송희구 작가님 유튜브 영상 정리 251~260 (ft. 부동산투자)

부동산 처음 공부하는 방법, 용산, 자양, 마포, 행당, 신촌, 광장동, 당산, 강동, 하남, 철산 아파트에 대한 영상을 정리해보겠습니다. 

 

*파랑: 기억할 내용, 초록: 개인적인 의견

251. 용산 이촌동은 대체 왜 좋다고 하지? 내가 보기엔....

 

1) 위치: 강남, 여의도, 도심권(사대문) 중간에 위치

2) 교통: 이촌역(4호선/경의중앙선), 용산역(1호선/경의중앙역/기차)

3) 자연환경: 용산공원, 이촌한강공원

4) 조용한 단지: 도로가 대로가 아니라 아늑한 느낌, 인도가 넓음

5) 이촌로 남쪽: 한강뷰, 재건축 기대감

-이촌한강멘션: 이주 앞둠, 초고층이라면 첼리투스 시세 넘을 것(첼리투스보다 대지면적 크고 신축)

-서빙고 신동아: 한강을 끼고 있는 면적이 넓음, 대형평수, 용적률 196%, 재건축 사업성 나오지만 비쌈

6) 이촌로 북쪽: 조금 더 저렴한 편

-건영한가람, 코오롱이촌, 강촌: 연식 애매, 용적률 높음

-리모델링보다는 입지: 리모델링 분담금 5억에 달할 수도 있음, 의견 나뉘어 진전이 늦음, 리모델링보다 입지 보고 투자

7) 단점: 학군 약함(학원가와 멀음), 학군지로 이사/서울용산국제학교

8) 호재: ★한남뉴타운(이촌동과 한남뉴타운 연결해 시너지), 재건축(입지+상품성), 용산국제업무지구, 용산공원 활성화

 

252. 상가나 빌라말고 아파트에서 월세받기

 

1) 노원 센트럴 푸르지오 vs 중계금호 vs 노원보람, 24평

-노원구 특징:  구도심이라 세련되지는 않지만 있을 건 다 있으며 아늑한 느낌

-노원 센트럴 푸르지오: 810세대, 20년식, 최고가 10.1억/시세 7.7억, 7.7억도 위치에 비해 비싼 가격일 수 있음

-중계금호: 424세대, 97년식, 중계동 학원가 근처, 최고가 7억/시세 5.5억, 학군 좋음/동북선 개통 예정, 세대수 적음/상품성 애매 

-노원보람: 3315세대, 88년식, 7호선 마들역 이용 가능/주변 학교 수준 괜찮음, 최고가 6.7억/시세 4.6억

-결론: 노원보람 선택 (이유: 안전성/최고가 대비 떨어진 비율 가장 크고 23년초 대비 반등이 적음, 인프라가 나은 편), 여유자금이 있다면 한강 이남으로 투자

-대안: 관악 현대아파트 (1088세대, 99년식, 4억 중후반대, 관악역 초역세권, 가산디지털단지 10분/용산역 30분), 안양역 삼성래미안(5억)

 

2) 신촌 30평대 아파트 

-신촌 특징: 마포 시세를 일정 간격을 두고 따라가니 마포 시세 확인

-이편한세상 신촌: 1910세대, 18년식, 최고가 18억/23년초 12.5억/시세 15억, 상품성 매우 좋음

-신촌 푸르지오: 940세대, 15년식, 최고가 17억/23년초 12억/시세 14억, 상품성 좋음

-힐스테이트 신촌: 1226세대, 23년식, 이화여대 대품아, 아현역/이대역과 1km 거리, 언덕, 20층 넘지 않아 뒷 동도 해가 잘 들어옴, 평탄화, 남산뷰 프리미엄 있음, 방 3/화장실 3 구조(대학생 임대), 시세 13.1억

-월세 임대 아파트의 장점: 공실 가능성 낮음, 시세가 빌라/상가보다 잘 오름, 가격 방어, 환금성 좋음

-결론: 힐스테이트 신촌 선택, 이편한세상과 실거래가 2억 차이로 지나치다는 생각, 임대업 생각 있다면 방 3/화장실 3 매물도 확인

 

3) 2번 사연의 대안: 작가님이 14억을 가용할 수 있다면?

