리얼티 인컴의 스피릿 리얼티 인수, 실적/주가는 괜찮을까?

리얼티인컴은 스피릿 리얼티를 인수하고 첫 실적발표를 앞두고 있습니다. 

인수내용, 규모, 포트폴리오, 매출, 부채 등을 총정리해보겠습니다. 

기존의 리얼티인컴

 

리얼티인컴은 넷리스의 글로벌 리더인데요,

넷리스는 대부분의 비용을 임차인에게 전가, 유지보수비용을 낮춘 효율 좋은 리츠 분야입니다.

리얼티인컴은 이미 2021년에 VEREIT을 인수했고, 2023년에 EG Group, CIM와 거래해 포트폴리오를 강화했는데요,

먼저 인수 전 리얼티인컴의 정보를 알아볼게요.

1. 고객: 1303개사

2. 산업: 85종류

3. 부동산 자산: 13118개

4. 포트폴리오: 비재량/저가/서비스 소매 76%, 산업 13%, 비소매 2%, 기타 9%이고요,

91%는 경기침체에 탄력적이며 인터넷 상거래 압력을 덜 받는다고 해요.

비임의 소매업체는 그럴 것 같은데, 다른 부분은 조금 더 확인해보고 싶습니다. 

*Non-discretionary retail이란, 비임의(비재량) 소매업체를 말합니다.

식료품, 의약품, 생필품 등 사람들이 정기적으로 필요로 하는 상품이나 서비스를 판매해 경기에 영향이 적게 받아요. 

5. 규모: 넷리스분야에서 EV(기업가치) 1위

그림에서 보면 EV가 540억달러로 타회사에 비해 기업가치가 2배 이상 큽니다. 

6. 연간 렌트: 38억달러

7. 신용등급: A3/A-

8. 영업기간: 54년 이상

9. 우수고객 임대: 40%이상

*우수고객: 3대 신용평가기관(Moody's/S&P/Fitch) 신용등급이 Baa3/BBB‑ 이상인 회사의 자회사/계열사

 

 

스피릿 리얼티

 

이번에 인수하는 기업의 이름은 스피릿 리얼티입니다. 

기본 정보부터 포트폴리오, 고객까지 확인해볼게요.

 

1. 기본 정보

항목	수치
부동산 자산	2064개
고객	345개
면적	6100만 평방피트
임대율(점유율)	99.8%
연평균임대료(ABR)	6억 9500만 달러

 

2. 포트폴리오

스피릿의 포트폴리오는 서비스 소매 39.8%, 산업 25.7%, 비임의 소매 11.4%, 임의 소매 14.6%, 기타 8.5%입니다. 

ABR의 77%는 방어적 소매 및 산업부문에서 나와요. 

*ABR(연평균 임대료, Annual Base Rent)는 임차인이 지불하는 임대료를 1년 기준으로 환산한 금액입니다.

 

1) 소매업 포트폴리오

소매업 포트폴리오는 서비스 60.8%, 임의소매 21.4%, 비임의소매 17.7%입니다. 

소매업에서 부동산투자는 61억 달러이며 평당임대료는 15.77달러, 연평균임대료 4억 5700만달러이고요,

자산 수는 1741개, 평균임대차계약은 9.5년입니다. 

로우스, 홈디포 등 대표 고객들이 나와있으니 이미지 아래쪽을 참고해주세요.

2) 산업용 포트폴리오

산업용 포트폴리오는 유통 45.9%, 제조업 43.9%, 산업용 창고 7.3%, 그 외의 유연한 용도 3.1%입니다.

산업용에서 부동산투자는 25억달러이며 평당임대료는 6.23달러, 연평균임대료 1억 7900만달러이고요,

자산 수는 257개, 평균임대차계약은 12.4년입니다. 

산업용은 가격이 소매업보다 싸고 대신 계약기간이 긴 편인데, 대표 고객은 페덱스, L3헤리스 등이 있습니다. 

*WALT는 가중평균임대차계약기간(Weighted Average Lease Term)으로, 임차인들의 임대차계약기간의 평균값입니다. 

 

3. 고객

전체 임대 중 공적거래(상장주식)은 51.2%이며 마스터리스는 45.2%입니다.

공적거래(상장주식)이라고 된 부분은 주식 상장된 업체에게 빌려준다는 뜻이 아닐까 싶습니다. 

*마스터 리스는 건물 전체를 전문 업체가 장기 임대한 후 이를 다시 임대해하는 것입니다.

그래프를 보면 고객사의 85%이상이 연간매출 1억달러(12억원) 이상으로 안정적입니다.  

