CBRE의 2024 미국 부동산 전망(리테일, 소매업)

CBRE는 세계 최대 부동산 컨설팅 업체입니다.

국가별, 지역별 부동산에 대한 보고서를 발행하는데 자료가 유용해서, 미국 리츠 투자자들이 많이 참고합니다.

2024 미국 부동산 전망보고서에서 리테일(소매업) 부동산에 대한 주요내용을 손쉽게 요약해보겠습니다. 

 

1. 펀더멘탈은 강하다

 

시장이 좋지는 않지만 건물 공급이 줄어 리테일 부동산 펀더멘털은 강할 것입니다. 

 

1) 줄어든 공급

순흡수량은 2023년 3,500만 평방 피트에서 2024년 2,800만 평방 피트로 감소합니다.

또 멀티테넌트(여러 임차인이 사용하는 매장)는 예상 수요의 절반(1,400만 평방 피트)만 공급됩니다. 

 

2) 강한 펀더멘탈

소매가용률(공실 및 계약 만료 임박 매물 비율)은 신규 공급 부족으로 사상 최저인 4.6%정도이고요,

호가임대료(임대인이 요구하는 임대료) 성장률은 3분기까지 2%정도 하락하지만 4분기에는 2% 이상 상승하겠습니다. 

*순흡수량: 새로 지어진 면적-임대 면적, 수치가 높을수록 새로 지어진 상가가 잘 소진되어 경기가 좋은 것임

*Retail Availability:  소매가용률(공실 및 계약 만료 임박 매물 비율)은 향후 상업부동산의 경기를 알리려주는 지표입니다.

*Asking Rent: 호가임대료, 임대인이 임차인과 협상을 시작하는 출발점으로 향후 부동산의 경기를 알려주는 지표입니다. 

 

2. 건설은 감소

 

건설 비용은 2023년(6.5% 상승)에 이어 2024년에도 상승할 예정입니다. 

착공, 완공 예상면적은 아래와 같습니다. 

* SF: 스퀘어 피트, 면적의 단위

* MSF: 백만 스퀘어 피트

 

3. 호가임대료는 적은 폭으로 상승

 

소비자들은 고금리 속에 대출금을 상환하느라 향후 몇 년간은 소매지출을 줄이기 쉽습니다. 

전미 부동산 협회 주택 가격 지수는 2023년 8월, 최저치로 떨어졌습니다. (지난 최저치는 29개월 전)

CBRE 리서치는 2024년 소매 판매 증가율이 약 2.6%로 낮아질 것으로 전망했고요,

이에 맞추어 상반기에는 호가임대료 상승폭이 줄어들지만 하반기에는 반등할 것으로 보입니다.

 

4. 교외 상가가 인기

 

소매업체는 교외로 확장하고 있는데요,

교외의 소매 센터는 수요가 높아 다른 리테일 부동산보다 호가임대료가 빠른 속도로 상승할 것입니다.

 

5. 럭셔리 매장이 미국으로 

 

중국 경제가 둔화되면서 럭셔리 소매업체들이 미국 매장을 확장할 것입니다.

럭셔리 브랜드는 비벌리힐스 로데오 드라이브, 뉴욕 5번가, 마이애미 디자인 디스트릭트 등 번화가에 집중했었는데요,

이제 라스베가스, 호놀룰루, 찰스턴, 웨스트팜비치 등의 리조트 시장을 찾고있습니다.

이미 고급 브랜드 매장이 있던 텍사스도 더 조명받게 될 것입니다. 

 

6. 유망한 지역

 

1) 올랜도: 2023년 3분기까지 순 흡수면적이  2백만 평방 피트 이상으로 신규 건물을 잘 소진했고, 가용률이 3.5%입니다.

2) 샬롯: 가용률 3.2%로 건물이 부족한데 새로운 소매업체와 레스토랑은 계속 생겨나고 있습니다. 

3) 덴버: 지역 경제와 식음료 산업의 호조로 새로운 레스토랑이 생겨납니다. 

4) 샌프란시스코: 도심보다도 그레이터 샌프란시스코(마린 카운티와 샌마테오 카운티)에 일자리가 증가하고 있습니다.

5) 캘리포니아 오렌지 카운티: 인구와 함께 소매업체도 증가하고 있어 연간 임대료 증가율이 높을 것입니다.