미국 데이터센터 임대료 20%~54% 증가 (ft. CBRE 보고서)

미국 데이터센터를 임대하는 리츠는 에퀴닉스, 디지털리얼티 등이 있고요,

클라우드 산업의 선두주자는 아마존, 구글, 마소 등의 빅테크 기업입니다. 

최근 8개월간 북미의 데이터센터 임대료가 20%~54% 증가했다는 CBRE(세계적인 부동산 회사)의  보고서가 있어 가지고 왔는데, 투자에 참고해보겠습니다. 

1. 데이터 센터 임대료 20%~54% 증가

 

데이터 센터는 특히 AI와 데이터 저장, 처리에 필수적입니다. 

데이터센터에 대한 투자가 늘어나 임대료가 하락할 것이라는 전망이 있었는데요, 

전력 제약으로 신규 건설이 지연되면서 기존 데이터 센터의 임대 경쟁이 심화되어 임대료가 계속 상승 중입니다.

지난 8개월 동안 주요 북미 데이터 센터 시장의 평균 임대료율은 20%에서 54%까지 증가했어요. (2024. 2. 29. 기준) 

특히 Chicago, Dallas-Ft.에서 가파른 성장세였고요,

북부 버지니아, 피닉스, 실리콘 밸리에서는 강한 수요로 인해 요금이 2010~2011년 기간의 최고치까지 올라갔습니다. 

이제 점유자는 18~36개월 전에 공간을 사전 임대해야하는데 예전의 6~12개월보다 훨씬 빨라진 모습입니다. 

 

2. 지역별 임대료

3~10MW 이상의 임대료를 표와 그래프로 비교해볼게요. 

 

	2023년 1분기	2024년 1분기
실리콘 밸리	$170 ~ $200	$115 ~ $125 (+54%)
북부 버지니아	$135~$160	$90~$110(+47.5%)
시카고	$125~$140	$85~$95(+47%)
달라스-포트	$125~$135	$95~$115(+29%)
피닉스	$130~$170	$120~$130(+20%)

 

그림 1: 평균 임대료, 2021년 상반기-2024년 1분기 (출처 CBRE Research)

 

참고: 2021년 상반기부터 2023년 하반기까지의 수치와 데이터는 5~10MW 가격을 반영합니다.

2024년 1분기 데이터에는 3~10MW 이상의 가격이 반영됩니다.

 

3. 신규 건설

 

1차 시장에서는 사상 최고치인 3,077.8MW의 데이터센터가 건설되고 있는데요,

2023년 상반기 이후 46% 증가한 수치입니다.

 

4. 공실률

 

건설이 활발한데도 2021년 이후 공실률은 하락하고 있어요.

2023년 하반기에 뉴욕 트라이스테이트, 시애틀, 워싱턴 중부, 시카고 공실률은 사상 최저치를 기록했습니다.

그림 2: 공실률, 2021년 상반기~2023년 하반기(출처 CBRE Research)

 

5. 투자 포인트

 

데이터센터의 공급이 빨라질지, 대체 전력이 있는지, 새로운 송전/배전이 전력공급을 얼마나 원활하게 할 수 있는지, 장기적으로 데이터센터 개발을 위해 얼마나 많은 자본과 시간이 필요한지 생각해보면서 투자하면 좋겠습니다. 

 

모든 내용의 출처는 CBRE 공식 홈페이지입니다. https://www.cbre.com/insights#overview