 

 

인수 내용

1. 내용: 리얼티인컴이 스피릿 리얼티 전체 주식을 인수했습니다. 

2. 주주 소유권

스피릿 주주는 스피릿 1주당 리얼티인컴 0.762주를 받습니다.

리얼티인컴의 소유권은 리얼티인컴 주주들에게 87%, 스피릿 주주들에게 13% 있습니다. 

 

 

인수의 장점

 

1. AFFO 증가 및 비용 절감

 

부채는 저금리로, 41억달러 부채(만기 4.9년, 이율 3.48%) 및 1억 7300만달러의 우선채(이율 6%)를 갖게 되고요,

G&A비용은 5000만달러 가량(주식 보상 제외시 3천만달러)을 절감할 수 있어 효율성이 늘어납니다. 

따라서 AFFO는 2.5%이상이 즉각적으로 증가합니다. 

용어 설명 *캐피탈 스택(자본 스택)은 상업용 부동산 투자를 구매하고 운영하는 데 사용되는 자본 계층을 의미합니다. 해당 부동산으로 인해 발생하는 소득과 이익을 누가, 어떤 순서로 받게 될지를 개략적으로 설명합니다. *Below-Market Interest Rate (BMIR, 시장저금리): 상업은행 금리 보다 낮은 금리입니다.

 

 

2. 인수자금 조달이 불필요

 

스피릿을 인수하면서는 부채 등 자금조달이 더 필요하진 않아요.

스피릿의 부채는 아래와 같이 넘어왔습니다. 

	미결제 잔액 (백만달러)	남은 기간 (년)	이자율 (%)	이자율 혜택 (시장금리 비교)
무담보 정기대출	$1300	2.9	3.98%	233bps
선순위 무담보채권	$2750	5.9	3.25%	335bps
CMBS 모기지	$5	7.6	5.82%	103bps
시리즈A 우선주	$173	빈번함	6%	125bps
합계	$4,227	4.9	3.59%	295bps

 

 

3. 기존 포트폴리오를 강화

 

인수할 때에 포트폴리오가 달라 다시 부동산의 일부를 매각하면서 조정해야하는 경우도 있는데요,

스피릿은 리얼티인컴과 포트폴리오가 유사해서 기존의 포트폴리오를 강화하게 되었다고 합니다. 

 

먼저, 상위 20개 고객사를 볼게요.(왼쪽 그래프)

그 중 14개가 겹쳐서 각 고객사의 비중이 왼쪽 막대그래프와 같이 늘어납니다.

달러 제너럴, 세븐일레븐, 페덱스 등이 보이는데, 별표 표시가 있는 기업은 신용등급 우수고객입니다. 

*우수고객: 3대 신용평가기관(Moody's/S&P/Fitch) 신용등급이 Baa3/BBB‑ 이상인 회사의 자회사/계열사

 

다음으로 오른쪽 막대그래프를 보면 상위 10개 산업이 나옵니다. 

리얼티인컴의 포트폴리오는 상위 10개 산업이 57.7%를 차지하는데요, 

편의점 10.2%, 식료품점 8.6%, 천원샵 6.5%, 집 인테리어 등 개선상품 5.5%, 약국 5.3%, 레스토랑(패스트푸드) 5.3%, 건강 및 피트니스 4.7%, 레스토랑(고급) 4.7%, 자동차서비스 3.8%, 일반 판매점 3.2%입니다. 

상위 10개 중 9개 산업이 서로 겹쳐요. 

마지막으로 원그래프를 보면 크게 부문별로 나뉘어있는데요,

소매업 79.9%, 산업용 15.1%, 게임 2.2%, 기타 2.8%가 됩니다.

 

5. 신용

 

1) 신용등급

신용등급은 기존의 A3(Moody's),  A‑(S&P)로 유지될 것으로 예상합니다.

현재 두 개의 신용등급 평가기관에서 A등급을 받은 8개 리츠 중 하나라고 해요.

스피릿은 2025년까지 만기가 없이 시장금리 이하의 부채만 보유하고있어요.

자본 중에서 보통주 61.7%, 무담보 부채 36.8%, 담보부채 1.3%, 우선주 0.3%입니다. 

 

2) 신용 지표

주황색 란이 인수 후의 수치입니다. 

고정비용보상비율은 4.6배로 고정비용보다 4.6배의 이익을 낼 수 있고요.

무담보자산(담보로 잡히지 않는 자산)이 무담보 부채의 2.6배나 됩니다. 