-실거주/투자 분리: 최근 신촌 아파트가 많이 올랐고, 2채가 더 유리하기 때문

-실거주: 힐스테이트 신촌 32평 전세 6억이니 보증금 5억, 월세 40만원 반전세 거주

-투자: 구성남/광명 재개발(4억), DMC/청구/금호 등 중급지 아파트 갭투자(5억)

>제가 14억 있으면 가장 단순하게, 핵심 입지에 갭으로 한 채 사겠다고 생각했는데 또 놀라운 결론입니다.

 

253. 인테리어 고민은 이것으로 끝 (23. 11. 9.)

 

1) 매립등: 작고 동그란 것, 깔끔하고 층고 높아보이고 효율적

2) 밝은색 마루: 내추럴 오크색(너무 노랗거나 희지 않은), 집이 밝아보임

+) 밝은 베이지색 비슷하네요.

출처: 작가 송희구 유튜브

3) 에어컨 천장 매립

4) 가구: 여러 번 가서 보기

5) 소파: 아래 뚫리고 탄탄한 것

6) 정수기: 한 쪽 벽에 붙이기

7) 쓸데 없는 것 버리기, 쓸모 없는 건 사지 않기

 

254. 이왕이면 더 오를 수 있는 아파트를 고르는 방법

 

1) 4억대 아파트

-일산: 일산/분당은 재건축 예정이라 사업성 따져야 함, 시세 상승 위해 학군 같이 보기 

-대안: 철산 도덕 파크타운, 노원 중개동 재건축

 

2) 강동선사현대 24평 VS 하남미사강변루나리움 33평

-하남: 환경/상업시설 우수(한강공원/조정경기장/스타필드/코스트코), 신도시로 쾌적, 5호선/9호선(예정)

-강변루나리움: 전철역 도보로 이용 어려움, 쾌적성/학군(선사현대보다 아파트 많음) 우위

-선사현대: 지리적 위치/교통 우위

-결론: 투자로는 선사현대(최고가 대비 더 많이 하락, 역/올림픽대로 접근성)

-대안: 광장동 청구아파트(비슷한 가격대면서 저점/강동/잠실 대비 적게 상승, 학군 우수, 입지 우수)

 

255. 부동산 초보 실수 모음집 (23. 11. 14.)

 

1) 고액 유료상담 받지 않기

2) 전국 다 보지 않기 (서울/경기만)

3) 기록으로 시간 낭비하지 않기 (시간이 많이 걸림)

4) 플랜카드에 현혹되지 않기: 70~80년대 여의도/목동 아파트도 아직임, 입지/환금성 보기

5) 서울이냐 아니냐는 중요하지 않음

6) 남의 자랑에 흔들리거나 남에게 자랑할 필요 없음 (가족/연인끼리 공유)

7) 내 아파트를 너무 사랑하지 않기

8) 부동산 투자는 시간이 필요

9) 단톡방/단체임장 그만하기 

 

256. 이 시대를 살아가는 남자들에게 (23. 11. 16.): 새 옷보다 단정하게 잘 하고 다니는걸로...

