월급쟁이 부자들 이현철 소장편 요약정리

요약 정리

[상승장을 놓치지 마라]

1. 시간낭비 하지 말고 사라: 입지, 경매, 청약, 싸게 살 생각 하지 말고 하락장에서 매수

2. 시장을 보는 방법을 배워라: 아파트 사이클을 보고 판단하기

*전세가: 전세가율이 오르고 전세가 자체도 올라가서 밀어올릴 수 있어야 함.

*시장 전체를 보기: 전세가가 조금빠지고 매매가가 많이 빠져서 전세가율이 높아보이는 경우를 조심. 한 지역만 전세가율이 올라서는 안됨. 주변이 다 전세가율이 높고 밀어올리고 있는 전세난이어야 빠지지 않음.

3. 공포에 사라: 확실한 기준을 갖고 있어야 공포에 매수할 수 있음

 

[5년 동안 집값은 하락한다.]

현상황: 본격적 하락장 들어섬+부가적 요인(금리인상, 레고랜드, 흥국생명)으로 하락 속도가 빨라짐

내년: 하락기 예상+부가적 요인(정부 대책, 금리인상 기조) 영향

하락장: 최소 5년가량(2027년까지) 하락+정체기(1~2년): 최소 7~8년

매수 시기: 가장 저점인 바닥(2027년경)을 찍고 정체기 거치고 상승조짐 있는 2030년에 매수

*근거

1) 매수로 집값이 올라가지는 않음: 개미들에 의한 시장이기에 모두 눈치작전으로 나중에 들어가려 함.

2) 집값은 전세난(하락장 4년 이상 지속 후)이 있어야 오름: 임차공급이 줄어듦>월세 세팅이 늘어남(보통은 저금리상황이므로 월세가 이자보다 더 높기에 집주인은 월세 세팅 또는 하락장이므로 집주인은 집 매도하고 전세 구하려함)>전세난(하락장이므로 매수는 하지 않고 전세수요가 커짐)>전세를 못 구하니 매수심리>전세가가 매매가 밀어올림

3) 미분양: 매수심리가 줄면 미분양 상승(부동산 주 목적은 실거주가 아닌 투자)+건설사는 이미 분양계획이 있었으므로 3~4년 지나야 분양 감소

-경기: 미분양 한 달만에 75% 증가, 증가세의 속도가 빠름

-역대 최대를 기준으로 비교(역대 최대는 경기 38,000호, 서울 4,000호), 절대적인 기준보다 추세를 비교

[오를 때 팔아라]

1) 폭등 뒤에는 매수자가 감소하면서 매수세가 없다

2) 다주택자가 여러 채 살 수 없으므로 매수자는 무주택자 중 일부로 한정, 이미 무주택자 중 영끌로 산 사람이 많음.