총 자산 중 담보부채는 1.5%뿐인데요, 회사가 무리할수록 부동산 담보로 대출을 받게되는데 아주 양호하고요.

부채비율은 39.4%인데 리츠는 보통 부채비율이 높은 걸 감안하면 굉장히 낮습니다.

일반 회사라고 해도 낮은 수치이니 안심이 됩니다.   

*고정 비용 보상 비율(Fixed Charge Coverage Ratio, FCCR): 부채 상환, 이자 비용, 장비 임대 비용과 같은 고정 비용의 몇 배를 기업이 벌고 있는지를 말합니다. 은행은 대출 전에 이 비율을 확인하기도 합니다. 

 

3) 여유있는 부채 만기

요즘은 시중금리가 높아서 기업의 부채부담 큰데요,만료시기에 부채를 갚아야하니 그 시기를 확인해야합니다. 

다행히 리얼티인컴은 인수 후 총 부채의 15.6%만 2025년에 만료되고요,

2026년은 한 해에 만료되는 부채가 가장 많은 해인데 총 부채의 17.5%정도라서 분산이 잘 되어있는 편입니다. 

17.5%가 적지는 않은 비중인만큼 2026년쯤 확인을 해봐야겠지만요,

위에서 부채비율을 봤을 때 부채가 많은 기업은 아니라서 걱정없을 것 같습니다.

 

6. 규모의 경제

 

1) 인수 합병 후 기업의 기본 정보

표의 주황색 란을 보면 기업가치가 630억달러, 부동산 자산은 15182개로 규모가 커집니다. 

연간 임대료는 45억달러, 월트(평균 임대 기간)도 9.7년으로 늘어납니다. 

점유율을 보면 99.1%인데 반대로 생각하면 공실률이 0.9%라는 의미이니 아주 좋네요.

2026년까지 임대만료는 15%이니 앞으로 생기는 공실이 잘 채워지는지를 보면 되겠어요.

상위 10위까지의 고객은 임대금액으로 25%를 차지합니다.  

하지만 고객 당 임대금액의 최대 3.4%만을 차지하기 때문에 기업 한두개에 의해 리츠가 크게 타격을 입지는 않을 거예요.

상위 10대 산업에 58%의 부동산이 임대중이고요.

투자등급 우수고객은 37%입니다. 

부동산유형 집중도를 보면 소매가 80%에 가깝고 산업용이 15%가량입니다. 

*우수고객: 3대 신용평가기관(Moody's/S&P/Fitch) 신용등급이 Baa3/BBB‑ 이상인 회사의 자회사/계열사

 

 

2) 포트폴리오를 손상시키지 않고 인수가 가능

리츠의 규모가 작을수록 대규모의 부동산 인수가 어려워요. 

인수하는 리츠가 가진 부동산 자산으로 인해 기존의 사업방향(포트폴리오)를 유지하기가 힘들어지기 때문인데요,

이번 인수로 규모가 커지면서 대규모 포트폴리오를 통채로 인수하기가 훨씬 더 쉬워졌습니다. 

 

3) 영업 효율성

위에서 짚어봤던 지표이지만 그래프로 다시 볼게요.

넷리스는 임차인에게 보험료 등 비용을 전가하는 임대형태인데, 일반관리비 중앙값은 8%정도입니다.

리얼티인컴은 인수 전 3.9%로 낮았었는데 임대 후 3.5%정도로 더 낮춰집니다. 

마진은 당연히 높아지겠죠?

조정된 수치라서 기업에 유리하게 나오긴 했겠지만 95.4%나 된다는 점이 매력있네요.

 

 

 

4) EV 규모

Enterprise Value EV는 기업의 총가치로, 기업매수자가 매수 시 지급해야 하는 부채를 포함한 금액입니다.

기업이 부채가 있었다면 그 금액까지도 지급한 뒤에 기업을 인수할 수 있겠죠.

스피릿 인수 전에는 S&P 500에서 175번째였는데 인수 후에는 150위까지 올라갑니다.

블리자드 등 다른 기업 EV와 비슷해지는데 이 중에서는 부채가 큰 편이네요.

 

리츠끼리만 비교하면 EV로 S&P 500 리츠 중 4위입니다. 

규모가 크다고 무조건 더 좋다고 볼 수는 없고 부채를 합산한 수치라서 자기자본이 더 큰 기업이 좋다고도 볼 수 있지만요,

규모의 경제 효과는 더 커질 수 있습니다. 

 

 

저는 인수로 인한 이득이 큰 것 같아서, 가격이 떨어질 때에 매수하려고 합니다. 

모두 성투하시기 바랍니다.