프로로지스 2023 4분기 실적발표 ③ 임대는 잘 되고 있나?

프로로지스의 2023 4분기 실적발표 프레젠테이션 자료를 보면서 임대율(지역별, 공간 규모별), 고객유지비율, 동일매장 영업이익, 임대료 변화, 임대면적, 비용을 확인해보겠습니다. 

 

1. 임대율

 

1) 총 임대율

임대율은 꾸준히 내려오는 모습입니다. 

평균치는 전년동기의 98%에서 97.1%로 줄었고요, 분기 말의 임대율도 97.6%로 줄어있네요.

 

2) 지역별 임대율

임대율은 기타 아메리카가 99.4%로 가장 높고 유럽이 97.7%, 미국이 97.6%, 아시아 95.9% 순으로 높습니다. 

미국 부동산이 비중의 대부분을 차지하기 때문에 미국의 임대율이 가장 중요해요. 

 

3) 공간 규모별 임대율 

100KSF 미만, 100~250KSF의 임대가 각각 28%로 가장 많고요, 250-500KSF의 임대는 23%로 두 번째로 많습니다.

500KSF 이상의 임대는 21%로 가장 비율이 낮아요.

면적이 클수록 임대율은 높습니다. (각각 95.6%, 97.5%, 98.5%, 99.3%)

 

2. 고객 유지

기존의 고객은 73.1% 유지되고 있습니다. 

마찬가지로 전년 동기의 82.4%대비 줄었어요.

 

3. 동일매장 NOI

동일매장의 순영업이익은 7.8% 올라 성장률이 비슷해요.

 

4. 임대료 변화

초기 임대료와 현재의 임대료가 얼마나 변했는지를 보여주는 지표입니다. 

순유효임대료(타 조건들을 종합한 수치)로 보면 74.1% 변화했고 실제 액수만을 보자면 51.8% 올랐습니다.  

*임대료 변경(현금)은 해당 기간 동안 시작된 신규 및 갱신 임대에 대한 임대 계약당 시작 임대료의 비율 변화를 나타냅니다. 1년 미만의 단기 임대, 홀드오버 지불, 무료 임대 기간 및 안정화된 비율의 50% 이하로 정의된 도입(티저 비율)을 제외합니다.

*임대료 변동(순 유효)은 같은 공간에서 이전의 순 유효 임대료율과 비교하여 해당 기간 동안 시작된 신규 및 갱신 임대료의 순 유효 임대료율(임대 기간 동안의 평균 비율) 변화를 나타냅니다. 이 조치는 1년 미만의 단기 임대 및 보류 지불을 제외합니다.

 

5. 임대면적

계약을 갱신한 면적은 23422, 신규임대는13364, 총 운영중인 면적은 36786, 개발중인 자산은 6864입니다.

작년 동기의 총 운영중인 면적은 36882이었는데 그에 비해 줄어들었고요, 

2023의 1, 3분기보다도 줄었어요. (영업이 안 좋아졌네요.)

자세한 면적은 표를 참고해주세요. 

 

6. 비용

 

tenant improvement(임차인 개선)란 임대 계약의 일부로 집주인이 해주는 부동산 수리입니다.  

새로운 임차인이 들어오거나 공간을 쪼개어 여러 임차인에게 임대할수록 더 많은 금액이 필요할 수 있겠죠.

최근 3~4분기에는 임차인 개선 금액과 매출 원가가 모두 커진 모습이 보여요.

총 자본 지출도 마찬가지로 늘어났습니다.  

 

그래프로 보면 비용이 늘어나는 모습이 더 정확하게 보입니다. 

동일면적당 부동산 개선 비용이 2022년 4분기에는 0.15달러였는데 현재 0.21달러로 늘어났어요.

평균치는 0.1달러에서 0.12달러로 늘어나서 비용차이가 줄어들지만 어쨌든 비용이 커지네요.

매출원가도 마찬가지로 동일 면적당 3달러에서 3.26달러로 늘어났고요.

원가가 임대료에서 차지하는 비중도 6.3%에서 7.1%로 커졌습니다.