 

257. 오른다는거야 내린다는거야

 

1) 현재는 보합권

2) 상급지 아파트로 갈아타기

-상급지 아파트: 상승기에 더 상승, 하락기에는 방어가 우수, 하락기 끝나면 반등 빠름

-보합권도 갈아타기 괜찮은 시기: 하락기에는 내 아파트도 안 팔림, 현장에 답이 있음

 

258. 비슷한 가격대의 경기도 아파트, 미래가치가 더 있는 곳

 

1) 수지 신정마을 1단지 VS 하남미사 VS 광명, 20평대

-수지 신정마을 1단지: 1044세대, 00년식, 25평 단일평수, 맞벌이 부부에게 굉장히 인기(판교/화성/수원 일자리, 학군), 노후도가 아쉬움, 최고가 8.9억/23년초 6억/시세 7억

-하남미사: 1541세대, 14년식, 미사역 초역세권, 대단지 신축, 인프라 우수, 너무 동쪽이라 아쉬움, 24평 최고가 9.7억/23년초 7억/시세 8억

-광명 철산 푸르지오 하늘채: 1264세대, 10년식, 20~50평대, 몇 천 세대 대단지로 지역이 변모, 일산보다 상급지로 변화, 상업지구(철산 로데오) 인접/초교 등굣길에 대로 있는 게 아쉬움, 최고가 10억/23년 초 7.6억/시세 8.5억 

-대안: 철산 자이 더 헤리티지 앞동 매물 8억 초반에 잡기(철산역 근처 시세 8.5억), 25년 신축/7호선 역세권/초품아, 앞으로 서울/경기도 핵심지 신축 공급이 적어 신축/사업성 좋은 재건축단지 가치 증가

 

2) 당산현대 5차 VS 자영현대홈타운 7차 VS 행당역 한진타운, 25평 

-당산현대: 2/5/9호선 트리플역세권, 맞벌이 부부에게 굉장히 인기(수지구청역 상위 버전), 당산로 붙은 동은 전철 소음, 5차는 용적률 373%로 앞동에 가려진 일부 저층은 해가 안 들 수 있음, 학군 평균

+) 교통: 당산역~여의도역/6분, 광화문역/23분, 강남역/33분

-자양현대홈타운: 252세대, 01년식, 현대홈타운 6~10차까지 붙어있음, 세대수 작음, 한강 이용, 7호선 초역세권

-행당한진타운: 2123세대, 00년식, 20년차가 넘었는데 관리가 잘 된 아파트, 살기 좋다고 평가받는 곳, 행당 대림과 미니신도시 느낌

-결론: 현대홈타운 세대수 적어 탈락, 교통이 중요하면 당산현대 5차, 자녀계획 있으면 행당 한진타운

-대안: 마포 태영아파트(1992세대, 99년식, 염리초 배정, 한강/강변북로 접근성 좋음, 여의도/광화문/용산 접근 편리

 

259. 이런 분들은 내집마련 기다리세요 (23. 11. 23.)

 

1) 상승/하락은 예상 불가

2) 덜 오른 것: 23년 초~11월까지 2~3억 오른 것은 매수 반대, 주변이나 비슷한 급지 아파트 중 덜 오른 것 보기

3) 이런 분들은 매수: 4개 이상인 경우

-정했던 아파트가 최고가 대비 많이 떨어졌고 반등도 덜 해 매력적이다.

-실거래가 월 1~2번 있고 나홀로 단지/아파트가 아니다.

-무리한 대출을 안 할 예정이다.

-매수 금액에서 1억 떨어져도 멘탈/금전적으로 버틸 수 있다.

-장기적으로 투자하려고 한다.

 

260. 처음 공부하시는 분들께: 큰 그림 먼저 그리기

 

1) 현장에 답이 있음

2) 아파트 매수하는 방법 알기: 실거주(주담대), 전세 끼고 매수, 분양권, 재개발 

3) 한 달에 한 동/구씩만 공부: 서울 25개 구(6개월 간), 경기도 핵심지역부터 공부(6개월)

*생활 권역으로 묶을수도 있음

4) 지도 익히기: 몇 호선으로 주요 일자리까지 얼마 걸리나, 아파트 시세/대장 아파트, 학군, 상권

5) 정리는 간단히: 하나의 동에 30분/A4 1쪽, 역 및 학교와의 거리/단지 컨디션/주차 등 간략한 특징만 적기

-매물을 정한 뒤에 자세히 분석해도 충분

6) 공부할 시간 확보