미국 호텔, 유틸리티 비용을 줄이는 중 (CBRE 보고서)

호텔은 유틸리티 비용을 줄이며 비용을 통제해가고 있다고 하는데요,

CBRE 리서치 자료를 통해 자세히 알아보면서 호텔리츠 투자에 참고해보겠습니다. 

1. 유틸리티 비용

지난 4년 간 미국 호텔의 유틸리티 비용은 총 운영 수익보다 더 빠른 속도(2019년 총 수익의 2.9%에서 2023년 약 3.3%) 로 증가했습니다.

그래도 현재 유틸리티 비용의 성장 속도가 둔화되고 있는데요,

유틸리티 비용 연간 성장률은 PAR(가용 객실당) 2022년 최고 21.4%에서 2023년 약 4.0%로 감소했습니다.

점유된 객실당 1달러(POR) 기준으로는 2년 동안 각각 1% 미만이었습니다.

그림1 미국 호텔 유틸리티 부서 비용(출처: CBRE Hotels Research)

 

2. 호텔 유형별

CBRE는  2019년부터 2022년까지 매년 세부 비용 데이터를 제출한 4,072개 호텔의 유틸리티 지출을 분석했고요,

2,000개 부동산의 예비 샘플을 사용하여 2023년 공과금 지출을 추정했습니다.

2023년에 이들 부동산은 평균 199개의 객실을 보유했으며 평균 점유율은 68.9%, 평균 일일 요금(ADR)은 $199.73입니다.

평균적으로 유틸리티 비용은 2023년 PAR(가용객실당) $2,370, 즉 POR(점유객실당) 기준으로 $9.42였습니다.

 

1) 컨벤션 호텔, 리조트

컨벤션 및 리조트 시설는 광범위한 서비스를 제공해 공공요금이 가장 컸는데요,

다행히 소득원이 다양하고 ADR(일평균요금)이 높아 유틸리티 비용은 수익 2.9%에 그쳤습니다. 

또 2019년~2023년 유틸리티 비용의 연평균 복합 성장률(CAGR)은 리조트 3.7%, 컨벤션 호텔 1.5%이었습니다. 

같은 기간 표본 전체의 CAGR은 3.6%였기때문에 상대적으로 양호합니다. 

그림2 미국 호텔 유틸리티 부서 비용(출처: CBRE Hotels Research)

리조트 및 컨벤션 시설은 중앙 집중화되어있으며 전기 및 배관(MEP) 시스템을 사용해 에너지를 효율성으로 사용합니다.  또 건물 자동화 시스템(BAS)으로 자주 제어되며 엔지니어링 직원이 모니터링하여 효율성을 높입니다. 

 

2) 제한된 서비스 호텔, 장기 체류 호텔

2023년 제한된 서비스 및 장기 체류 호텔이 PAR 및 POR 기준으로 유틸리티 비용을 가장 적게 지출했습니다.

그러나 ADR 수준이 낮아 유틸리티 비용은 평균 수익의 약 4.0%로 높은 편이었고요.

2019년 이후 비용의 CAGR은 4.0% 이상으로 모든 부동산 유형 중 가장 높았습니다. 

 

3. 유틸리티 항목별

유틸리티 항목 비율, 출처: CBRE Hotels Research

 

총 유틸리티 비용은 2019년부터 2023년까지 CAGR 3.6% 증가했습니다.

 

1) 가스/연료

가스/연료 지출은 4년 동안 가장 높은 GAGR(6.7%)로 증가했는데요,

PAR 기준으로 2021년과 2022년 모두 40% 가까이 증가했지만, 2023년에는 이 비용 범주가 1.4% 감소했습니다.

다만 2023년의 감소는 가스/연료 비용 하락때문일 수 있습니다. 

미국 에너지정보청에 따르면 2020~2022년에 가격이 100% 인상된 반면 2023년에는 2020년에 비해 33% 인상되었어요.

 

2) 전기

전기 지출은 전체 부서 비용의 58.9%로 호텔 유틸리티 비용 중 가장 큰 부분을 차지합니다.

2019년부터 2023년까지 CAGR 3.7% 증가했습니다.

 

3) 상하수도

상하수도 비용은 CAGR 2.7% 증가했습니다.

2023년 전기 및 상하수도 지출은 PAR 기준으로 감소, POR 기준으로 증가해 단위당 비용이 증가한 것을 알 수 있어요.

전기 및 상하수도는 통제가 어려운데요,

미국 에너지정보청에서는 2020~2023년 상업용 에너지의 킬로와트시(kwh)당 비용이 20% 이상 증가할 것으로 예상돼요.

 

4. 비용 통제

 

Hotel Horizons(2023년 11월)에 따르면 RevPAR는 2024년에 성장률인 3.0%로 많이 둔화될 것으로 예상되는데요,

*RevPAR: 특정 기간 동안 이용 가능한 각 객실에 대해 호텔이 벌어들이는 평균 수익

반면 지난 4년 동안 같은 기간 동안 전기 요금은 20%, 가스 요금은 33% 인상되었어요.

전기와 가스가 호텔 총 수익의 약 2.4%를 차지하기 때문에 두 가지 방법으로 비용을 통제해야 합니다.  

 

1) 계약 조건/가격

일부 시장에서는 호텔이 유틸리티 가격 및 조건을 협상할 수 있습니다.

장기 가격 책정을 선택하면 2022년처럼  천연가스 가격이 급등할 때 비용을 줄일 수 있어요. 

 

2) 에너지의 양
에너지 시스템을 중앙에서 관리하면 필요할 때 빠르게 유휴 모드로 전환하여 최소한의 난방/냉방/환기를 유지할 수 있어요.

손님이 많이 사용하지 않는 구역은 HVAC, 조명을 자동으로 컨트롤하면 좋습니다.

*Heating, Ventilating, and Air Conditioning(난방, 환기 및 공기 조절)의 약자

또 호텔이 전기 등은 주요 시간대에 비용이 더 부과되기도 하므로 에너지를 사용하는 시기를 분산합니다.