CBRE의 2024 미국 부동산 전망(오피스, 사무실)

CBRE는 세계 최대 부동산 컨설팅 업체입니다.

국가별, 지역별 부동산에 대한 보고서를 꾸준히 발행하는데 자료가 정확하고 깔끔해서,

미국 리츠에 투자하는 투자자들이 많이 참고합니다.

2024 미국 부동산 전망보고서에서 오피스(사무실)에 대한 주요내용을 요약해 손쉽게 살펴보겠습니다. 

 

1. 오피스 수요는 제한적

 

경기가 둔화되고 근무방식이 바뀌면서 오피스 수요는 적어서, 연말까지 오피스 공실률은 19.8%까지 오를 것입니다.

(임차인 설문조사 결과 50% 이상이 2024년에 사무실 공간을 더욱 줄일 계획이라고 답했습니다.)

하지만 프라임급 오피스, 2010년 이후에 지어진 건물에 대한 수요는 계속 있을 것입니다. 

임차인의 임대는 2024년에 5% 증가하겠지만 팬데믹 이전 수준보다는 20~25% 낮고요,

프라임 오피스의 임대료는 최근 수년보다 작은 폭으로 인상(최대 3%)되겠지만 공급과 공실률도 줄어들 것입니다.

 

2. 소규모공간 임대

 

2023년 3분기까지 임대한 물량의 60%는 소규모공간(20,000평방피트 미만)이었고 이 추세는 계속될 것입니다. 

2024년은 임차인에게 유리한 시장 상황이지만 임대료는 2023년 3분기 평균보다 3.4% 하락할 전망입니다. 

 

3. 대중교통 편리한 서브마켓 부동산

 

입주자는 최고의 인재를 유치하려고 편의 시설이 풍부한 서브마켓(도심의 주변지역)으로 몰릴 것입니다.  

특히 대중교통 접근성은 사무실 출석률을 높이는 가장 중요한 요소입니다. 

맨해튼, 로스앤젤레스 및 시카고 등의 게이트웨이 시장은 예년보다 빠른 속도로 회복될 수 있습니다.

프라임 오피스 및 편의 시설의 비율이 높은 특정 서브마켓은 수요가 증가할 수 있겠습니다.

 

4. 공실이 많은 사무실은 주거공간으로 용도 변경

 

오래된 건물들은 세입자를 유치하기 어렵습니다.

미국 전체 오피스면적의 8%는 공실률이 50%를 넘고, 2024년에는 공실이 160bps 더 증가할 예정입니다.

때문에 많은 사무실은 주거공간으로 용도를 변경할 것입니다. 

 

3. 주목할 지역

 

1) 내슈빌

2023년 3분기까지 5분기 연속 순흡수율이 플러스였습니다.  

2023년 사무직 고용은 4.2% 증가해 전국 평균 1.2%를 넘었고요. 

프라임 오피스(특히 새 건물) 수요는 여전히 강할 것으로 예상됩니다.

 

*순흡수율: (신규 임차공간-신규 공실 면적)/순공급면적. 새로 지어진 면적 중 얼마만큼 임대되었는가, 신규임차가 얼마나 활발했나를 나타내는 지표입니다. 

 

2) 마이애미

미국에서 임대료가 가장 높은 도시 중 하나로 2023년 3분기 임대료는 전년 대비 6.0% 증가했습니다.

2023년 3분기까지 4분기 연속 순흡수율이 플러스였고 공실률이 1.8%포인트 하락했습니다.

 

3) 라스베가스

라스베가스는 세금 면에서 기업을 운영하기에 유리한 환경입니다.

기업이 라스베가스로 이전하면서 2023년 3분기 사무용 고용은 전년 동기 대비 4.5% 증가했습니다. 

2023년 3분기까지 4분기 순흡수율이 양호했습니다.