 상급지와 비교해 초라해보이는 경우: 남들의 입에 자주 오르내리는 아파트라면 무리해서 갈아타지 말고 한 채 더 매수

 

6) 전세가율이 높아야 상승 여력이 있다?

-아크로리버파크 등 전세가 50% 미만이나 시세 끌어감

-전세가율과 시세가 같이 움직인다거나 전세가율이 받쳐줄 때만 오른다는 절대 공식은 없음

 

230. 같이 돈을 아껴봅시다 (23. 9. 14.)

:스타벅스 금지(메가커피 가기), 그랜저보다 비싼 차 타지 말기, 옷은 자라/H&M 세일할 때 구입(유행 안 타는 심플한 옷), 해외여행 금지, 간식 금지(물 마시기), 담배 금지, 헬스장 PT 금지(팔굽혀펴기)

 

아파트를 볼 때 고려해야 할 것들 (ft. 내 마음대로 정리, 틀릴 수 있음)

 

1) 교통: 전철, 자차(한강 근처), 절대적인 거리

2) 학군(학교/학원가)

3) 주변환경: 인프라(병원/상업시설), 자연

4) 세대수

5) 연식

6) 재건축/리모델링: 사업성(용적률, 대지지분, 절대적인 면적), 진행 단계, 평수 구성(단일할수록 좋음)

7) 도시 확장성/주변 단지와의 시너지

8) 상급지/대장 단지와 시세 비교: 같은 가격으로 더 나은 입지/상품성 있는 것?, 시세가 붙었나/떨어졌나?

9) 최고가 대비 하락 폭

10) 거래량(환금성), 인지도

11) 위 요소들의 변화(호재)

12) 다주택: 지역/시기/연식 분산