CBRE의 2024 미국 부동산 전망 (데이터 센터)

CBRE는 세계 최대 부동산 컨설팅 업체인데요,

이 업체가 발행하는 국가별, 지역별 부동산 보고서의 자료가 자세해 미국 리츠 투자에 활용하기 좋습니다.

2024 미국 부동산 전망보고서에서 데이터센터에 대한 주요내용을 손쉽게 요약해보겠습니다. 

 

1. 첨단기술로 수요 증가

 

역사적으로 데이터 센터는 주로 하드 드라이브 스토리지, 컴퓨팅 및 네트워크 연결에 활용되었습니다. 

이제는 새로운 스트리밍 등 애플리케이션, IoT, 안면 인식 기술, 자율 주행 차량, AI 등에 엣지 데이터센터가 필요합니다. 

엣지 컴퓨팅은 컴퓨터와 사용자의 거리가 가까운 상태에서 지연 시간을 줄이면서 데이터를 처리합니다.

이를 위해 사용자 근처에서 데이터를 저장하고 처리하는 기관인 엣지 데이터 센터가 필요해요.

또 AI (특히 생성 AI에 사용되는 Large Language Model)를 구현하기 위해 빠르게 데이터를 전송하려면 고대역폭 네트워크 연결이 필요합니다. 

 

2. 임대료 인상

 

데이터 센터는 공급은 적고 수요는 커서 가격이 계속 상승하고 있습니다. 

인공 지능에는 밀도 높은 전력이 필요한데요, 

250~500kW(용량)의 가격은 작년에 이미 전년대비 16% 인상됐는데 올해에도 10%~15% 더 인상됩니다.

자세한 가격상승 내용은 그래프를 참고해주세요. 

3. 건설

 

데이터 센터 개발이 필요해지면서 기관 투자금도 늘어날 것으로 예상합니다.

(지금까지는 다른 부동산 섹터보다 1.5~3% 가량 투자금이 적었습니다.)

2024년에는 신규 데이터센터 착공은 25% 증가해 1차 시장에서만 3,000MW 넘게 건설될 것입니다. 

전력 공급 지연으로 공사 완료 시기는 24~72개월 연장되었는데요,

오스틴-샌안토니오와 오마하는 토지 가용성이 높고 전력 인프라 개발, 세제 혜택이 있어 개발하기 좋은 지역입니다. 

 

4. 전력 공급

 

재생 가능하고 지속 가능한 에너지를 원하는 기업이 많아지면서 전력을 전송, 분배하는 인프라가 필요한데요,

풍력, 태양열, 저장 및 수력 재생 승인 절차는 평균 4년 이상 소요되고 가격도 2020년의 두 배 이상 증가했습니다.

전력망이 혼잡해 수요가 많은 시기에는 전기료도 크게 변동됩니다. 

이를 해결하기 위해서는 전력 전송, 분배를 계획하고 신속히 허용해야하며 자금 조달도 필요합니다. 

주요 시장에서 건설중인 데이터센터

5. 주목할 지역

 

1) 버지니아 북부: 북미에서 새로운 공급이 필요한 최고의 시장입니다.

2) 댈러스-피트: 전력 전송 인프라가 업그레이드되므로 데이터 센터 개발에 유리합니다.

3) 애틀랜타: 저렴한 전력 비용, 충분한 토지 가용성으로 개발이 용이합니다. 

4) 시카고: 뛰어난 연결성이 이점입니다. 

5) 오마하: 지역 전력에서는 급증하는 수요를 충족시키기 위해 발전량을 늘릴 계획입니다.

6) 오스틴-샌안토니오: 지방 정부의 인센티브로 텍사스 중부가 큰 폭으로 성장중입니다.

7) 샬롯: Duke Energy의 전력 가용성과 전송 인프라 덕분에 Charlotte은 성장하기 쉽습니다. 

 

6. 다른 섹터와의 비교

 

부동산, 리츠의 다른 섹터와도 비교해보면 데이터센터의 특징이 확실히 보입니다.

아래 글을 참고해주세요.

CBRE의 2024 미국 부동산 전망 (호텔)

CBRE의 2024 미국 부동산 전망 (다가구 주택)

CBRE의 2024 미국 부동산 전망 (산업, 물류)

CBRE의 2024 미국 부동산 전망(리테일, 소매업)

CBRE의 2024 미국 부동산 전망(오피스, 사무실)

 

7. 개인적인 의견

 

데이터센터는 리츠 중 4차산업 대표주자입니다. 

스트리밍 등 애플리케이션, IoT, 안면 인식 기술, 자율 주행 차량, AI는 모두 4차산업에 빼놓을 수 없는 기술인데요,

빠른 속도로 정보를 모아 기술을 구현하려면 데이터센터가 필요하다고 해요.

성장 산업에서 수요가 나오기때문에 데이터리츠 자체도 성장섹터입니다. 

배당을 받으며 장기보유하기에 안심이 되죠? (배당률이 높은 섹터는 아닌 것 같긴 합니다.)

 

항상 주가가 높아서, 밸류에이션이 비싼 것 같아서 매수해도 되나 생각하게 되는데요,

평균 임대료 상승률을 보니 성장성이 매력적으로 느껴집니다. 

다만 주식은 역시 가격이 이익을 좌우하는만큼 주가도 충분히 지켜보다가 기회가 올 때 매수하면 좋겠습니다. 

(대장주 에퀴닉스는 2022~2023년에도 기회가 있었는데 못 담아 아쉬운 마음입니다.)

 

 

*본 포스팅은 투자 권유가 아니며 참고용으로 활용해주세요. 개인의 투자판단에 대한 책임은 본인에게 있습니다.